Le marché du courtage en prêt immobilier - France (2024)

1.2 Le marché mondial des prêts immobiliers

Il n'existe pas de taille de marché mondiale pour le courtage en prêt immobilier. Cependant, il est possible de regarder les projections de la taille de marché des prêts immobiliers, permettant de mieux apprécier le potentiel de croissance du courtage dans ce domaine. 

Le marché mondial des prêts immobiliers, estimé à * ***.**  milliards de dollars en ****, devrait croître à un taux de **.*%, atteignant ** ***.** milliards de dollars en ****, puis à un taux de **.*% pour atteindre ** ***.* milliards de dollars en ****. 

Taille de marché mondiale des prêts immobiliers Monde, **** - **** - ****, en milliards de dollars Source: ****

C'est l'Amérique du Nord qui domine le marché des prêts immobiliers en ****. Une domination qui devrait se poursuivre dans les prochaines années. Néanmoins, c'est dans la zone Asie-Pacifique que la croissance devrait être la plus élevée, en particulier en Chine, en Inde, et au Japon. [***]

Les moteurs de la croissance dans les années à venir sont la digitalisation des processus, notamment à l'aide de l'intelligence artificielle, ainsi qu'un taux de pénétration plus important de la consommation de prêts immobiliers partout dans le monde, particulièrement en Asie.

Cependant, la pandémie de la covid-** a impacté négativement ce ...

1.3 Le marché français du courtage en prêts immobiliers

La proportion des courtiers

Part de marché des courtiers en immobiliers France, **** - ****, en pourcentage Source: ****

Les Français font de plus en plus appel aux courtiers en prêts immobiliers lorsqu'ils veulent emprunter. En ****, ils étaient **% des demandeurs d'emprunts, en ****, ce chiffre d'affaires est monté à **%, soit une augmentation de ** points en * ans. Le détail sera étudié en *.*, mais les Français font majoritairement appel aux courtiers immobiliers dans le but d'être accompagnés par un expert.

Le chiffre d'affaires

On estime le volume d’affaires total des courtiers immobiliers français pour l’année **** à ***,** millions d’euros.

Pour établir ce chiffre, nous avons utilisé la formule suivante :

Volume d'affaires = Total du montant des prêts immobiliersx Taux de prêts passé par un courtier+ Commissions bancaires+ Montant frais emprunteur

Montant total des prêts immobiliers

Grâce à la banque de Banque de France, nous avons en *.* un graphique de la moyenne mensuelle du montant des crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, ce qui nous permet d'avoir la moyenne annuelle en multipliant ces données par **. À noter que ce montant ne tient pas compte des prêts immobiliers pour professionnels, toutefois bien inférieur au sein du chiffre ...

2.1 Les Français et les courtiers en prêts immobiliers

Les Français et les courtiers en prêts immobiliers

Part des Français ayant eu recours à un courtier pour leur prêt immobilier France, **** - ****, en pourcentage Source: ****

Les Français ont donc de plus en plus recours à des IOBSP puisque la part de Français concerné a augmenté de ** points entre **** et ****, passant de **% à **% des demandeurs de prêts immobiliers en ****.

Les Français qui font le plus appels aux courtiers

Les catégories importantes de Français faisant appel à un IOBSP France, **** - ****, en pourcentage Source: ****

Chez les **-** ans, la part montait à **% en **** (***).

Les CSP+ (***) sont également des friands des courtiers immobiliers, puisqu'ils étaient **% à avoir recours à leurs services en **** contre **% en ****. En ****, ils ne sont plus que **% à avoir recours à ces services.

Les femmes, qui avaient jusqu'en **** plus recours aux courtiers que les hommes, sont désormais moins nombreuses à y faire appel. En effet, alors qu'en **** ** % des femmes contre ** % des hommes y avaient recours, c'est en **** ** % des femmes et ** % des hommes qui y ont eu recours. [***].

En ****, **% des Franciliens, ont fait appels à des IOBSP, soit ** points de moins qu'en ****. [***]

Les motifs 

Différentes raisons motivent les emprunteurs à faire appel à un courtier immobilier : 

Les raisons de faire appel à un ...

