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Synthèse de notre étude de marché
Le marché français des agences immobilières est supérieur à 18 milliards euros. Il y a plus de 26.000 agences immobilières en France
Le marché immobilier français a enregistré près de 1,2 million de transactions en 2021 et 1,16 million de transactions en 2022.
L'augmentation des taux d'intérêt hypothécaires entraîné une contraction des prêts et affectant ainsi la performance globale du secteur.
Le marché des agences immobilières a connu entre 2015 à 2022 un taux de croissance annuel moyen d'environ 8%. Les ménages préfèrent de plus en plus acheter et rénover des biens anciens plutôt que d'en construire de nouveaux.
43 % des plus de 30 millions de ménages français qui louent leur logement.
L'immobilier commercial connait une forte baisse des investissements de 25,9 milliards d'euros en 2022 à 17 milliards d'euros en 2023.
Les prix des logements ont augmenté jusqu'en 2023, puis la tendance s'est inversée, en particulier à Paris.
Les agents immobiliers appartenant à une enseigne franchisée devancent les agents indépendants. Elles sont confrontées à la forte concurrence des plateformes numériques et des outils en ligne qui n'ont pas eu d'impact significatif sur la part des ventes entre particuliers au cours de la dernière décennie.
Les lois ALUR et ELAN ont imposé des contrôles stricts et de la transparence aux activités immobilières.
Acteurs de l'immobilier en France
Agences traditionnelles:
- Foncia Transaction: Poids lourd du secteur, filiale du groupe Foncia
- Century 21: Marqie reconnu mondialement
- Orpi: réseau coopératif
- Laforêt Immobilier: dispose d'un vaste réseau d'agences
- Guy Hoquet: acteur de premier plan de la franchise.
- L'Adresse: réseau très important
Réseaux d'agents indépendants:
- CapriFrance: Réseau étendu d'agents immobiliers indépendants
- OptimHome: Réseau d'agents indépendants
- Safti
Agences numériques:
- Imop: Pionnière dans le domaine numérique
- Welmo: Autre pionnier du numérique
à la compréhension de ce marché
Détail du contenu de l’étude de marché
Informations
- Nombre de pages : ~ 40 pages
- Format : Version digitale et PDF
- Dernière mise à jour :
Sommaire et extraits
1 Synthèse du marché
1.1 Définition du périmètre et du marché
Une agence immobilière est une société œuvrant dans le domaine de la transaction immobilière. Elle agit en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur ou entre le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier. Son rôle est soit de trouver acquéreur pour un bien immobilier en vente, soit de trouver un preneur pour un bien mis en location. Il peut s'agir d'une personne morale ou d'une entreprise. L’agence immobilière emploie des négociateurs/agents immobiliers pour mener à bien l’intermédiation.
Les agences immobilières interviennent pour deux types de clients :
- La majorité des agences immobilières sont consacrées aux biens immobiliers pour particuliers : les maisons, les terrains ou garages en zones urbaines et rurales.
- Une minorité (moins de 10%) des agents immobiliers sont des spécialistes des biens immobiliers d’entreprise : bureaux, terrains industriels, usines et entrepôts ou commerces.
Le marché français des agences immobilières est en croissance, dans le cadre de la reprise économique qu'a connu l'ensemble du secteur immobilier à partir de 2016. Le marché est en particulier stimulé par la hausse des ventes dans l'ancien et par la confiance que les Français accordent aux agences immobilières, la majorité des Français y ayant recours pour leurs transactions immobilières. De plus, en 2021, le marché français de l'immobilier a enregistré son record absolu de transactions. En 2022, le marché a enregistré la deuxième année la plus dynamique de l'histoire avec 1,16 million de transactions. Le taux de croissance annuel moyen du nombre de transactions entre 2015 et 2022 est de 8,84%.
En 2023, le marché immobilier mondial connaît une crise historique depuis 2008, en partie à cause de la hausse des taux d'intérêt, de la baisse généralisée des prix par mètre carré (notamment à Paris, où ils sont passés en dessous de 10 000 euros par mètre carré), de la diminution des prêts accordés et de la réduction du pouvoir d'achat des ménages. Le nombre de transactions de ventes dans l'ancien a également chuté en 2023, avec une baisse de 20% entre 2021 et la période août 2022-août 2023, atteignant près de 955 mille transactions contre près de 1,2 million en 2021. Comment les agences immobilières envisagent-elles de s'adapter à cette crise internationale de l'immobilier ?
