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Synthèse de notre étude de marché
Le chiffre d'affaires global du secteur des centres commerciaux en France atteint 130 milliards d'euros en 2023.
Le marché, au niveau mondial, est en plein essor en particulier en Asie.
La France compte le deuxième plus grand nombre de centres commerciaux en Europe après le Royaume-Uni. Le marché est confronté à une sévère baisse.
La pandémie de COVID-19 a sévèrement impacté le secteur, avec une chute vertigineuse de 94% du chiffre d'affaires des centres commerciaux français. Les investissements dans le secteur ont été temporairement freinés.
La dynamique changeante du marché français des centres commerciaux
Avec une forte présence historique caractérisée par l'ouverture de centres commerciaux de style américain comme "Parly 2" et "Cap 3000" en 1969, la France compte aujourd'hui entre 1 200 et 1 300 centres commerciaux, ce qui la place juste derrière le Royaume-Uni.
Alors que le nombre de centres continue d'augmenter, le chiffre d'affaires global du secteur a connu une baisse, passant d'environ 134,6 milliards d'euros en 2015 à près de 130,2 milliards d'euros en 2023.
Les consommateurs se tournent de plus en plus vers le commerce électronique. Néanmoins, les centres commerciaux restent un élément essentiel de la culture de consommation française. Près de la moitié des consommateurs déclarent aimer les centres commerciaux.
De nouveaux modèles commerciaux sont apparus, tels que les parcs d'activités commerciales et les structures hybrides, qui mélangent les centres commerciaux traditionnels avec des espaces de vente en plein air.
La pandémie de COVID-19 a entraîné une baisse vertigineuse du chiffre d'affaires des centres commerciaux allant jusqu'à 94 % entre avril 2019 et avril 2020.
Les plus grands centres commerciaux se trouvent principalement en périphérie des grandes villes.
L'investissement dans le secteur reste stable, avec une forte présence nationale représentant environ 65 % du volume d'investissement. La tendance semble être à la rénovation plutôt qu'à la construction de nouveaux centres.
Quelques acteurs du secteur
- Unibail-Rodamco-Westfield une des figures de proue du secteur
- Klépierre, autre géant du secteur des centres commerciaux
- Altarea-Cogedim gère des centres commerciaux polyvalents
- Les Quatre Temps in des plus grand centre commercial parisien.
- La Part Dieu pôle commercial incontournable de Lyon
- Rosny 2 Autre destination commerciale célèbre
- Créteil Soleil et Val d'Europe deux centres de la région parisienne
à la compréhension de ce marché
Détail du contenu de l’étude de marché
Informations
- Nombre de pages : ~ 40 pages
- Format : Version digitale et PDF
- Dernière mise à jour :
Sommaire et extraits
1 Résumé du marché
1.1 Définition et présentation du marché des centres commerciaux
Un centre commercial est un ensemble de 20 magasins sur une surface d'au moins 5 000 m² de surface commerciale utilisable. Il est conçu et utilisé comme une seule entité.
En France, c'est l'ouverture de "Parly 2" et "Cap 3000" en 1969 qui a marqué la véritable expansion des centres commerciaux à l'américaine, même si certains centres commerciaux existaient déjà. Au début des années 1970, le nombre de projets en cours est considérable. Le centre commercial s'intègre comme un lieu structurant pour de nouveaux quartiers comme La Défense ou Aulnay en région parisienne, mais aussi La Part-Dieu à Lyon, Mériadeck à Bordeaux ou La Bourse à Marseille. En 1974, on comptait déjà 230 centres commerciaux en France et une majorité d'hypermarchés. La loi Royer de décembre 1973 va freiner cette frénésie d'ouvertures en introduisant l'obligation d'obtenir une autorisation préalable d'ouverture. [ Toute La Franchise ]
Le marché des centres commerciaux est dominé par l'Asie en termes de m² de surface. En Europe, la France possède le deuxième plus grand nombre de centres commerciaux après le Royaume-Uni. Le marché est en plein essor, avec la construction de nouveaux projets et la rénovation des structures existantes.
En France, le nombre de centres commerciaux a augmenté ces dernières années. Cependant, la concurrence étant devenue plus féroce, les revenus du secteur sont en baisse.