2.2 Les Français et les prêts immobiliers

D'après un sondage Ifop de mai ****, **% des sondés ont eu recours à un prêt immobilier pour l'achat de leur résidence principale, avec autant de prêts qui durent plus et moins de ** ans.

Les crédits à l'habitat en France

Un marché de l’immobilier dynamique implique presque nécessairement davantage de prêts immobiliers, premier déterminant de la demande de courtage dans ce domaine. Cependant, entre janvier **** et août ****, le nombre de crédits en France à largement diminuer (***).

Evolution du montant des crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, flux CVS France, **** - ****, en milliards d'euros Source: ****

Le volume de crédits à l’habitat pour particuliers octroyé mensuellement a progressé entre **** et ****, après une forte baisse entre **** et ****.  

Toutefois, en ****, en raison d'une conjoncture économique moins favorable marquée par une augmentation des taux d'intérêt, le volume des nouveaux prêts a connu une baisse significative, se chiffrant à **,* milliards de dollars. Cette tendance semble se maintenir pour l'année ****, avec une estimation en juin de cette année indiquant que les nouveaux prêts immobiliers aux particuliers atteindront **,* milliards d'euros.

La production de prêts immobiliers a continué sa tendance à la baisse en septembre ...

2.3 Les Français et l'immobilier : dynamisation des territoires

En ****, selon l'INSEE, **% des ménages possèdent déjà leur résidence principale et, sur la période ****-****, c'était **% des Français qui ont déclaré avoir fait une acquisition [***].

Le parc de logements 

En janvier ****, il y avait **,* millions logements en France, soit une augmentation de *.*% par rapport à **** et de **,*% par rapport à ****. Voici la répartition de ces logements en **** [***] :

Un dixième des logements étaient des résidences secondaires (***) ; Pour l'occupation des logements, il y avait **% de propriétaires, **.*% de locataires et le reste de logés gratuitement (***). 

Le pouvoir d'achat immobilier des Français

Le pouvoir d’achat immobilier désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage, en fonction de la mensualité qu’il est en capacité de verser et de la durée de l’emprunt consenti, plus la capacité est haute, plus les tendances d'emprunts augmentent, ce qui profite aux courtiers.

Entre **** et ****, le pourvoir d'achat immobilier a diminué de **.*% en France. On peut cependant différencier trois phases [***] :

Une baisse de +**%  entre **** et ****, passant de ***m* à **m*. Cette période est aussi marquée par des prix de l'immobilier à la hausse, +**% entre **** et **** ainsi ...

2.4 Une augmentation très importantes des taux d'intérêt en 2023

Après une baisse continue depuis ****, les taux d'intérêt ont explosés en ****. Cette augmentation vertigineuse continue en **** avec un taux de *.*%.

Taux d'intérêt annuel des crédits nouveaux à l'habitat des particuliers France, ****-****, en poucentage Source: ****

On peut voir que :

Début des années **** : les taux étaient aux alentours des *% sur an  ****, jusqu'en **** : crise économique qui a provoqué une chute des prix et des taux qui atteignaient environ *,*% sur ** ans Même tendance jusqu'en **** Amélioration de la situation vers **** avec des différents records (***) **** : crise sanitaire et conséquences économiques, l'immobilier est affaibli, *** *** projets ont été annulés. En ****, le taux continue de baisser, atteignant *.**% en janvier En ****, en raison de la hausse de l'inflation et des taux de la BCE, le taux d'intérêt des nouveaux prêts immobiliers aux particuliers a connu une augmentation significative pour atteindre *,* % en janvier ****.

La renégociation de crédit en baisse

Le secteur du rachat de prêt était un vecteur clé des activités des courtiers en prêts immobiliers, les renégociations de prêts étant un de leurs fers de lance, cependant, ces dernières années cette activité est globalement en ...