Dans un marché fortement concurrentiel, la place des agents immobiliers indépendants diminue peu à peu au profit des franchises, mieux distribuées et bénéficiant de davantage de visibilité. La concurrence des outils internet et notamment des plateformes en ligne a pesé sur la recherche de biens, bien que la part de ventes de biens entre particuliers reste stable depuis dix ans.
Enfin, les nouvelles réglementations à l'échelle nationale avec les lois ALUR en 2014 puis ELAN en 2018 ont eu un impact direct sur les activités de la profession, sans pour autant déclencher une croissance ou une décroissance. Des points de vigilance sont toutefois à prendre en compte dans l'étude du marché futur.
1.2 Un marché français des agences immobilières en croissance
Le marché des agences immobilières en France est un marché fortement dépendant des différentes crises économiques, comme ce fut le cas lors de la crise financière en ****, et plus récemment lors de la crise sanitaire ainsi que de la crise géopolitique avec la guerre en Ukraine. En **** cependant, un fort rebond a profité au secteur, le marché français de l'immobilier ayant enregistré son record absolu de transactions, atteignant quasiment *,* million de transactions [***]. En ****, on a enregistré la deuxième année la plus dynamique de l'histoire avec *,** million de transactions
Les agences immobilières sont enregistrées sous le code APE / NAF : ****Z - Agences immobilières. D'après l'Insee, le marché des agences immobilières représentait un chiffre d'affaires total de plus de ** milliards d'euros en ****, soit **,*% de plus qu'en **** avant la crise sanitaire. [***] De plus, le secteur voit son chiffre d'affaires augmenter continuellement depuis ****, à l'exception de **** avec la covid-**. Le taux de croissance annuel moyen entre **** et **** est de *,**%
Taille du marché français des agences immobilières France, ****-****, milliards d'euros Source: ****
1.3 Retour sur l'impact de la crise de la Covid-19
Malgré le fort impact de la crise du Covid-** sur le secteur des agences immobilières, la crise et les confinements de **** n'ont pas marqué l'arrêt complet de l'activité immobilière. En effet, après le premier confinement, près de **% des Français continuaient à consulter les annonces immobilières et plus de **% continuaient à faire des demandes d'informations aux agences immobilières. Pensez-vous continuer à consulter des annonces immobilières ? France, avril ****, en % Source : Le Figaro Immobilier, enquête menée pendant le *er confinement ****
Pensez-vous continuer à faire des demandes d'informations auprès d'agences immobilières France, avril ****, en % Source: ****
Néanmoins, ce dynamisme apparent dans les recherches ne peut masquer un recul des projets d'achat : ainsi, près de **% des Français pensaient reporter leur achat immobilier, donc près de **% certainement. Pensez-vous reporter votre projet d'achat immobilier ? France, avril ****, en % Source : Le Figaro Immobilier, enquête menée pendant le *er confinement **** Le nombre de promesses de vente signées n’a ainsi reculé que de **% en novembre contre -**% huit mois plus tôt, selon une étude de Meilleurs Agents. [***]
2 Analyse de la demande
2.1 Un marché immobilier en souffrance
Logements anciens Le marché de l'immobilier est particulièrement dynamique dans le segment de l'existant. Les ménages semblent ainsi de plus en plus préférer acheter un bien déjà existant et le rénover, plutôt que de le construire. Ainsi, le nombre de transactions dans l'ancien n'a cessé d'augmenter au fil des années entre **** et ****, puis a enregistré une baisse de *,*% en **** pour atteindre *,** million de transactions en ****. Nous pouvons remarquer qu'en ****, au cœur de la pandémie, le volume de vente a légèrement diminué par rapport à l'année précédente. Entre août **** et août ****, le nombre de ventes de logements anciens est estimé à *** ***, c'est **% de moins qu'en ****. Cette baisse très importante du nombre de ventes de logements anciens semble s'accentuer tout au long de l'année ****.
Nombre de ventes de logements anciens France, ****-****, en milliers Source : CGEDD
Logements neufs
Du côté de la commercialisation de logements neufs, nous pouvons constater une baisse importante du nombre de mises en vente et de réservation depuis début ****, coïncidant avec l'arrivée de la pandémie.
