Le marché de la construction de maisons individuelles - France

1.2 Le marché français

L'activité de construction de maisons individuelles est enregistrée sous le code NAF : **.**A "Construction de maisons individuelles"

Méthode de calcul : L'INSEE fournit le chiffre d'affaires hors-taxes du secteur pour les années **** à **** puis les indices de chiffre d'affaires permettant de calculer les valeurs des années suivantes. Pour obtenir le chiffre d'affaires de l'année n, la formule utilisée est la suivante : (***).

Taille du marché français de la construction de maisons individuelles France, ****-****, en milliards d'euros Source: ****

La croissance du marché est principalement tirée par la hausse du pouvoir d'achat immobilier qui résulte de l'effet combiné des évolutions des prix immobilier, du pouvoir d'achat des ménages et des taux d'interêt des crédits immobiliers et aides de l'Etat. Cependant, la croissance de la population urbaine tire à la hausse les prix dans les aires urbaines, ce qui explique l'écart significatif entre l'évolution du pouvoir d'achat immobilier en zone urbaine et celle en zone rurale. 

Par ailleurs, le marché de la construction de maisons individuelles présente plusieurs relais de croissance, en particulier l'essor de la construction bois et de la construction verte, la digitalisation de l'offre, avec le développement de ...

1.3 L'effet du Covid-19

L'effet sur l'activité des professionnels

La comparaison de l'indice mensuel de chiffre d'affaires du secteur entre **** et **** permet de mettre en évidence la chute de l'activité en avril et mai ****. Cette baisse a été limitée par le fait que certains chantiers ont pu continuer pendant le confinement mais elle reste significative, avec un recul de presque **% entre avril **** et avril ****, et de **.*% entre mai **** et mai ****.

D'un autre côté, l'activité a été freinée par les difficultés d'approvisionnement qu'ont rencontré les acteurs, mais également le respect des normes de sécurité qui ont pesé sur la productivité.

Par ailleurs, la difficulté à obtenir les permis de construire et le retard dans les élections municipales ont largement ralenti les procédures, notamment en raison de l'allongement des délais d'instruction des dossiers d'urbanisme.

Indice mensuel de chiffre d'affaires de la construction de maisons individuelles France, ****-****, base *** en **** Source: ****

L'effet sur les comportements des ménages

La demande a subi la baisse du pouvoir d'achat et le durcissement des conditions d'octroi de crédits. En effet, les banques ont d'abord augmenté les taux pour limiter les conséquences de la crise sur leurs équillibres financiers mais le taux moyen a ...

2.1 Le pouvoir d'achat immobilier des ménages

Le pouvoir d'achat immobilier est un indicateur de la capacité d'acquisition immobilière des ménages. Il mesure ainsi le nombre de mètres carrés qu'un particulier peut acquérir compte tenu des prix de marché mais aussi du montant prédéterminé des mensualités du crédit.

Trois facteurs permettent de calculer le pouvoir d'achat immobilier : les prix immobiliers, le pouvoir d'achat des ménages et les taux d'interêt.

Les facteurs déterminants du pouvoir d'achat immobilier

Les prix immobiliers en ****

L'Île-de-France se place sans grande surprise en tête avec un prix moyen d'une maison neuve s'élevant à précisément *** ***€ (***). Suivi par la région Auvergne-Rhône-Alpes avec un prix moyen de *** ***€. En En ****, avoir une maison neuve en Île-de-France coûte *,** fois plus cher qu'en Centre-Val de Loire. 

Prix moyens des maisons neuves France, ****-****, en milliers d'euros Source : Insee  

Le pouvoir d'achat des ménages

D'autre part, le pouvoir d'achat des ménages est en hausse continue depuis ****, ce qui tire la hausse la demande de construction de maisons individuelles et influe positivement sur le pouvoir d'achat immobilier. Le graphique ci-dessous illustre cette augmentation du pouvoir d'achat, les taux de variation annuels ...