3.1 Courtier, mandataire et l'ORIAS

L'ORIAS 

L’organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, abrégé ORIAS, est une association loi de ****, sous tutelle de la direction générale du Trésor créée en ****. Elle est une étape obligatoire pour l’exercice du courtage en prêts immobiliers depuis la loi du ** octobre **** portant sur les Intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (***). C’est en effet sous cette dernière appellation que les courtiers en crédit sont enregistrés.

Courtier et mandataire

Il est important de distinguer le courtier et le mandataire :

Le courtier : il agit pour le compte de ses clients sans mandat d’un établissement de crédit. Pour trouver la meilleure offre de rachat de crédit, il doit rechercher lui-même un financeur ou disposer de son propre réseau de mandataires. Le mandataire : il exerce au nom d’une ou plusieurs banques ou éventuellement d’un courtier. Son rôle est de guider ses clients jusqu’à la conclusion du contrat.

Dans un abus de langage, le terme de courtier est le plus souvent utilisé, et c'est le cas dans notre étude également.

L’article R. ***-* ...

3.2 Les effectifs du secteur en croissance permanente

Nombre d'IOBSP agrées, c'est-à-dire, immatriculé à l'ORIAS :

Evolution du nombre d'IOBSP France, ****-****, en nombre d'IOBSP Source: ****

Le nombre d'IOBSP en France a connu une croissance constante depuis ****, atteignant un pic de ** *** en ****. Toutefois, en ****, il a enregistré une baisse pour la première fois de près de *% puis une autre baisse en ****, révélant ainsi des défis auxquels le secteur est confronté.

De plus, la proportion de courtiers dans une région est similaire à la proportion de la population française, c'est pour cela que les * régions où le plus grand nombre d'IOBSP était enregistré était en Île-de-France et l'Auvergne Rhône Alpes.

Source: ****

3.3 Les points de contact de distribution

Le courtage en prêt immobilier peut s’effectuer sous deux formes :

En agence physique : de façon classique, le courtier reçoit ses clients dans son agence et leur explique de vive voix les solutions d’emprunt. En ligne : le client remplit un formulaire concernant son profil financier et ses besoins en termes d’emprunt et reçoit des propositions de prêts sans aucun contact physique. De nouvelles solutions digitales sont proposées, le client pouvant notamment faire une simulation d’emprunt avant même de rencontrer un courtier. Parfois même, le client n’a pas besoin de rencontrer un courtier, tout est fait par internet, à l’image de la start-up Pretto lancée en ****. 

Canaux de distribution des crédits immobiliers France, février ****, en pourcentage Source: ****

Un peu moins de la moitié des prêts immobiliers se font par l'intermédiaire de courtiers (***). Il y a aussi * % de Français qui sont passés par une banque, mais qui ont pris des informations sur le site d’un courtier. 

Les plateformes digitales qui proposent ces offres attirent leurs clients en proposant un courtage gratuit (***) et permettent parfois au courtier de se concentrer sur le conseil plutôt ...

3.4 Les acteurs du marché : une résistance des courtiers indépendants face à un puissant mouvement de concentration

Le marché du courtage en prêts immobiliers se structure essentiellement autour de deux types d’acteurs : les grosses enseignes d’une part, et les petites sociétés indépendantes et locales d’autre part.

On constate ces dernières années un phénomène de concentration des sociétés de courtages en prêts immobiliers, impulsé par les gros acteurs du secteur visant à consolider leurs actifs. [***]

En effet, les leaders nationaux ou leurs challengers n’hésitent pas à acquérir de plus petites sociétés afin de s’assurer des parts de marché importantes : ce fut le cas avec Meilleurtaux qui a acheté Préféo en ****, ou la Financière CEP qui a acquis Empruntis et Immoprêt en ****. On peut également prendre l’exemple de Vilavi (***) est actuellement l’acteur le plus dynamique et le plus ambitieux du marché, avec de nombreuses acquisitions et une stratégie multi-canal visant à s’appuyer aussi bien sur la vente physique que sur la vente digitale afin d’assurer volume et qualité de la relation client. [***]

Cependant, les plus petites enseignes parviennent à résister grâce à une forte implantation locale, la réputation qu’elle engendre et la ...