À partir du premier trimestre de **** jusqu'au deuxième trimestre de ...
2.2 Déterminants de la demande
Les principaux facteurs influençant la demande des agences immobilières sont les suivants
les mesures gouvernementales (***) qui sont détaillées dans la section *.* les prix de l'immobilier détaillés dans la section *.* les taux d'interêt des crédits immobiliers la mobilité résidentielle des locataires
Les taux bancaires
En ****, ce sont **% des acheteurs qui sont passés par un crédit immobilier pour accéder à la propriété de leur résidence principale. Un chiffre encore plus important chez les primoaccédants (***). [***]
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont été environ divisés par * entre **** et ****. Sur les deux dernières décennies, l'accès aux prêts a donc été de plus en plus facilité, favorisant le marché des agences immobilières.
Cependant, depuis le début de l'année ****, nous avons observé une augmentation des taux d'intérêt. Cette hausse peut être expliquée par la montée des taux de la Banque centrale européenne (***), ce qui a directement impacté les taux de prêt bancaire. Les taux ont atteint *,* % au ** septembre ****. Le taux de référence de la BCE, l'Euribor, est passé de * % en juin **** à *,* % aujourd'hui. ce qui ...
2.3 Attentes et niveau de satisfaction vis-à-vis des agents immobiliers
Les Français sont particulièrement sensibles à la réactivité des agents immobiliers qu'ils considèrent comme le premier critère inspirant la confiance. Entrent également en jeu la personnalisation des conseils, la réputation, et les qualités d'écoute de l'agent immobilier. L'importance accordée à l'agence pour laquelle il travaille est faible puisque seulement *% des répondants citent ce critère comme facteur de confiance en ****. Critères de confiance à l'égard d'un agent immobilier France, ****, en % Source : Ifop Les Français sont globalement convaincus de la valeur ajoutée des agences immobilières. Seuls **% des Français et **% des propriétaires ayant vendu un bien au cours des dernières années considèrent en effet qu’il est préférable de le vendre soi-même en direct. Ils sont en particulier satisfaits des relations qu'ils entretiennent avec l'agent immobilier et de la disponibilité de ce dernier. En revanche, ils sont plus réservés quant à la capacité des agents à évaluer correctement le prix d’un bien et la moitié des Français considèrent le niveau de commission de l'agence trop élevé. [***] Niveau de satisfaction des clients à l'égard des agences immobilières France, ****, en % Source ...
2.4 Tendances de la demande : le parcours client se digitalise
Si les canaux physiques, comme le contact avec des professionnels de l'immobilier et des personnes de l'entourage, sont encore un moyen d'information très répandu dans la recherche d'un bien immobilier, les sites d'annonce, les applications et les réseaux sociaux sont aussi très représentés parmi les différents canaux d'information en ****. En effet, les applis et les réseaux sociaux sont également très utilisés (***). Il en est de même pour les réseaux sociaux, qui enregistrement +* points vs ****.
Moyens d'information utilisés pour la recherche d'un bien immobilier France, ****, en % Source: ****
2.5 Les agences immobilières préférées des Français
Le graphique ci-dessous a été obtenu à partir du sondage mené par OpinionWay au sujet des marques préférées des Français en mars ****. Il s'agit des réponses des sondés à la question "aimez-vous telle agence immobilière ?" pour chaque agence, le pourcentage correspond à la part de sondés ayant répondu "oui".
L'agence Stephane Plaza Immobilier arrive en tête des préférences des sondés, **,*% d'entre eux ont déclaré l'apprécier. Foncia est la moins appréciée des agences immobilières puisque seuls **,*% des sondés ont déclaré apprécier cette agence.
La première place de l'agence Stephane Plaza dans les préférences des Français s'explique en grande partie par le succès des émissions télévisées animées par Stephane Plaza sur M*. Ces dernières rassemblent en moyenne *,* millions de téléspectateurs à chaque diffusion. Le réseau des agences immobilières Stephane Plaza a été lancé en **** suite au succès télévisuel de ce dernier, il compte plus de *** franchises à travers toute la France.
Les agences immobilières préférées des Français France, mars ****, en % Source: ****
3 Structure du marché
3.1 Structure et organisation du marché
Répartition par catégorie
Les agences immobilières se répartissent en trois catégories principales :
Agences traditionnelles : Orpi, Century **, Laforêt Immobilier etc. Réseaux de mandataires : IAD, Safti, Capifrance etc. Agences en ligne : Marton, Imop, Liberkeys, Proprioo etc.
