Le marché de la promotion immobilière - France (2024)

1.2 Le marché mondial

Marché mondial de l'investissement immobilier professionnel Monde, ****-****, en milliers de milliards de dollars Source: ****

Le marché de l’immobilier, qui inclut celui de la promotion immobilière, selon MSCI, pèse ** *** milliards de dollars US en **** et est principalement tiré par le continent américain qui occupe **.*% du marché total. 

Les dix plus gros marché immobilier par pays Monde, ****, en milliards de dollars US Source: ****

Le marché de l'immobilier est en croissance grâce à l'urbanisation rapide. Aujourd'hui, **% de la population mondiale vit en milieu urbain et ce chiffre devrait atteindre **% d'ici **** en raison de la migration vers les villes qui, de ce fait, se transforment parfois en mégalopoles. [***] Il existe une forte demande pour l'immobilier résidentiel et commercial compte tenu de cette urbanisation.

Selon Pierre Papier, en ****, ** villes concentraient **% du marché mondial de l’immobilier d’entreprise, avec New York à la première place. Parmi le top **, ** villes sont en Amérique du Nord, * en Europe, et * en Asie.

Aujourd'hui au niveau européen, on distingue certaines villes qui portent cette économie :

Source: ****

On s'aperçoit alors que les villes allemandes (***) comptent pour plus de ** % du top ** des marchés européens en matière d'investissement immobilier sur ...

1.3 Le marché français en croissance et dominé par les ventes de logements

Selon l'INSEE, le marché de la promotion immobilière en France s’élevait à **.* milliards d'euros en ****. À l'exception de ****, le marché est dans une période de croissance régulière depuis ****, avec un taux de croissance de plus de **% entre **** et **** et + *,*% sur la période **** à ****. Cependant, en ****, le marché connait un recul de *.**%. 

Le code NAF pour ce secteur est **.**, qui englobe :

**.**A : la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d'habitation, et la promotion immobilière de résidences hôtelières **.**B : la promotion immobilière de bâtiments destinés à l'usage de bureaux **.**C : la promotion immobilière de tous types de bâtiments non résidentiels exceptés les bâtiments destinés à l'usage de bureaux

Evolution du chiffre d'affaires pour le secteur de la promotion immobilière (***) France, ****-*****, en milliards d'euros Source: ****

La profession compte ** *** actifs en ****, soit une progression de *% et * *** entreprises, un chiffre stable par rapport à l'année précédente. 

Répartition du volume d'activité de la promotion immobilière France, ****, % Source: ****

En ****, le secteur a généré un chiffre d'affaires de *** milliards d'euros, avec une contribution significative des entreprises de travaux spécialisés (***). Les principaux acteurs ...

1.4 L'impact du Covid-19 sur le secteur de la promotion immobilière

Les chiffres du secteur du bâtiment pour l'année **** sont révélateurs de l'influence de la crise sanitaire. Dans la construction neuve, on constate une baisse de **% de la construction résidentielle et une baisse de plus de **% de la construction non résidentielle. L'attribution de permis de construire a, elle aussi, baissé de près de **% par rapport à ****.

Les causes sont multiples : on y trouve évidemment le ralentissement des chantiers dû aux situations de confinement, de couvre-feux, la baisse des commandes publiques, de nombreux reports de projets pour les ménages les plus impactés financièrement, les élections municipales de **** qui ont vu un fort ralentissement des prises de position en faveur de l'urbanisme. Par ailleurs, le système des prêts immobiliers a été durci, avec de nouvelles règles qui imposent de réaliser un apport financier, de ne pas dépasser **% de taux d'endettement ni une durée de ** ans. [***]

Mais les promoteurs en ont ainsi profité pour accélérer les transformations de bureaux en logements, prévues par la loi ELAN de ****, pour combler le manque d'activités dans le neuf. Selon la FFB (***), l'année **** devrait aussi connaître à terme une ...

2.1 Un marché dépendant de nombreux facteurs

Selon les Echos, les principaux souhaits des acquéreurs dans le résidentiel sont de vivre dans un habitat individuel, avec plus d’espace, proche des commerces, des transports, des lieux de vie et du travail, de pouvoir respecter leurs contraintes budgétaires, d’acquérir un logement économe en énergie, et de disposer de service d’accompagnement dans leur achat. C’est pour répondre à ces motivations que les promoteurs immobiliers se concentrent sur les villes, proposent des services d’accompagnement, et construisent des logements basse consommation.