4.1 Structure de revenu des courtiers

Dans la plupart des cas, les courtiers sont rémunérés de deux façons :

La commission bancaire : comprise entre *,* et *% de la totalité du prêt, elle est versée par la banque au courtier en tant qu’apporteur d’affaires. Il peut également y avoir certains planchers et plafonds en fonction du montant total emprunté. Les honoraires : payés par le client sous forme de prix forfaitaire ou de pourcentage du prêt. La particularité est que le courtier ne peut recevoir aucun versement d’argent avant l’obtention du prêt de la part du client (***). Si la solution de financement ne convient pas au client, ce dernier n’est pas forcé d’accepter et il n'a rien à verser au courtier.

Les différents frais à la charge de l’emprunteur

Source: ****

Un article du journal Capital publié en janvier ****, portant sur neuf des principales enseignes de courtage en crédit en France résume leur politique tarifaire.

Source: ****

Le tableau montre que la différenciation des offres tarifaires se fait surtout sur la tarification auprès de l’emprunteur, les commissions auprès des banques tournant invariablement autour de *%. On remarque d’ailleurs que certains courtiers choisissent ...

4.2 Les marges réalisées

Les coûts liés à l’activité de courtage en prêt immobilier ont tendance à varier fortement, notamment selon la taille de la structure. Néanmoins, l’activité devient rapidement attractive : les coûts d’installation monteraient à ** *** euros et le seuil de rentabilité serait atteint avec ** financements par an environ. [***]

Par ailleurs, et particulièrement dans le cadre d’un courtage en franchise, la gestion de la documentation et le matériel (***).

De son côté, le client réalise souvent, rémunération du courtier incluse, une économie non négligeable sur la totalité de son prêt : plusieurs milliers d’euros sur **-** ans en général. [***]

Le site meilleurtaux.com propose un simulateur de prêt très intuitif qui permet de rendre rapidement compte des économies réalisées sur un prêt immobilier en faisant varier le taux d’intérêt ou le taux d’assurance.

À titre d’exemple purement théorique, on donne dans le tableau ci-dessous les économies réalisées en passant d’un taux d’intérêt de *,*% à *,*% sur un crédit classique, selon différents montants empruntés et durées de prêt :

Source: ****

Exemple de ...

4.3 Comparatifs de certains courtiers

Comparatif de certains courtiers immobiliersFrance

Source: ****

Tous les courtiers sont opérationnels sur la France métropolitaine, mais certains courtiers sont également présents en outre-mer, notamment ceux qui proposent un service en ligne.

Le principal élément négocié par le courtier en prêts immobiliers est le taux d’intérêt. Il travaille souvent à partir de grilles de taux en fonction du profil financier du client ainsi que du montant et de la durée d’emprunt. Ces grilles sont remises par les différentes banques avec qui il travaille, mais peut également négocier au-delà de ces grilles. 

Les banques partenaires : Les courtiers ont des partenaires avec de nombreuses banques, or, ces dernières ont commencé à remettre en cause ces partenariats avec les courtiers, n'y voyant plus une opportunité rentable. Par exemple, les mutualistes ont fait savoir en **** qu'ils ne voulaient plus payer * % de commission sur chaque dossier, alors que leurs parts de marché, au niveau local, peuvent être très élevées, dans cette lignée, le Crédit Agricole Languedoc (***) a mis fin à tous ses contrats avec les courtiers, jugeant qu'ils n'avaient pas besoin de sourcing des courtiers. Toutefois, ce n'est pas une généralité, ...

4.4 Les prix de l'immobilier

Il est intéressant d'avoir un œil sur le prix de l'immobilier pour un courtier :

En fonction du bien immobilier

Variation des indices de prix des logements anciensFrance, **** (***), en pourcentage

Source: ****

On note une baisse des prix des logements anciens, de *.*% sur l'ensemble de la France en un an. Ce sont les maisons et les logements en Île-de-France qui subissent le plus de baisses sur cette dernière année avec *.*% de diminution.

En fonction de la géolocalisation

Prix de l'immobilier France, octobre ****, en euros

Il est possible de trouver les prix des maisons et appartements anciens au mètre carré d'une région, d'un département ou d'une ville ici.