La montée en puissance des agents mandataire au détriment des franchises
Les réseaux de franchises occupent un quart du secteur immobilier et représentent ** à **% du chiffre d'affaires du marché. Les principaux acteurs, se développant en réseau, comptent un grand nombre de franchisés. Ainsi, la coopérative immobilière Orpi regroupe * *** agences en ****, Century ** compte *** unités, Laforêt Immobilier en réunit *** unités et Guy Hoquet l'Immobilier regroupe environ *** agences.
Cependant, depuis le début des années * ***, ces puissants réseaux de franchise doivent partager une partie de l’activité avec les réseaux d’agents mandataires, dont les principaux acteurs se nomment Capifrance (***). Ces enseignes travaillent avec des agents mandataires qui exercent de chez eux. Les mandataires immobiliers sont des agents immobiliers personnes physiques, qui s'opposent ainsi aux agents immobiliers salariés. Tandis que les agents immobiliers salariés sont sous dépendance juridique et dans un lien de subordination envers ...
3.2 Structure du marché
En ****, la France comptait ***** agences immobilières recensées. Après une forte baisse après la crise de ****, le nombre d'agences immobilières connait une augmentation structurelle depuis ****, correspondant à la période où le secteur immobilier a connu une reprise économique.
Nombre d'agences immobilières France, ****-****, en unités Source: ****
Le nombre d'employés des agences immobilières suit une évolution similaire au nombre d'établissements. En ****, le nombre d'employés des agences immobilières était ainsi de *****, en hausse régulière depuis ****.
Nombre d'employés des agences immobilières France, ****-****, en unités Source: ****
Par ailleurs, plus des deux tiers de ces entreprises n’emploient aucun salarié. Les agences immobilières indépendantes sont donc en majorité des petites structures gérées par leur seul chef d’entreprise.
Répartition géographique [***]
La carte suivante montre la répartition géographique des agences immobilières en ****. Nous pouvons constater que ces établissements sont majoritairement concentrés en Île-de-France et dans le Sud du pays. En effet, l’activité des agences immobilières est très importante dans les aires où de grandes agglomérations sont présentes et où le tourisme est plus développé. ...
3.3 La digitalisation du marché
Le marché des agences immobilières a été fortement impacté par la révolution numérique et digitale et ses effets, sur trois métiers en particulier :
les services innovants pour améliorer l’outil de vente ; les plateformes d’aide à la vente pour les particuliers ; une concurrence accrue des acteurs particuliers et des annonceurs en ligne face aux agences.
Les agences immobilières en physique laissent progressivement une place plus importante aux agences immobilières en ligne ou aux grandes plateformes de mise en relation entre particuliers. Ces dernières profitent du fait que * Français sur * essaient de vendre leur bien immobilier sans avoir recours à une agence immobilière.
Depuis la crise financière, qui a participé au ralentissement de l’activité du marché, les agents immobiliers se font parfois doubler par les transactions entre particuliers. En effet, en ****, **% des transactions s'effectuait de particulier à particulier. [***]
De nouveaux outils digitaux apparaissent tels que la visite digitale et le speed dating immobilier
Avec l’essor des outils digitaux, les leaders du secteur ont amélioré leurs outils de vente en ligne avec la création d’applications mobiles ou de sites internet permettant les visites virtuelles, mais aussi la géolocalisation ...
4 Analyse de l'offre
4.1 Les prix de l’immobilier augmentent dans la majorité des agglomérations
La hausse des prix constatée depuis plusieurs années s'est accentuée depuis ****. Au premier trimestre ****, le prix des logements anciens a augmenté de *,*% par rapport au premier trimestre de l'année précédente. Les logements neufs ont aussi connu une hausse conséquente sur la même période, bien que moindre (***).
Cependant, en ****, on observe un retournement des prix des logements anciens, avec une augmentation de seulement *,* % par rapport au premier trimestre de l'année précédente qui met en lumière en baisse entamée fin ****/ début ****.
Le graphique ci-dessous décrit ainsi les variations des prix des logements en glissement annuel. Le glissement annuel rapporte le niveau atteint une période donnée (***). Si cette hausse a été renforcée par la crise de la Covid-**, il s'agit d'une tendance de long terme observée depuis ****.
