Le marché de l'immobilier de bureau - France (2024)

1.2 Le marché européen de l'immobilier de bureau

Le marché européen de l'immobilier d'entreprise.

Selon BNP Paribas Real Estate, en ****, l'immobilier commercial a connu une année difficile en Europe, avec une baisse moyenne de ** % de l'activité d'investissement, pour atteindre *** milliards d'euros, le niveau le plus bas depuis ****. Les valeurs immobilières ont également chuté de ** % en moyenne sur le continent. Cette baisse s'explique par l'augmentation marquée du coût de la dette et la diminution significative de la demande d'espace de bureau, notamment. Malgré ces défis, des opportunités commencent à émerger pour les investisseurs.

Le marché européen de l'immobilier de bureau

Dans le segment des bureaux, l'incertitude règne, avec des ajustements de prix suite à l'augmentation des coûts de la dette, des changements dans les modes de travail suggérant une demande d'espace réduite, et des cadres réglementaires qui contribuent à l'obsolescence.

Evolutions des investissements en immobilier d'entreprise dans quelques pays européens Europe, **** vs ****, en % BNP Paribas

En ****, le marché immobilier européen, en particulier le secteur des bureaux, a connu une baisse importante des investissements, avec des volumes en chute libre. Les plus fortes baisses ont été observées en Allemagne (***) ont enregistré les déclins les plus marqué ...

1.3 Le marché français de la promotion immobilière de bureau

Le marché français de la promotion immobilière de bureau

Avec un TCAM de -*.*% entre **** et ****, le marché de la promotion immobilière de bureau en France est en décroissance globalement, avec un taux d'occupation des bureaux stagnant autour de ** % dans la capitale, et une adoption croissante du flex office, atteignant même ** % dans le Grand Paris. Cette tendance conduit à l'optimisation voire à la réduction des espaces de travail pour limiter les surfaces utilisées.

Les effets se font sentir avec une diminution des transactions immobilières, des zones confrontées à des excès de capacité, une compétition accrue pour les meilleurs actifs, des investissements en baisse, et des prix ainsi que des tarifs de location en recul dans certains segments du marché immobilier.

Evolution du chiffre d'affaires de la promotion immobilière de bureau France, ****-****, en milliards d'€ HT Source : Insee & Insee NB  : CA marché intérieur et export

1.4 L'impact de la crise du Covid-19

Le graphique ci-dessus compare, en base *** ****, l'évolution du chiffre d'affaires des promoteurs immobiliers de bureaux entre **** et ****. 

On observe qu'après une chute en mars **** certainement liée aux restrictions sanitaires, on observe un important rebond en avril puis une rechute en mai. 

Après mai, le chiffre d'affaires est resté inférieur à celui de **** mais sans que l'impact soit trop négatif.

Comparaison de l'évolution du CA de la promotion immobilière de bureau entre **** et **** France, ****-****, en indice base *** **** Source: ****

L'impact sur le marché locatif et les investissements en immobilier de bureau :

Quelques données permettent de saisir l'impact négatif de la crise sur le secteur :

La quantité de bureaux loués en région parisienne a diminué de **% en **** par rapport à **** selon Immostat Les bureaux vacants ont progressé de plus d'un tiers Les investissements ont diminué de plus d'un tiers par rapport à **** en France [***] 

Perspectives pour **** : 

Selon Amadeis, le marché locatif de bureaux va connaître un important ralentissement en **** et ****. La baisse sera différente en fonction des zones : 

Paris intra-muros pourrait connaître une baisse de * à **% La seconde couronne parisienne pourrait connaître une baisse de ** à **%

Étant donné cette évolution négative ...

2.1 Les déterminants macro-économiques de la demande d'investissement en immobilier de bureau

Les déterminants macroéconomiques de l'investissement en immobilier d'entreprise

L’immobilier dans son ensemble est une activité fortement dépendante du niveau d’activité économique général, traduit par le PIB. Comme l’explique le site AsiaGreen, il existe une forte corrélation entre le PIB par habitant et l’indice des prix de l’immobilier, qu’il soit résidentiel ou commercial.