Évolution prix de l'immobilier octobre **** : [***]

  ** ans * ans  Depuis le début de l'année * mois  Indice en points Paris (***) **,*% *,*% -*,**% -*,**% ***,* Top ** grandes villes **,*% **,*% -*,**% * ***,* Top ** grandes villes **,*% **,*% -*,**% *,**% ***,* Zones rurales **,*% **,*% *,**% * ***,* France  **,*% **,*% -*,**% * ***,*   En octobre ****, la tendance à la baisse des prix à Paris s'est intensifiée, avec une nouvelle diminution de *,* %. En conséquence, le prix moyen du mètre carré dans la capitale s'établit désormais à * *** euros, s'éloignant un peu plus de la marque symbolique des ** *** euros. Sur une période de douze mois, les ...

5.1 Aperçu général

Depuis la crise immobilière de ****, la réglementation a fortement influencé le métier de courtier.

En effet, d’une part, les accords de Bâle III publiés le ** décembre **** ont imposé la limitation de prise de risques des banques, entraînant le désengagement des banques spécialisées sur le segment du courtage. [***]

D’autre part, en France, la réglementation sur les Intermédiaires en Opérations de Banque et Services a donné plus de légitimité aux courtiers en contrôlant l’accès à la profession (***). En particulier, ces nouvelles règles misent en place en janvier **** imposent que le courtier obtienne une attestation de compétence professionnelle pour ensuite obtenir son immatriculation au Registre des Intermédiaires tenu par l’ORIAS.

Enfin, des barrières ont été dressées au niveau des rémunérations et des partenariats entre banques et courtiers : un courtier ne peut pas réaliser plus de **% de ses opérations avec le même établissement bancaire.

Ainsi, la législation a encouragé l’intermédiation de ces opérations, favorisé la formation d’un appel d’air dans la profession et déclenché un afflux d’acteurs dans ...

5.2 Quelques règles applicables à l’exercice de la profession d’IOBSP

L’Association Professionnelle des Intermédiaires de Crédits donne un aperçu complet et succinct des règles applicables et textes en vigueur légiférant la profession et l’activité de courtier en prêts immobiliers.

Règle de non-cumul

L’exercice dans une catégorie d’IOBSP est exclusif d’une autre au sens de l’article R. ***-* II du CMF, sauf pour des opérations de banque de nature différente (***) ou la fourniture de services de paiement.

Il est également interdit d’intégrer plus de deux IOBSP entre la banque et le client : Le second intermédiaire ne peut donc être qu’un Mandataire d’IOBSP.

Exonération de TVA

Le *° de l’article *** C du Code général des impôts exonère de TVA « l’octroi et la négociation de crédits ». Par conséquent, les honoraires clients ou la commission banque versés à l’occasion d’une opération d’intermédiation de crédit sont exonérés de TVA.

En revanche, les commissions versées à un apporteur n’intervenant pas dans l’opération d’intermédiation (***), sont soumises à TVA.

Par ailleurs, l’activité de Conseil prévue ...

5.3 Textes encadrant la profession d’IOBSP

Le principal texte encadrant cette activité est disponible aux articles L.***-* et suivants du Code Monétaire et financier, ainsi que les articles R.***-* et suivants.

L’arrêté du * juin **** relatif à l’article L.***-* du code monétaire et financier donne une nomenclature des diplômes nécessaires à l’exercice de l’activité d’IOBSP.

La Directive ****/**/UE du * février **** dite MCD se porte sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives ****/**/CE et ****/**/UE et le règlement (***) n°****/****.

L’arrêté du ** juin **** fixe le montant des garanties des contrats d'assurance de responsabilité civile et le montant minimal du cautionnement des intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement.

Les décrets ****-*** et ****-*** du ** janvier **** sont relatifs à l’immatriculation des IOBSP et aux Intermédiaires en Opérations de Banque e Services de Paiements.

Enfin, selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (***), celle-ci « peut notamment soumettre à son contrôle tout intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement. » Les règles définissant l’intermédiation en opérations ...

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