Variation des prix des logements anciens France, ****-****, en % Source: ****
De la même manière, l'indice des prix de vente des logements neufs montre une augmentation plus importante depuis ****.
Indices des prix des logements neufs en France métropolitaine France, **** - ****, en points d'indice, base *** en **** Source : Insee
Bien que les prix au mètre ...
4.2 La hausse des prix profite aux agences immobilières
Le taux de commission de l'intermédiaire est un élément central pour le client dans le choix de recourir ou non à une agence immobilière. Les agences immobilières font de plus en plus face à la concurrence des plateformes gratuites de particulier à particulier et des réseaux mandataires pouvant pratiquer des tarifs plus attractifs.
Depuis ****, il n’existe plus de plafond pour les commissions et ces dernières peuvent être fixées librement par chaque agence.
En France, ces commissions (***) varient de * à **% du prix de vente du bien. [***]. Les tarifs sont généralement dégressifs, c'est-à-dire que plus le montant du bien est élevé, plus le pourcentage de commission diminue. Les agences en franchise sont en moyenne * ***€ plus coûteuse que les agences indépendantes. Cela s’explique, selon le président de Guy Hoquet, par le fait que les agences en franchise utilisent des outils plus conséquents et sophistiqués que les agences indépendantes pour réaliser une vente.
Les tranches de commissions peuvent être présentées comme cela selon EffiCity :
de * à *% si le prix de vente est supérieur à *** ***€ de * à *% si le prix de vente est entre *** *** et *** ***€ de * à *% si le prix de ...
5 Règlementation
5.1 Un cadre réglementaire strict qui évolue
Loi Hoguet : réglementation de l’activité immobilière
L’activité des professionnels de l’immobilier (***).
Le prêt à taux zéro (***)
Le PTZ est un prêt sans intérêt, accordé en complément d'un autre prêt pour acheter ou construire un logement. Pour pouvoir bénéficier de ce prêt, plusieurs conditions doivent être réunies, concernant notamment le logement, sa zone géographique et les revenus fiscaux des demandeurs. [***]
La loi PINEL a permis de défiscaliser l’achat de logements neufs
En ****, la loi PINEL a permis de catalyser l’investissement dans l’immobilier neuf : l’acheteur peut ainsi louer le bien pendant * ou * ans (***) avec des avantages fiscaux de **% à **% selon la durée de location. Ces avantages fiscaux sont voués à engendrer davantage d’achats de biens neufs.
5.2 Lois ALUR et ELAN
La loi ALUR
La LOI n° ****-*** du ** mars **** pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (***) poursuit trois objectifs majeurs:
réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives ; favoriser l’accès au logement, en protégeant les populations les plus vulnérables ; développer l’innovation et la transparence.
Dans le cadre des activités des agences immobilières, elle prévoit notamment le plafonnement des frais d’agence pour la location : ceux-ci sont à la charge des propriétaires, sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui sont partagés entre le locataire et le propriétaire et régulés en fonction du nombre de mètres carrés habitables. [***]
La loi ELAN
La loi Elan, pour Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite "loi logement", vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles".
La loi ELAN prévoit entre autres de clarifier le statut des professionnels de l’immobilier auprès des particuliers. Si l’agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle sera ...
6 Positionnement des acteurs
6.1 Segmentation
- Century 21 (Arche Groupe)
- Orpi
- LAFORET Immobilier (Arche Groupe)
- Guy Hoquet (Arche Groupe)
- L'Adresse
- ARTHURIMMO.COM
- Emeria (ex Foncia Groupe)
- CAPIFRANCE
- OPTIMHOME
- SAFTI
- Zillow
- Liberkeys
- Nomad Homes
- Cushman & Wakefield
- Woopen
- ERA France
- PAP.fr
- De Particulier à Particulier PAP
- La Fourmi Immo
- Expertimo
- Spirit Immobilier
- Hyppo Immobilier
- NCT immo
- J&G Conseil Immobilier
- Immojeune
- Dr House Immo
- BSK Immobilier
- A la Lucarne de l’Immobilier
- CPH Immobilier
- 3G Immo-consultant
- Gehlen Immo
- Bouygues Immobilier
- AVIS Immobilier
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