2.2 Profil type des acquéreurs et des acquistions

Profil des acheteurs L'analyse des acheteurs de terrains achetés en vue de la construction d'une maison individuelle permet d'obtenir un aperçu du profil type des maîtres d'ouvrage sur ce marché.  En effet, les catégories socio-professionnelles les plus représentées sont les employés, les cadres et professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires. Catégorie socioprofessionnelle des acheteurs France, ****, en % Source : Ministère de la transition écologique et solidaire Concernant la localisation des maisons à construire, elles sont principalement situées en zone rurale ou dans des petites aires urbaines. En effet, **% des terrains achetés en **** se trouvaient en zone rurale ou dans une unité urbaine de moins de **** habitants. Si la part de terrains achetés diminue à mesure que l'aire urbaine augmente, ce n'est toutefois pas le cas pour les urbaines les plus grandes (***) puisque celles-ci, où habitent entre *** *** et * *** *** habitants, concentraient **% des terrains achetés en ****. Répartition des terrains achetés par taille d'agglomération France, ****, en % Source: ****

Evolution des acquisitions types

Par ailleurs, il apparaît que les acquéreurs achètent en moyenne de plus petites surfaces à un coût moyen plus élevé et plus tard dans leur vie. ...

2.3 Les critères et déterminants du choix du constructeur

Plusieurs facteurs sont déterminants dans le choix du constructeur par les ménages.  D'abord, ils s'informent par différents moyens qui les influencent fortement dans leur choix. D'après un sondage de ****, la première source d'information des particuliers pour leur projet de construction et le bouche à oreille, ce qui révèle l'importance de la réputation du constructeur. Les individus privilégient en effet les avis des personnes de leur entourage et la notoriété est ainsi un élément significatif sur lequel les constructeurs peuvent miser. Les individus s'inspirent également des sites Internet, notamment des informations fournies par les professionnels mais également par les avis des autres particuliers, ce qui rejoint l'importance de la réputation soulignée précedemment. La visite directe auprès des professionnels est également un moyen privilégié car favorise le développement d'une relation de confiance entre le maître d'ouvrage et le maître d'oeuvre. Sources d'information privilégiées pour un projet de construction de maison individuelle France, ****, en % Source : Se Loger Construire Au moment d'effectuer leur choix, plusieurs critères entrent en jeu. Les quatres principaux facteurs pris en compte sont illustrés ci-dessous. Deux d'entrent concernent la ...

2.4 Tendances de la demande

La cyclicité de la demande

Le marché de la construction de maisons individuelles est caractérisé par une saisonnabilité visible sur le graphique ci-dessous. Il apparait en effet que l'activité baisse fortement en janvier et février, en raison des faibles températures, augmente à partir de mars pour ensuite chuter en juillet, exploser en août, baisser à nouveau en septembre, et augmenter à partir d'octobre.

Il semble donc que l'essentiel du chiffre d'affaires du secteur est généré de mars à juin, d'octobre à décembre, et en août. A l'inverse, l'activité est faible pendant les mois de janvier, février, juillet et septembre.

Cette saisonnabilité peut s'expliquer par le fait que les ménages prévoient généralement leur projet en vue d'emménager de préférence soit vers fin décembre ou début janvier car ils ont souvent davantage de congés à cette période, soit en juillet pour profiter de leur maison pendant l'été, soit en septembre qui marque la rentrée scolaire. C'est pourquoi de nombreux chantiers sont terminés en décembre, juin et août qui sont les mois où l'activité est généralement la plus forte.

Indice mensuel de chiffre ...

3.1 Le parc de logements en France

En ****, on comptait ** *** millions de parcs de résidences en habitat collectif ou individuel selon l'INSEE.

Parc de résidences en habitat collectif ou individuel en **** France, ****, en milliers de logements Source: ****

Le marché des maisons individuelles se divise de façon quelque peu inégale en deux types de construction :

individuel pur : maison individuelle résultant d'une opération de construction ne comportant qu'un seul logement individuel groupé : maison individuelle résultant d'une opération de construction comportant plusieurs logements individuels ou un seul logement individuel avec des locaux. [***]

Répartition des logements commencés par catégorie France, ****, en % Source: ****

Par ailleurs, le graphique ci-dessous révèle la prédominence des résidences principales dans le parc de maisons français pusiqu'elles représentent presque **% des maisons individuelles.