Demande en logements

Le nombre de logements commencés en France a diminué entre **** et **** de *%. En ****, ce sont *** *** logements qui ont été commencés. Ce nombre a chuté par rapport aux années passées, en particulier en raison d'un ralentissement de l'économie dû à l'inflation et se place même en dessous du niveau de ****.

Évolution du nombre de logements commencés France, ****-****, en milliers Source: ****

En revanche, la nature de ces logements a évolué. Alors que le nombre de logements individuels purs commencés a diminué en ** ans, le nombre de logements en résidence commencés a fortement progressé, passant de ** *** en **** à ** *** en ****. Cependant, on note qu'en ...

2.2 L'essor de la demande d'entrepôts

Le graphique ci-dessous présente l'évolution de la demande placée en entrepôt en France pour chaque semestre entre **** et ****. On assiste à de fortes fluctuations sur la période étudiée avec, par exemple, une diminution de près de **% entre le *ᵉ semestre **** et le *ᵉʳ semestre ****, ou encore une augmentation de près de **% entre le *ᵉʳ semestre **** et le second semestre de cette même année. Ainsi, on ne parvient pas tout à fait à distinguer une tendance claire à court terme. On peut cependant affirmer qu'à long terme, la demande tend à croître puisque celle-ci est passée de *** *** m² au S* **** à *.* million de m² au S* ****, soit une augmentation de **.*% en * ans.

Evolution de la demande placée en entrepôts par semestre France, ****-****, en millions de mètres carrés de surface utile Source: ****

Cette hausse de la demande en entrepôts est principalement liée aux besoins générés par l'e-commerce, qui a besoin d'espaces de stockage toujours plus importants. Amazon (***), C Discount et Boulanger créent par exemple de nouveaux espaces dans la région parisienne et à l'ouest de la France. [***]

En ****, l'e-commerce a franchi la barre des ***.* milliards d'euros (***). [***]

2.3 Une dégradation de la situation des ménages depuis 2022

La facilité d'accession au logement reste très dépendante de la santé économique des ménages français, avec des indicateurs illustrant une situation de fragilité depuis ****, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

Premièrement, l'investissement des ménages en logement connaît une baisse marquée, ayant chuté de * % en volume sur l’ensemble de l’année ****. Cette tendance à la baisse, amorcée fin **** avec la remontée des taux d'intérêt, s'est poursuivie, avec une diminution encore plus prononcée de -*,* % au T* ****. En parallèle, les dépenses de consommation des ménages sont restées légèrement positives pour l'ensemble de **** (***), malgré la baisse du pouvoir d'achat due à l'inflation, qui s'établissait encore à +*,* % en janvier ****.

L'indice de confiance des ménages, bien qu'en amélioration lente, reste à des niveaux bas (***). Cette hausse modeste est en partie attribuée à une légère décélération de l'inflation.

Enfin, la demande de crédits immobiliers continue de diminuer. Les taux d'intérêt des crédits à l'habitat, ayant atteint en moyenne *,** % en décembre ****, contribuent à restreindre l'accès au financement pour de nombreux ménages, en particulier les primo-accédants. ...

2.4 L'immobilier et l'accession à la propriété pour les jeunes

La Génération Z, regroupant les jeunes nés entre **** et ****, se distingue par son immersion profonde dans un univers numérique. Contrairement à la Génération Y, qui a connu la transition vers le digital, la Gen Z a développé ses relations et ses valeurs dans un contexte entièrement connecté. Elle accorde une importance particulière à des valeurs telles que la transparence, l’inclusion et la tolérance, tout en aspirant à une sécurité, notamment à travers l’acquisition immobilière.

Les aspirations immobilières

Bien que souvent perçue comme instable, cette génération reste attachée à l’idée de devenir propriétaire : ** % des **-** ans considèrent cet objectif comme une priorité. Cette aspiration est nourrie par un besoin de sécurité dans un contexte d’incertitude, marqué par des défis tels que le changement climatique et les tensions géopolitiques. Environ ** % d’entre eux souhaitent acheter pour garantir leur logement, tandis que ** % y voient un moyen de préparer leur retraite.

Influence numérique et pression sociale

Posséder un bien immobilier est également associé à la réussite sociale, une perception renforcée par les réseaux sociaux. La popularité d’Instagram ...