Un autre déterminant important de la capacité d’investissement en immobilier – et donc de la demande en immobilier de bureaux – est le taux d’intérêt des banques centrales. En effet, un taux faible permet à la fois aux investisseurs de lever de l’argent plus facilement, et il incite également les investisseurs à trouver des rendements plus élevés que ceux des obligations, qui chutent fortement.

Ainsi, le spread - ou prime de risque - de rendement des actifs immobiliers vis-à-vis des placements sans risque est un déterminant important de l'activité. Depuis la crise de ****, la prime de risque a été très favorable aux investissements dans le secteur immobilier grâce aux politiques monétaires accommodantes des banques centrales avec: 

un taux obligataire très bas des conditions d'emprunt attractives

En ****, le ...

2.2 La demande placée de bureaux varie selon les villes en France

Selon ImmoStat, la demande placée des bureaux correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (***) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile. L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à ** mois. À ce titre, les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place sont exclues.

Une forte cyclicité de la demande est observable avec une concentration des investissements au *ᵉ trimestre de chaque année. Cette cyclicité est observable dans la plupart des villes. 

La demande en bureaux est largement la plus forte à Paris, en comparaison par rapport aux autres villes. Néanmoins, la dynamique est meilleure dans certaines grandes métropoles régionales.

Le graphique ci-dessous souligne que la demande placée de bureaux en Ile-de-France culmine à *** *** m², soit une baisse de **% par rapport à ****.

Demande placée de bureaux en Ile-de-France France, T* **** - T* ****, en milliers de mètres carrés de surface utile Source: ****

La croissance des grandes métropoles régionales

Lyon est la ville la plus dynamique après Paris en immobilier de bureau, comme le souligne sa ...

2.3 Répartition des investissements en immobilier de bureau en France

Le graphique ci-dessous souligne que l'Ile-de-France concentre la plupart des investissements en France. 

France, ****, en % Source: ****

 Le tableau ci-dessous rend compte des investissements et des rendements dans les différentes villes selon BNP Paribas :

Étant donnée la maturité du marché parisien, les rendements sont plus élevés en régions.

2.4 Tendances de la demande : l'essor du télétravail

L'impact du télétravail sur la demande de bureau

Au-delà de la crise du Covid-** qui a fait exploser la pratique, celle-ci était déjà en hausse depuis quelques années, notamment à cause des grèves répétées et de l'attrait de la pratique. Ainsi, selon l'enquête Malakoff Humanis, le taux de satisfaction des télétravailleurs est resté stable à **% en ****. 

Le graphique ci-dessous souligne ainsi la hausse entre **** et **** de la fréquence de télétravail.

Evolution du taux de télétravail France, ****-****, en % Source: ****

En ****, le nombre moyen de jours de télétravail par mois était de *.*. 

Selon l'enquête de **** de Malakoff Humanis, les principaux avantages du télétravail pour les salariés sont :

réduction du temps de trajet domicile-travail (***) planification des horaires en fonction de ses besoins (***) meilleure conciliation vie privée/perso (***)

Le domicile reste ainsi le lieu privilégié de télétravail comme le souligne le graphique suivant.

Répartition du lieu de travail des salariés français pratiquant le télétravail France, ****, en % (***) Source: ****

Quel avenir pour le télétravail ? 

*/* des salariés et */* des dirigeants affirmaient en mars ...

2.5 Tendances de la demande : plus de souplesse et de collaboration au sein des bureaux

Les bureaux "souples" : l'essor des espaces de co-working ou des tiers-lieux

La demande pour les espaces de coworking émane principalement des PME, start-ups ou de certains indépendants (***).  