Par ailleurs, les dernières décennies ont vu l'émergence de nouveaux acteurs : les parcs d'activités commerciales ou "Retail Parks". Ils sont définis par le CNCC comme " un complexe commercial à ciel ouvert, construit et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface bâtie est de plus de 3000 m².
1.2 Le marché mondial dominé par l'Asie
Vue d'ensemble
L'étude de AT Kearney sur l'avenir des centres commerciaux donne un premier aperçu du marché mondial actuel. Il est à noter que le marché croît dans toutes les régions du monde, mais cette croissance est largement tirée par la région Asie-Pacifique avec une augmentation de * % du nombre de nouveaux centres commerciaux et une augmentation encore plus importante de *,* % de la surface utile de vente au détail entre **** et ****.
Aujourd'hui, les plus grands centres commerciaux du monde sont situés en Asie. Le "New South China Mall" à Dongguan (***). Ce n'est qu'en *e position que l'on trouve un centre commercial non-asiatique, à savoir le West Edmonton Mall au Canada. En effet, l'Asie domine cette liste avec * des ** plus grands centres.
Le rôle des centres commerciaux est de changer
La structure globale des centres commerciaux et les services proposés sont appelés à changer à l'avenir. Ce sont les millénials qui vont entraîner ce changement de consommation, comme le montre le graphique ci-dessus. C'est le segment des expériences proposées qui va connaître la plus grande augmentation ; ce segment comprend les salles de jeux, les cinémas, les salles de bowling, etc. Les ...
1.3 La France a une position forte en Europe
En Europe, le Royaume-Uni domine en nombre de centres commerciaux ; en ****, le pays en comptait près de *** de plus que la France qui arrive en deuxième position.
Le graphique ci-dessous nous permet de confirmer qu'il existe un grand nombre de centres commerciaux en France. Le fait que le Royaume-Uni, la France et l'Italie soient en tête peut s'expliquer par le fait que ces pays sont aussi ceux qui attirent le plus de touristes de tous les pays d'Europe, et que les centres commerciaux attirent souvent des clients supplémentaires parmi les touristes. Parmi les autres facteurs de croissance des centres commerciaux figurent le pouvoir d'achat des consommateurs et la taille de la population.
Nombre de centres commerciaux en Europe, par pays Europe, ****, en unités Source: ****
Cependant, la France se situe au **ème rang européen pour la densité commerciale (***), comme le montre le graphique ci-dessous.
Densité des centres commerciaux en Europe, par pays Europe, ****, en GLA m*/**** personnes Source: Cushman & Wakenfield
1.4 Les chiffres d'affaires françaises diminuent mais les investissements restent importants
Vue d'ensemble
En France, il y avait *** centres commerciaux en ****. Ensemble, ils représentaient ** millions de m* et *** milliards d'euros de chiffre d'affaires, et comptaient *** *** employés et ** *** magasins (***). *** autres projets sont actuellement en cours en France et devraient être prêts d'ici ****. [***]
En outre, ** % des centres commerciaux sont des succursales et ** % sont détenus par des franchisés ou des indépendants, et représentent *** *** emplois directs et ** *** emplois indirects. [***]
Diminution de la taille du marché
Taille du marché des centres commerciaux France, ****-****, en milliards € Source: ****
Le graphique ci-dessus montre comment la taille du marché (***), comme le montrent les graphiques suivants
La taille du marché est calculée en utilisant la taille du marché de **** (***) comme valeur de référence, en utilisant la évolution de la taille du marché entre **** et **** pour obtenir des revenus pour chaque année par le biais de l'actualisation
Le nombre de centres commerciaux augmente
Évolution du nombre de centres commerciaux France, ****-****, en unités Source: ****
Le CNCC rapporte que le nombre de centres commerciaux en France a augmenté de *** (***) entre **** et ****. En ****, la France comptait *** centres commerciaux.
En outre, comme on peut le voir ci-dessous, le nombre de magasins a ...
2 Analyse de la demande
2.1 Focus : le consommateur français et les centres commerciaux
Participation
En ****, les centres commerciaux français ont accueilli *,* milliards de visites. [***]
Une étude de l'agence immobilière Hammerson a montré l'importance des centres commerciaux dans les habitudes des Français. En effet, près d'un Français sur deux (***) [***]
Les centres commerciaux les plus populaires
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des centres commerciaux les plus visités en France en ****.