2.5 Qui sont les acheteurs de biens immobiliers

En ****, l'IFOP a réalisé un sondage auprès de * *** personnes représentatives de la population française afin de dresser le profil des acheteurs de biens immobiliers dans le résidentiel au niveau de l'hexagone. 

Les moins de ** ans représentent **% des acheteurs.  

L'âge des acquéreurs de biens immobiliers France, ****, % Source: ****

Concernant la catégorie socioprofessionnelle des acquéreurs, contre toute attente, ce ne sont pas les CSP+ (***) qui acquièrent le plus, mais les CSP- qui représentent **% des acheteurs.

Catégorie socioprofessionnelle des acquéreurs de biens immobiliers France, ****, % Source: ****

Près de **% des achats de biens immobiliers se font en province. L'est du pays enregistre les plus hauts taux d'acquisitions : **% dans le sud-est et **% dans le nord-est, suivi par le nord-ouest avec **% des acquisitions. 

  Lieux d'acquisition des biens immobiliers France, ****, % Source: ****

Les acheteurs sont en grande majorité en couple.

  Statut marital des acquéreurs de biens immobiliers France, ****, % Source : IFOP  

Les achats concernant principalement les maisons (***).

Type de biens immobiliers acheté France, ****, % Source : IFOP  

3.1 Chaîne de valeur de la promotion immobilière

Le promoteur immobilier n’est pas isolé, au contraire, l’acte de promotion immobilière nécessite l’intervention de nombreux acteurs en amont du projet, au cours de celui-ci, et en aval. Les principaux sont les suivants :

Le maitre d’ouvrage. C’est le commanditaire du projet, celui qui définit le cahier des charges. Dans la construction, les maitres d’ouvrage peuvent être les ménages, l’État et les collectivités, les bailleurs sociaux, ou bien les promoteurs eux-mêmes. Le maitre d’œuvre. C’est l’entité chargée de la conception du projet, celui qui suit les travaux et coordonne les corps de métiers. Ils ont besoin de l’intervention de cabinets d’architecte, de bureaux d’études techniques, de géomètres… Les entreprises de construction. Ils interviennent une fois que la conception est achevée. Ils s’occupent de la maçonnerie, l’enveloppe, la charpente, la menuiserie, l’isolation, l’électricité, le chauffage…​​​​​​​ Les clients finaux. Le client final peut être le maitre d’ouvrage dans le cas de la construction d’une maison individuelle par exemple, mais sinon les clients finaux sont généralement des ménages, des entreprises, l’Etat, ...

3.2 Les entreprises et leurs caractéristiques

Pour les statistiques relatives aux entreprises et aux salariés, on considère les codes NAF suivants :

**.**A : ce code englobe la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d'habitation, et la promotion immobilière de résidences hôtelières **.**B : ce code englobe la promotion immobilière de bâtiments destinés à l'usage de bureaux **.**C : ce code englobe la promotion immobilière de tous types de bâtiments non résidentiels exceptés les bâtiments destinés à l'usage de bureaux, c'est-à-dire : Les bâtiments destinés à abriter des activités de production industrielle, par exemple usines, ateliers, usines d'assemblage, etc. Les hôpitaux, écoles Les hôtels magasins, centres commerciaux, restaurants Les bâtiments aéroportuaires Les salles de sport Les parkings couverts et souterrains Les entrepôts Les bâtiments religieux

Evolution du nombre d'entreprises sur le marché de la promotion immobilière France, ****-****, en unités Source: ****

On constate que toutes activités de promotion immobilière confondues, la tendance est à la hausse en termes de nombre d'entreprises depuis ****. En ****, le nombre d'entreprises de promotion immobilière de logement ainsi que celui de la promotion immobilière de bureaux ont légèrement ...

3.3 Déroulement d’une opération de promotion immobilière

Les critères de réussite sont la commercialisation rapide, et surtout la conformité du résultat final aux prévisions budgétaires. Pour cela, une opération de promotion immobilière suit toujours les mêmes étapes :

Lancement du projet après étude des opportunités Maitrise du terrain sur lequel le projet va être mené Etude de la faisabilité technique, financière, et commerciale du projet Construction du projet, qui comprend à la fois les études d’architectes, le recueil des autorisations de construction, et la construction en tant que telle Commercialisation du projet en trouvant un ou des acquéreurs Achèvement et livraison du projet

La phase de réalisation du projet met en moyenne entre ** et ** mois, mais la durée peut être très variable en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser et des obstacles qui peuvent ralentir son avancement. [***]