Répartition des maisons individuelles par type de résidence France, ****, en % Source: ****

3.2 Chaîne de valeur de la filière

La chaîne de valeur de la filière de la construction de maisons individuelles est illustrée ci-dessous. Les maîtres d'ouvrages sont les propriétaires des maisons construites et sont à l’origine de la commande des chantiers. Les maîtres d'ouvrage peuvent des investisseurs ou des bailleurs sociaux, mais sont majoritairement des particuliers. Les maîtres d'oeuvre reçoivent les commandes des maîtres d'ouvrages et les deux parties contractualisent le projet de construction. Les maîtres d'oeuvre qui sont donc en charge des travaux de construction sont majoritairement des constructeurs de maisons individuelles mais peuvent égaement être des artisans, entrepreneurs et architectes. Ces acteurs peuvent ensuite soit faire appel à des sous-traitants qui se chargent des travaux ou réaliser les travaux eux-mêmes.

↓

↓

Source: ****

3.3 Les acteurs du marché

En ****, ** *** entreprises exerçaient l'activité de construction de maisons individuelles. Le secteur est donc atomisé et cette fragmentation s'est renforcée ces dernières années. En effet, entre **** et ****, le secteur a connu une forte concentration avec une baisse du nombre d'entreprises. Cependant, la courbe s'est inversé en ****. Et le nombre d'entreprises du marché a augmenté de **,* % entre **** et ****. Nombre de constructeurs de maisons individuelles France, ****-****, en milliers d'entreprises Source : Acoss Le marché est dominé par les constructeurs de maisons individuelles dont la part de marché est de **% et est en continuelle augmentation. Ils présentent en effet l'avantage de proposer des tarifs plus faible grâce aux économies d'échelles permises par leur nombre important de projets de construction. Par ailleurs, les constructeurs sont appréciés pour la simplicité et la fiabilité qu'ils scuscitent grâce à l'unicité de l'interlocuteur pendant toute la durée du projet et la garantie apportée par le contrat de construction de maison individuelle qui est très encadré. [***] Toutefois, **% des particuliers ont choisi de gérer eux-mêmes la construction de leur projet, ce qui présente l'avantage de réduire les coûts de mise en oeuvre du projet en ...

4.1 Description de l'offre

En secteur groupé, les maisons sont construites en village et les terrains vendus en promotion avec la maison dont les caractéristiques principales sont préétablies. La maîtrise d'ouvrage est assurée par un promoteur.

En secteur diffus, les clients achètent directement les terrains et les maisons construites sont généralement présentées sur catalogue puis les plans sont adaptés et personnalisés pour chaque client grâce à une Conception Assistée sur Ordinateur. La maîtrise d'ouvrage est assurée par un particulier.

Le projet du client est réalisé sur une durée moyenne de ** mois décomposée en trois grandes étapes : 

Prise de commande (***) : recherche du terrain, étude de financement, acquisition du terrain, signature d'un contrat de construction de maison individuelle qui fixe les prix et délais, dépôt du permis de construire Ouverture de chantier (***) : Déclaration par le maître d'ouvrage de l'ouverture des travaux auprès de la commune Chantier (***) : terrassement, gros oeuvre, second oeuvre, finitions

[***]

Plusieurs matériaux peuvent être utilisés dans la construction d'une maison. Au second trimestre ****, la grande majorité des maisons étaient construites en parpaing et en brique, ce qui est ...

4.2 Les prix

  Le tableau ci-dessous décrit les différences de prix pratiqués par les différents maîtres d'oeuvre.

Source: ****

Comme dit précédemment et illustré ci-dessous, les coûts de construction des maisons à bâtir sont en hausse depuis plusieurs années mais leur variation diverge fortement en fonction du secteur géographique.

Evolutions annuelles du coût moyen des maisons France, ****, en % Source: ****

Le tableau ci-dessous illutsre la grande diversité des prix des maisons en France.

Source: ****

Un prix de plus en plus élevé

"Les prix des maisons neuves ont augmenté d’environ **% à **% sur les dix-huit derniers mois", estime Sylvain Massonneau, vice-président du Pôle Habitat, la section de la Fédération française du bâtiment qui représente les constructeurs de maisons. 

La hausse des prix des matériaux s’ajoute aux évolutions induites par la RE**** (***).

4.3 L'essor de la construction verte

Le développement des maisons à énergie positive

Les bâtiments à énergie positive ont pour objectif de produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment à moyen terme. La construction de bâtiments à énergie positive implique ainsi une construction aux caractéristiques spécifiques, comme le choix de matériaux HQE (***).