Qui utilise les espaces de coworking? Monde, ****, en % Source: ****

Néanmoins, les grandes entreprises pourraient utiliser de plus en plus ces espaces qui peuvent être complémentaires avec leurs bureaux selon Les Echos. En effet, cela peut être un lieu de travail pour : 

les télétravailleurs ne disposant pas d'espaces de travail adéquats chez eux, mais lorsque le coworking est plus proche que leur lieu de travail habituel pour les salariés en déplacements

Le graphique ci-dessous réalisés auprès de *** entreprises en France en **** souligne la hausse du coworking et du home-office qui contraste avec la baisse de la part des sièges. 

En ****, dans quel type de bureaux travaillerez-vous? France, **** & ****, en % Source: ****

3.1 Segmentation et dynamique des acteurs

En quoi consiste l'activité de promoteur immobilier ? 

Les critères de réussite sont la commercialisation rapide, et surtout la conformité du résultat final aux prévisions budgétaires. Pour cela, une opération de promotion immobilière suit souvent les mêmes étapes :

Lancement du projet après étude des opportunités Maîtrise du terrain sur lequel le projet va être mené Etude de la faisabilité technique, financière, et commerciale du projet Construction du projet, qui comprend à la fois les études d’architectes, le recueil des autorisations de construction, et la construction en tant que telle Commercialisation du projet en trouvant un ou des acquéreurs Achèvement et livraison du projet

Les principaux contrats proposés sont : - Vente en L’Etat Futur d’Achèvement (***), à réaliser un programme de construction d’édifices ainsi qu’à réaliser ou faire réaliser toutes les activités nécessaires à la construction. [***]

Segmentation des acteurs

Il existe cinq principaux types d’acteurs se positionnant sur le marché de l’immobilier de bureaux en France (***) : 

Les promoteurs issus du BTP comme Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier et Bouygues Immobilier

Les spécialistes de la promotion immobilière tels que Altarea ...

3.2 Les promoteurs immobiliers

Selon Acoss, le nombre d'employés dans le secteur a connu une forte hausse entre **** et ****-** (***), avant d'entamer son déclin courant ****. Le nombre d'entreprises a lui plutôt stagné pendant la période, mais a connu une baisse par rapport à la période ****-****. Cela peut rendre compte d'un mouvement de concentration autour des plus grandes entreprises. 

Evolution du nombre d'entreprises et du nombre d'employés dans le secteur de la promotion immobilière de bureaux France, ****-****, en nombre d'entreprises et en milliers d'employés Source: ****

3.3 Analyse de l'offre de bureau en Ile-de-France

Surface utile de bureaux en Ile-de-France

Selon ORIE, on compte **.** millions de m² de surface utile de bureaux en Ile-de-France. Le graphique ci-dessous souligne l'évolution - à la hausse - depuis ****, qui a culminé en ****, date à partir de laquelle le marché a marqué un recul net. Elle est égale à la SDP (***), déduction faite des éléments structurants de l’immeuble et des locaux techniques assurant son fonctionnement. Elle comprend l’ensemble des éléments à usage exclusif de l’utilisateur ainsi qu’une quote-part des parties communes. [***]

Evolution de la surface utile de bureaux en France France, ****, en millions de m² Source: ****

Sur ** ans, le parc a augmenté de plus de * millions de m² à un rythme moyen de *,*%, la croissance depuis **** est donc plus faible en proportion. L'offre n'augmente plus beaucoup, voire régresse, ce qui souligne une saturation de l'offre. 

Sur les opérations de plus de * *** m², on note que **% des m² livrés correspondent à de la construction neuve et **% à de la restructuration. Au total, près de *% du parc a été renouvelé au cours des dernières années. 

Le Grand Paris Express offre toutefois de nouvelles opportunités avec le prolongement de certaines lignes de métro. ...