Classement des centres commerciaux les plus visités France, ****, en nombre de visiteurs annuels en millions Source: ****
Les Quatre Temps, à La Défense près de Paris, est le centre le plus fréquenté, avec ** millions de visiteurs en ****. En deuxième position cette année-là, on trouve La Part-Dieu à Lyon avec **,* millions de visiteurs, suivie du Forum des Halles à Paris (***). [***]
En ce qui concerne les magasins que les consommateurs recherchent en particulier, le graphique ci-dessous présente une enquête à partir de **** avec les magasins les plus populaires en fonction de l'expérience client. Kiabi occupe la première place (***), suivi de près par Décathlon et Boulanger. Ces résultats sont importants à prendre en compte car il y a de fortes chances pour que les centres commerciaux possédant ces magasins attirent plus de consommateurs.
Les ...
2.2 L'impact de la COVID-19 sur l'industrie
Procos rapporte que les ventes des centres commerciaux ont chuté de ** % entre avril **** et avril **** (***). Entre janvier et avril ****, et la période équivalente en ****, les ventes ont diminué de ** %. Pendant ce temps, le commerce électronique a connu une augmentation de ** %.
Emmanuel Le Roch Le délégué général de Procos, déclare que les loyers seront le coût le plus important et le plus significatif à considérer pour les centres commerciaux à l'avenir.
3 Structure du marché
3.1 Un aperçu des centres commerciaux en France
La durée de vie d'un centre commercial est d'environ ** ans. [***]
En outre, le Figaro affirme qu'en ****, ** % des surfaces de centres commerciaux (***).
Les centres commerciaux en France peuvent être divisés en quatre grandes catégories :
Source: ****
Type de centres commerciaux en France
Nombre total de centres commerciaux, par type France, ****, en unités Source: ****
En effet, les petits centres commerciaux (***) dominent le nombre de magasins en France. En ****, ils représentaient près de la moitié de l'ensemble des centres commerciaux. Les grands centres commerciaux sont également très présents.
Distribution de magasins pour les centres commerciaux France, ****, en % Source: ****
Enfin, la majorité des magasins (***) sont dédiés au commerce de détail.
3.2 Distribution et revenus des centres commerciaux en France
Les recettes sont en baisse
Recettes des centres commerciaux France, ****-***** (***), en % Source: ****
Dans l'ensemble, le chiffre d'affaires des centres commerciaux en France est en baisse, comme le montre le graphique ci-dessus. Depuis ****, le chiffre d'affaires total a diminué presque chaque année, et en ****, la valeur de l'indice était de **,*. Cela implique une diminution des revenus de *,* % (***).
Le centre commercial ayant réalisé le plus gros chiffre d'affaires en **** est celui de La Part-Dieu à Lyon (***). [***]
La répartition des recettes par produit est présentée ci-dessous.
Répartition des recettes, par produit France, ****, en % Source: CNCC
Comme l'illustre le graphique, l'équipement personnel représente la plus grande part des revenus (***). Cela signifie que de nombreux consommateurs se rendent effectivement dans les centres commerciaux pour acheter des vêtements et d'autres équipements personnels. En deuxième position, nous trouvons la culture, les cadeaux et les loisirs, qui représentent ** % des ventes. L'alimentation et la restauration sont des services complémentaires aux centres commerciaux ; en effet, les consommateurs achètent souvent de la nourriture en faisant leurs achats. Les restaurants des centres commerciaux sont rarement le but premier du consommateur. Enfin, les divertissements ne représentent que *% du chiffre ...
3.3 Nationalité des investisseurs et perspectives d'investissement
Les investisseurs représentent une part importante de la demande, car ils apportent des capitaux pour construire de nouveaux centres commerciaux et rénover ceux qui existent déjà. Nous présentons ci-dessous les investisseurs les plus courants dans les centres commerciaux en France, par nationalité.
Volumes investis en fonction de la nationalité des acquéreurs France, ****, en % Source: ****
En effet, les centres commerciaux nécessitent de lourds investissements initiaux et d'importantes dépenses en capital. Ainsi souvent, et c'est le cas en France, des intérêts étrangers jouent un rôle dans la construction et l'entretien des centres commerciaux.