Depuis plusieurs années, le développement des maisons à énergie positive constitue un levier de croissance significatif pour les entreprises de la construction de maisons individuelles. Cette orientation répond à deux phénomène principaux. D'une part, ils cherchent à anticiper le renforcement prochain de la législation concernant la l'efficacité énergétique e et la consommation énergétique des bâtiments dans la continuité de la Réglementation  Thermique de **** (***). D'autre part, la demande en maisons à énergie positive est en croissance, en raison d'une consicence écologique grandissante mais également pour répondre à une volonté de réduction des coûts.

Le projet Comepos (***) témoigne de la volonté des acteurs de développer leur offre dans ce sens. Ce projet, mené par l'Ademe, vise à tester des maisons à énergie positive en en mesurant l'impact environnemental réel. Plusieurs constructeurs contribuent au projet, à l'instar de Hexaôm, IGC, Maisons Pierre et Trecobat. [***]

L'essor de la ...

4.4 Autres tendances et axes de développement

La diversification de l'offre

De nombreux acteurs cherchent à élargir leur offre pour limiter les risques liés à la forte dépendance de l'activité de construction à des facteurs conjoncturels comme les prix, l'évolution des taux d'interêt ou encore les aides à l'acession à la propriété.

Les principales offres que les acteurs développent parallèlement à leur activité de construction sont : 

la promotion immobilière l'architecture le courtage l'entretien-rénovation

L'innovation : de nouvelles gammes de maisons

L'innovation permet aux acteurs de se démarquer d'où le développement d'une stratégie de Recherche et Développement approfondie pour nombre d'entre eux.

Par exemple, Hexaôm a inauguré le concept Yris en septembre ****. Il s'agit d'une maison témoin qui présente de nombreuses innovations, comme 'utilisation d'une imprimante *D pour construire une partie de la maison, des blocs de béton avec isolation intégrée en mousse Airium avec une performance thermique excellente, une installation électrique innovante et en rupture technologique ou encore la mise en œuvre de solutions béton pré industrialisé (***) équipées de puce RFID. [***]

La digitalisation de l'activité : maison connectée et relation client digitale

La digitalisation du marché se manifeste de deux façons principales. Il ...

5.1 Réglementation

Le contrat de construction de maison individuelle (***)

Le constructeur de maison individuelle est fortement réglementé en vue de protéger l'acquéreur.

Il existe différents types de contrats possibles pour une construction : 

le contrat de construction de maison individuelle (***)  le contrat de vente d’immeuble à construire  le contrat de promotion immobilière  le contrat d’entreprise  le contrat d’architecte 

Concernant la construction d'une maison individuelle, le constructeura plusieurs obligations : 

être titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier  être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale  réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme  livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat

Les obligations concernant le contenu du contrat sont détaillées ici.

[***]

Le recours à un architecte

Le recours à un architecte est obligatoire dans certains cas, notamment si la maison à bâtir ...

5.2 La mise en place de la réglementation RE2020

La loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (***) prévoit l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs en ****, la RE****. Son objectif est de poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et du confort des constructions, tout en diminuant leur impact carbone. Elle s’articule autour de trois principaux axes : Poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la baisse des consommations des bâtiments neufs. La RE**** va au-delà de l’exigence de la RT****, en insistant en particulier sur la performance de l’isolation quel que soit le mode de chauffage installé, grâce au renforcement des exigences sur l’indicateur de besoin bioclimatique, Bbio. Diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs en prenant en compte l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie, de la phase de construction à la fin de vie (***), via une analyse en cycle de vie. Permettre aux occupants de vivre dans un lieu de vie et de travail adapté aux conditions climatiques futures en poursuivant l’objectif de confort en été. Les bâtiments devront mieux résister aux épisodes ...

6.1 Segmentation

• Hexaôm
• Geoxia Groupe
• IGC
• Trecobat
• CGIE Réseau Univia
• TH Technologie et Habitat
• Maison Phenix
• Woodeum (Altarea)
• Réalités Promotion
• CGI Bâtiment - Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment
• Maison Lelièvre
• Kervran
• Bernadet Construction