3.4 Analyse de l'offre de bureaux dans les grandes métropoles régionales françaises

Le tableau ci-dessous souligne l'offre des * plus gros marchés de bureau en région, selon les estimations faites par CBRE en ****. [***]

Parmi les problèmes de l'offre de bureau dans ces métropoles, l'un des aspects souvent évoqué est la qualité moindre de l'offre - parfois mal localisée et inadaptée aux besoins (***) [***]

3.5 Ou sont situés les espaces de coworking en France ?

Nombre d'espaces de travail par région France, ****, en nombre Source: ****

Le graphique ci-dessus montre que Paris (***) domine le nombre d'espaces de co-working en **** en France. Néanmoins, Bordeaux, Nantes, Marseille et Lyon en particulier ont connu une croissance accrue ces dernières années. 

Le graphique ci-dessous souligne que WeWork - malgré des difficultés en ****/**** - est leader en France en termes de mètres carrés [***]. Cependant, son dépôt de bilan annoncé en ****, même s'il n'a pas eu pour le moment d'incidence en France, amènera à reconsidérer la structure concurrentielle du marché dans les années à venir.

Les acteurs traditionnels de la promotion immobilière se sont placés sur ce segment porteur du coworking avec selon Les Echos : - Nexity qui possède Morning, numéro * du coworking en France - Bouygues Immobiliers qui possède **% de Wojo, numéro * du coworking

Les leaders du marché français du coworking France, **** annoncé aux actionnaires, en milliers de mètres carrés Source: ****

4.1 Analyse de l'offre de bureau et des mutations récentes

Cadre général :

L'immobilier de bureau fait partie de l'immobilier d'entreprise par opposition à l'immobilier résidentiel. Un bureau est un lieu de travail dans lequel dirigeants et salariés exercent leur activité professionnelle, composé principalement de postes de travail et de salles de réunions, en espaces ouverts ou fermés. Afin de faciliter l'accès des salariés et de profiter d'un écosystème dynamique, ils sont situés le plus souvent au sein de zones d'activité (***) ou dans les centres-villes. [***]

Tendances de l'offre de bureaux :

Selon Pierrepapier, les tendances de l'offre de bureaux avant la crise étaient les suivantes : 

Critères de bien-être : hauteur de plafond, climatisation, qualité de l’air, lumière du jour, plantes. Consommation énergétique : les bâtiments avec une bonne performance énergétique sont mieux valorisés.  Un basculement vers moins d’espaces individuels et davantage de lieux de réunions plus conviviaux, avec de moins en moins de postes fixes (***). On note également un essor des zones dédiées aux loisirs. Le nombre de mètres carrés par poste a ainsi progressivement diminué.  Développement des services (***) : on achète de plus en plus un service global avec une ...

4.2 Prix des loyers des bureaux en fonction des villes

Les graphiques ci-dessous soulignent l'évolution de la valeur du loyer dans l'immobilier de bureau en fonction des principales villes françaises. 

Il s'agit ici du loyer « prime », c'est-à-dire du loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations et ce dans la meilleure localisation pour un marché donné. [***]

A Paris, les prix sont en hausse depuis **** et, malgré un recul en période Covid, ils ont atteint en **** une moyenne de *** € par mètres carrés. 

Valeur du loyer immobilier de bureaux dans le centre de Paris France, ****-****, €/m² Source: ****

Le prix du loyer des immeubles de bureaux à Lyon est en croissance depuis ****, culminant à *** € le mètre carré en ****. 

Valeur du loyer immobilier de bureaux à Lyon France, ****-****, €/m² Source: ****

Le prix du loyer des immeubles de bureaux à Lille est en croissance depuis **** après avoir stagné entre **** et **** selon BNP Paribas. Il culmine en **** à *** € le mètre carrés, soit le même prix qu'en ****. 

Valeur du loyer immobilier de bureaux à Lille France, ****-****, €/m² Source: ****

Le prix du loyer des immeubles de bureaux ...

4.3 Quel avenir pour l'immobilier de bureau ?

Vers un immobilier de bureau plus souple dans le monde post-covid ** :

Quelle place pour les bureaux face à l'essor du télétravail ? 