En ****, environ deux tiers (***) en réalisent * sur **.
**% des transactions mesurées en volume provenaient de fonds d'investissement. Parmi les achats importants, on peut citer celui d'AXA Reim au Passage du Havre pour *** millions d'euros, ou celui de la BNP avec ** Haussmann (***) pour *** millions d'euros.
Perspectives d'investissement
Les magasins des centres-villes ont fait l'objet des plus grandes expansions récemment ; en effet, leur part dans les investissements est passée de ** % à ** % au cours des trois dernières années LSA rapporte que "les magasins des centres-villes confirment clairement leur hégémonie avec plus de *,* milliards d'euros engagés ...
3.4 McDonald's, l'entreprise la plus présente dans les centres commerciaux
McDonald's est le magasin que l'on trouve le plus fréquemment dans les centres commerciaux français ; en ****, il y avait * *** magasins situés dans des centres commerciaux
En deuxième position, nous trouvons le Crédit Agricole (***). Il est aussi intéressant de noter que les banques occupent une place importante sur cette liste.
Les dix magasins les plus courants dans les centres commerciaux France, ****, en unités Source: codata
3.5 Commerce électronique : une menace pour la stabilité du marché ?
Recettes pour le commerce en ligne France, ****-****, en milliards € Source: ****
Le secteur du commerce en ligne connaît une croissance rapide en France, comme le montre le graphique ci-dessus. En ****, les recettes du commerce en ligne s'élevaient à **,* milliards d'euros, alors qu'en ****, ce chiffre est passé à **,* milliards d'euros (***). Cela peut être considéré comme une menace pour les centres commerciaux qui reposent sur le contact physique et les points de vente.
Cependant, Le Capital déclare que certains centres commerciaux, comme Décathlon, existent toujours et maintiennent leur position grâce au professionnalisme du personnel de vente. De plus, l'offre de produits est large. Ce sont des aspects que les consommateurs apprécient beaucoup et qui peuvent être un facteur décisif dans le choix des magasins physiques.
En outre, ** % des personnes interrogées dans le cadre d'une enquête réalisée à partir de **** ont révélé qu'elles considéraient en fait les courses comme quelque chose de positif.
Actuellement, le e-commerce ne cannibalise pas les ventes des centres commerciaux. Le fait que de nombreux centres commerciaux soient en cours de rénovation montre que les investisseurs sont prêts à injecter encore davantage de capitaux et croient au ...
4 Analyse de l'offre
4.1 La diversification est essentielle dans les centres commerciaux d'aujourd'hui
Cette section définit un centre commercial et examine ce qu'il faut faire pour déclencher le succès
Définition basée sur la taille
Centres commerciaux super-régionaux : Surface commerciale utile supérieure à ** *** m* et/ou au moins *** magasins et services. Les centres commerciaux régionaux Surface commerciale utile supérieure à ** *** m* et/ou au moins ** magasins et services. Grands centres commerciaux Surface commerciale utile supérieure à ** *** m* et/ou au moins ** magasins et services. Les petits centres commerciaux Surface commerciale utile supérieure à * *** m* et/ou au moins ** magasins et services. Centres thématiques Centres commerciaux spécialisés dans un domaine spécifique.
Définition basée sur le lieu
Les commerces périphériques sont des points de vente dans les zones suburbaines des agglomérations. Il s'agit notamment de centres thématiques, de parcs de vente au détail, de magasins autonomes spécialisés de taille moyenne ou de magasins d'alimentation de taille moyenne. Le commerce périphérique s'oppose au commerce du centre ville. Les parcs de vente au détail sont définis comme un complexe commercial en plein air, construit et géré comme une unité. Il comprend au moins * unités ...
4.2 Analyse des coûts
Répartition des coûts d'un centre commercial France, en % Source: imodeus
Il est difficile d'estimer la répartition des coûts pour les centres commerciaux car les coûts dépendent des contrats de location, des besoins en capitaux des investisseurs, des honoraires des partenaires tertiaires, etc. Toutefois, le graphique ci-dessus représente une approximation de la répartition des coûts. Toutefois, le graphique ci-dessus représente une approximation de la répartition des coûts. Ici, un aspect (***) sont également importants, suivis par les honoraires des partenaires extérieurs.