3.4 Financement d’une opération de promotion immobilière

Les projets de promotion immobilière peuvent mettre du temps à sortir de terre, et les revenus générés n’arrivent généralement qu’assez tard, il est donc nécessaire de trouver du financement pour mener à bien ces projets. Il existe principalement * sources de financement  [***] :

La prévente des logements ou de bâtiments pour des entreprises constitue entre ** et **% du financement total Le financement bancaire constitue **-**% du financement total L’apport en fonds propres constitue **-**% du financement total. Cet apport personnel est une condition imposée par les banques Le crowdfunding immobilier est en train d’apparaitre, mais il demeure minoritaire. Il permet de compléter les fonds propres apportés

Constitution type du financement d'un projet de promotion immobilière France, % Source: ****

3.5 La réaction des promoteurs immobiliers face à la crise de 2023

Le secteur de la promotion immobilière en France a subi de profonds changements en ****, avec une diminution notable de ** % des réservations de logements neufs par rapport à l'année précédente. Cette situation difficile s'explique par la hausse des taux d'intérêt, rendant l'accès au crédit plus complexe pour les ménages. Les leaders du secteur, tels que Nexity, Altarea et Bouygues Immobilier, ont vu leurs revenus combinés chuter à *,* milliards d'euros, en baisse par rapport aux *,* milliards d'euros enregistrés en ****. Malgré ces obstacles, certains promoteurs réussissent à s'adapter en ajustant leurs stratégies aux nouvelles conditions du marché :

Nexity, en première position, subit une diminution de ** % de son carnet de commandes. En réponse, l'entreprise a lancé un plan pour améliorer sa rentabilité d'ici ****, en utilisant une partie des fonds issus de la vente de ses agences pour réduire sa dette. Nexity compte également sur une nouvelle marque dédiée à la régénération urbaine pour soutenir sa croissance future. Quant à Bouygues Immobilier, dont l'activité repose principalement sur le secteur résidentiel, la crise l'a également impacté. L'entreprise envisage de réduire ses effectifs de ** % en ****, après une ...

4.1 Les principaux contrats et services proposés

Un promoteur immobilier s’adresse principalement aux particuliers, investisseurs, et entreprises ayant un projet immobilier. Généralement, le promoteur propose des services de promotion immobilière, mais également de nombreux autres services environnant leur cœur de métier.

En termes de promotion immobilière, ils proposent des contrats de :

Vente en L’Etat Futur d’Achèvement (***) : dans ce cas, l’acquéreur deviendra propriétaire du sol une fois signé le contrat de vente, puis propriétaire du logement lors de sa construction. Promotion Immobilière : un mandat oblige alors le promoteur immobilier, pour un prix convenu avec le maître d’ouvrage (***), à réaliser un programme de construction d’édifices ainsi qu’à réaliser ou faire réaliser toutes les activités nécessaires à la construction.

Il existe aussi d’autres contrats plus spécifiques, notamment le co-développement d’actifs, le contrat de crédit-bail (***)…

Les promoteurs peuvent également proposer les services suivants :

Property Management : gestion locative et technique, ainsi que suivi administratif et juridique de biens immobiliers. Conseil et Transaction : conseil aux entreprises ou particuliers sur leurs stratégies d’investissement immobilier. Aménagement : définition d’un programme d’aménagement de l’intérieur ...

4.2 Des disparités des prix du logement

Le prix moyen au m² des logements en France est de * *** € pour un appartement et * ***€ pour une maison en ****. Sur la période ****-****, les prix au m² des appartements et des maisons ont connu une croissance annuelle moyenne respective de *.**% et *.**%. 

Évolution du prix au mètre carré des maisons et des appartements France, ****-**** Source: ****

En ****, Paris détient le titre de la ville la plus chère en termes du prix du m*, que cela soit pour les appartements ou les maisons. Elle est suivie par Nice et Lyon, qui occupent respectivement la deuxième et troisième position. 

  Le prix du m² dans les grandes villes de France France, octobre ****, en euro Source : Meilleurs agents  

Source: ****

Sur le court terme, on note que les prix des logements ont baissé de plus ou moins *%. Cependant, sur cinq ans, on remarque une augmentation importante de **.*%. 

Evolution du prix des logements France, ****, en % Source: ****

Yann Jéhano, président de Laforêt France, assure que l'année **** a été extrêmement dynamique pour le marché français de l'immobilier, en particulier puisque c'est la deuxième meilleure année record en volume de transactions. Ce contexte reste très ...