L'essor du télétravail partiel s'accorde bien avec la tendance du flexoffice, on va donc certainement avoir une baisse du nombre de mètres carrés par personne. En aucun cas le télétravail ne signe la fin du bureau mais il va profondément transformer leur organisation : pour en faire un lieu "d'échange et de transmission de savoir" selon Les Echos. Pour les entreprises, le gain est également financier puisque le coût d'un poste de travail peut varier entre * *** et ** *** euros hors taxes en fonction du lieu. 

Parmi les avantages du bureau par rapport au télétravail en domicile, on compte selon Les Echos: 

créer des liens entre collaborateurs distinguer vie personnelle de vie professionnelle parfois davantage de confort de travail (***) transmission de la culture d'entreprise et des savoirs, notamment pour les plus jeunes faire naître des idées via des échanges plus ou moins informels motiver les équipes et former / encadrer les nouveaux arrivants

Les tendances baissières vont sûrement s'avérer temporaires et le marché retombera sur ses ...

5.1 Régulation de l’investissement et de l’activité immobilière

Loi Hoguet : réglementation de l’activité immobilière: [***]

L’activité des professionnels de l’immobilier (***).

La loi Hoguet réglemente les activités suivantes :

Les agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce ; Les marchands de listes ; Les chasseurs d’appartements, courtiers en immobilier ou apporteurs d’affaires ; Les administrateurs de biens ; Les syndics de copropriété.

La loi PINEL a permis de défiscaliser l’achat de logements neufs [***] 

En ****, la loi PINEL a permis de catalyser l’investissement dans l’immobilier neuf : l’acheteur peut ainsi louer le bien pendant * ou * ans (***) avec des avantages fiscaux de **% à **% selon la durée de location. Ces avantages fiscaux sont voués à engendrer davantage d’achats de biens neufs. 

Avec le prélévement à la source, la Loi Pinel **** sera encore plus intéressante pour les contribuables qui investissent pendant l'année blanche en ****. En effet, ils bénéficieront d'une avance de trésorie de la part de l'Etat et n'auront donc aucun effort d'épargne sur les premiers mois de l'année ****. En effet, Edouard Philippe, actuel premier ministre, et Julien Denormandie, ministre du logement, ont annoncé que **% du crédit d'impôt Pinel serait versé dès ...

5.2 Forme légale des principaux investisseurs en immobilier commercial

Selon la nomenclature de l’AMF, les sociétés de placement en valeurs mobilières sont regroupées sous le sigle OPCVM (***) :

Les fonds d’investissement

Les fonds d’investissement sont des acteurs fortement internationalisés, qui bénéficient de l’effacement des frontières dans la mondialisation des flux financiers. Leurs structures peuvent donc fortement varier en fonction du pays de provenance, et n’ont pas d’obligation quant à la proportion d’actifs immobiliers qu’ils peuvent contenir. Ils représentent donc un risque potentiellement plus fort qu’un investissement dans de l’immobilier seul.

Les Sociétés Civiles en Placement Immobilier (***)

Une SCPI est dédiée au placement dans des actifs immobiliers, qui doivent composer au moins **% des actifs de la société. Il existe plusieurs types de SCPI, mais toutes ont un fonctionnement similaire. Une SCPI possède ainsi des actifs immobiliers, et est elle-même possédée par des investisseurs, qui touchent une partie des loyers au prorata de leurs investissements, comme l’explique le site SCPI-*. Dans le cas de l’immobilier commercial, les SCPI sont dites « de rendement ». La SCPI est ensuite gérée par une société de ...

6.1 Segmentation

• Icade
• Nexity
• BNP Paribas Real Estate France
• Altarea Cogedim
• Vinci Immobilier
• Bouygues Immobilier
• CBRE
• JLL Jones Lang Lasalle
• WeWork
• IWG Regus (International Workspace group)
• Cushman & Wakefield
• Arthur Loyd
• Arthur Loyd
• Batipart
• Bureaux Locaux
• Ivanhoé Cambridge
• NCT immo
• SFL Foncière Lyonnaise
• GSE Groupe
• Duff & Phelps France (Groupe Kroll)