Enfin, selon Dynamique Le prix moyen du mètre carré dans un centre commercial est de ****€HT/m* en région parisienne et de ****€HT/m* en province. Le loyer d'un magasin de **m* situé dans un centre commercial en province est donc d'environ ****€ par mois (***).
4.3 Les plus grands centres commerciaux de France par leur capacité
Les plus grands centres commerciaux en France, par nombre de points de vente France, ****, en unités Source: codata
En ****, la Part-Dieu était le plus grand centre commercial de France, mesuré en nombre de magasins (***)
La conclusion que nous pouvons tirer du graphique ci-dessus, et comme nous l'avons déjà dit, est que les plus grands centres commerciaux de France sont situés à la périphérie des plus grandes villes.
4.4 Amélioration des centres commerciaux à l'avenir
Les graphiques présentés dans cette section donnent un aperçu crédible de la valeur que les consommateurs accordent aux centres commerciaux, mais aussi des aspects qui sont sujets aux changements les plus radicaux Dans ** ans, qu'est-ce qui va le plus changer/évoluer dans les magasins ? France et Europe, ****, en % Source: L'Observatoire Cetelem Nous en déduisons que les paiements vont être révolutionnés en France, étant donné que **% des personnes interrogées pensent que cet aspect va changer. Ceci est lié à la montée en puissance de la numérisation et au passage au paiement numérique en magasin. De nombreux magasins (***) ont même supprimé les points de paiement physiques par le biais de centrales d'auto-paiement La livraison des produits et la publicité sont également des points à prendre en compte lorsqu'il s'agit de changements à l'avenir. La première est influencée par la livraison à domicile, tandis que la seconde implique également la numérisation et la vente par le biais du commerce électronique. D'une manière générale, en hiver, avez-vous chaud ou froid dans les centres commerciaux ? France, **** Source: ****
Une caractéristique qui doit changer dans les centres commerciaux français à l'avenir est la ...
4.5 Les rues les plus chères par ville
Source: ****
Enfin, le tableau ci-dessus s'adresse aux investisseurs de centres commerciaux qui souhaitent établir (***) un complexe dans les rues les plus fréquentées des grandes villes de France. On constate que Paris est de loin la plus chère, suivie de Lyon et de Bordeaux. Ces prix constituent une raison supplémentaire de s'installer en périphérie des villes.
5 Règles et règlements
5.1 Cadre législatif et urbanisme
Le décret du ** juin **** du général de Gaulle interdit le refus des fabricants de vendre aux distributeurs, ce qui a lancé l'expansion de la grande distribution.
L'urbanisme commercial peut être considéré comme un instrument permettant de réguler l'expansion des centres commerciaux.
La loi du * décembre **** sur l'orientation du commerce et de l'artisanat, dite loi Royer, est la première à introduire un régime spécifique pour l'urbanisme commercial. Elle répond à l'essor de la grande distribution dans les années **** avec l'obligation d'obtenir un permis pour l'implantation ou l'extension de commerces de plus de **** m* dans les communes de moins de ** *** habitants et de **** m* dans les communes de plus de ** *** habitants.
La loi sur le développement et la promotion du commerce et de l'artisanat du * juillet ****, connue sous le nom de Loi Raffarin renforce encore la loi Royer en abaissant le seuil d'examen à *** m*.
Mais ce mouvement de contrainte a pris fin en **** lorsque la loi de modernisation de l'économie (***) a porté le seuil d'examen à **** m* pour les communes de plus de ** *** habitants, notamment pour faciliter l'installation d'enseignes de hard discount. Le centre devient alors un support du pouvoir d'achat. [***]
6 Positionnement des acteurs
6.1 Segmentation
- Unibail-Rodamco-Westfield
- Klépierre Groupe
- Westfield Les quatre temps
- La Part Dieu (Unibail Espace expansion)
- Marques Avenue
- SCC
- Sopic
- Compagnie de Phalsbourg
- Frey
- Groupama Immobilier
- Mercialys
- Franprix (Groupe Casino)
- Scaprim
- Socri
- Icade
- Foncière Euris
- Redevco
- Kléber Retail Real Estate
- CEETRUS Auchan
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