4.3 La popularité des smart buildings

En ****, les Smart Buildings représentent *** millions d'euros, soit *% de plus qu'en ****. Les projections affichent une augmentation de **% du chiffre d'affaires des smarts buildings en **** par rapport à ****. [***]

Le DRIEAT Ile de France définit le concept de smart buildings ou bâtiments intelligents comme "l’intégration de solutions actives et passives de gestion énergétique, visant à optimiser la consommation, mais également à favoriser le confort et la sécurité des utilisateurs tout en respectant les réglementations en vigueur." Ces bâtiments doivent en particulier améliorer et résorber les situations de pics de consommation. 

Le smart building correspond en effet à une nouvelle génération de logements qualifiés de plus intelligents, parce que permettant notamment une gestion et un contrôle plus fins des systèmes énergétiques, de confort et de sécurité des habitants. Les smart buildings sont également conçus pour s'insérer au sein d'écosystèmes intelligents plus vastes (***) qui devraient permettre, en partie, de construire des bâtiments moins polluants et plus autonomes en énergie.

Ce type de solutions, utilisant des technologies innovantes, souvent proposés par des start-ups, doit aussi permettre des mises en œuvres moins coûteuses et plus efficaces, ...

4.4 Un marché dynamique qui profite d’innovations

Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, le niveau d'optimisme des professionnels de santé baisse ces dernières années, passant de **% en **** à **% en ****. Pour l'année ****, on assiste à de fortes disparités : le moral des lotisseurs, promoteurs et constructeurs est à la baisse, alors que celui des agents immobiliers est en hausse de **%. 

Niveau d'optimisme des professionnels de l'immobilier quant à l'avenir du logement France, ****-****, % Source: ****

Etant donné que l’activité des promoteurs immobiliers ne connait pas de forte croissance, de nombreux acteurs se développent sur de nouveaux marchés. Les principaux sont les services pour les résidences (***) ou encore l’asset management.

Le crowdfunding immobilier est un nouveau mode de financement qui commence à prendre beaucoup d'ampleur afin de compléter l’apport en fonds propre des promoteurs immobiliers. Différentes plateformes proposent ce financement, notamment Fundimmo, Lymo, Wiseed, et Anaxago.

La visite virtuelle en *D se démocratise de plus en plus. De nouvelles technologies ont permis d’améliorer l’expérience client, notamment via les casques de réalité virtuelle. De nombreux promoteurs immobiliers ont commencé à développer des offres allant dans ce sens. Selon Bien ici, c’est du temps de gagné pour les ...

5.1 Cadre réglementaire

L’activité de promotion immobilière n’est apparue en France qu’à la fin des années ****, c’est donc à ce moment que le cadre légal a commencé à se mettre en place. Cette activité est aujourd’hui étroitement encadrée, tout particulièrement pour l’immobilier résidentiel afin de garantir la sécurité de leurs futurs habitants.

Les principales lois en France sont :

La loi du * janvier **** qui réglemente la vente d’immeubles à construire La loi du ** juillet **** qui réglemente les opérations réalisées par les constructeurs La loi du * janvier **** qui traite de la responsabilité et de l’assurance du secteur de la construction. Les vices de construction ainsi que les vices apparents doivent en effet fait l’objet de garanties, car une présomption de responsabilité pèse sur les constructeurs.

L’article ****-* du Code Civil définit la promotion immobilière comme telle : « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par un contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. De plus, l’article ****-* du Code Civil régit ...

6.1 Segmentation

• Bouygues Immobilier
• Vinci Immobilier
• Eiffage Groupe
• Nacarat (Groupe Robot Dutilleul)
• Nexity
• Altarea Cogedim
• Icade
• Kaufman & Broad
• Pichet groupe
• Les Nouveaux Constructeurs Bassac
• AST Groupe
• Sogeprom
• BNP Paribas Real Estate France
• Marignan
• Lazard Group Real Estate
• Réalités Promotion
• Sopic
• Compagnie de Phalsbourg
• Frey
• Duval Groupe
• Groupama Immobilier
• Unibail-Rodamco-Westfield
• Arche groupe Immobilier
• Socri
• CEETRUS Auchan
• SCC
• CDC Habitat
• Constructa
• Spirit Immobilier
• Apsys
• KS Groupe