Le marché des centres d'affaires - France

1.2 Le marché français de la domiciliation d'entreprise

Pour l'Insee, les centres d'affaires, et autres sociétés de domiciliation relèvent du code NAF **.**Z: "Cette sous-classe comprend la prestation d'une combinaison de services administratifs de bureau quotidiens, comme l'accueil, la planification financière, la facturation, la gestion de dossiers et l'archivage, les activités liées au personnel, l'organisation des locaux, les services de courrier, etc., pour le compte de tiers" [***].  

Une croissance solide de ce secteur a ainsi été enregistrée sur les dernières années.

Évolution du chiffre d'affaires HT des services administratifs combinés de bureau France, ****-****, milliards d'euros Source: ****

Alors qu'on aurait pu s'attendre à un ralentissement du marché pendant la crise sanitaire, on a vu sa croissance continuer. Certes l'année de **** a été marquée par une progression plus faible (***), en **** le rythme de croissance à atteint deux chiffres. Pour l'année ****, nous avons réalisé une estimation basée sur les chiffres enregistrés jusqu'en avril. Si la tendance se confirme, le marché de la domiciliation d'entreprises connaîtra encore une fois une croissance supérieure à **%. 

1.3 La concurrence du coworking : un défi pour le secteur

Le coworking a en effet connu une forte popularité dans les * dernières années, et, comme en témoigne le graphique ci-dessous le nombre d'espaces de coworking a même outrepassé celui des centres d'affaires dès le milieu des années ****. Il faut d’ailleurs noter que */* des espaces ont moins de * ans ce qui montre que le coworking est une tendance récente.

Évolution du nombre d'espaces de coworking et de centres d'affaires France, ****-**** Source: ****

Mais les centres d'affaire sont encore loin de disparaître. Si l'essor du coworking a eu un impact réel sur la croissance du marché, notamment de **** à ****, celui-ci a su s'adapter en gageant sur son image de stabilité, face à une "révolution" du coworking qui s'est depuis un peu essoufflée. Les déboires de la société Wework ont notamment refroidi les investisseurs et les propriétaires d'actifs tertiaires quant à la solidité du marché du coworking. 

De plus, la frontière entre les deux termes est plus que floue. De nombreux centres d'affaires ont ainsi réagi avec vigueur en mettant en place des espaces partagés plus flexibles dans leurs locaux. 

Source: ****

Par ailleurs, selon une étude menée ...

1.4 L'impact de la crise sanitaire

La crise sanitaire a provoqué plusieurs changements sur le marché de l'immobilier de bureau. Premièrement, les acteurs du marché ont dû se confronté à une paralysie du marché en ****. Les périodes de confinement et le recours au télétravail ont mis une halte à de très nombreux projets locatifs. Ceci est particulièrement visible lorsqu'on s'intéresse à la demande placée de bureaux. La demande placée des bureaux correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (***) portant sur des locaux à usage de bureaux et elle est exprimée en mètres carrés de surface utile. 

Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France Ile-de-France, ****-****, en millions de m* Source: ****

On note une chute drastique de la demande placée en ****. L'année **** a été bien meilleure, mais le niveau de demande n'est toujours pas revenu à la normale. Par ailleurs, ce n'est pas simplement le volume de la demande qui a connu un changement. De fait, une des conséquences principales de la crise sanitaire a été le recours de plus en plus démocratisé au télétravail. Un nombre croissant d'entreprises ne se voit plus s'engager sur des baux longs et préfèrent ...

2.1 Une demande large de clients variés

Selon Les Échos, l'intérêt de la demande pour les centres d’affaires est né principalement de la difficulté de certains acteurs (***) à gérer et à anticiper l’évolution des bureaux de l’entreprise et les coûts liés à cette évolution. Au fil du temps, les centres d'affaires se sont révélés excellents pour répondre à une demande très large rassemblant de nombreux acteurs bien différents. 

Répartition des clients des centres d'affaires Île de France, ****, par type Source: ****

Les centres d’affaires offrent l’avantage de proposer des formules où tout est compris dans l’entretien du bureau au quotidien.  Cette solution est moins rigide et moins couteuse qu'une location de bureau classique. De plus elle propose une multitude d'options qui, rassemblent des clients très divers. Ainsi, grands groupes, TPE/PME, ou entrepreneurs, y trouvent leur compte.

Les centres d'affaires se révèlent par exemple, idéals quand il s'agit de détacher une équipe nomade sur un projet particulier pour une durée de temps déterminée. Les PME TPE et entrepreneurs, peuvent aussi bien y réserver des salles à la journée, pour rencontrer des clients dans un cadre adéquat, ...

2.2 Souplesse et accessibilité : arguments majeurs des centres d’affaires

La stratégie des centres d’affaires se résume en une adaptation constante au marché, ainsi qu'à l’évolution de sa demande qui est en pleine mutation.

L’apparition des espaces de co-working ou encore des salles de réunions proposées par les hôtels ont d'abord constitué des menaces pour le secteur, mais, celui-ci a su s'inspirer de ce qui plaisait à la demande dans ces solutions. Ainsi, par exemple, plusieurs centres d'affaires se sont mis à proposer des espaces partagés ces dernières années. Cette souplesse et capacité d'adaptation est la force des centres d'affaires : 

Souplesse lors de la signature du bail

Toute entreprise qui s’implante cherche au départ à acquérir soit un local commercial soit un espace dans un centre d’affaires. Les centres d’affaires proposent des offres de démarrage « clé en main » pour leurs clients avec des prestations toujours plus adaptés. À cet égard, le bail modifiable est un argument et un enjeu pour les centres d’affaires. Celui-ci se compte en mois et non en années et peut être amené à être modifié selon les besoins de l’entreprise. Le bail moyen en centre d’affaires exige ainsi un préavis ...

2.3 Une solution qualitative pourtant peu démocratisée dans un marché mature

Une ambiance de travail dans un cadre de qualité

À l’heure où tout le monde a une connexion internet à la maison ou sur son smartphone, les centres d’affaires offrant des espaces partagés ou un bureau « clé en main » pour quelques heures, savent offrir à leurs professionnels un lieu dédié au travail dans une atmosphère sérieuse. Ainsi certains gros centres d’affaires multiplient les implantations dans des beaux immeubles, au sein d'un environnement luxueux et attrayant. Comme le groupe Australien Svercop qui rénove systématiquement ses établissements dès l’acquisition. [***]

Le Synaphe propose d'ailleurs aux centres d’affaires de bénéficier de leur label en tant que gage de qualité envers leurs clients. Néanmoins pour obtenir ce label, le centre doit contenir : 

un photocopieur en libre-service ; un télécopieur ; des outils informatiques pour le secrétariat qui assure la permanence téléphonique ainsi que l’accueil des visiteurs ;  une installation téléphonique de * lignes d’accès minimum ; une salle de réunion de travail. 

Un déficit de notoriété dû à une absence de mise en réseau

L'évolution constante des centres d'affaires, et la faible lisibilité de ...

2.4 Le télétravail laisse -t-il une place aux bureaux flexibles?

La crise du covid-** a vu l'explosion du nombre de travailleurs à domicile. Le télétravail a su séduire un grand nombre d'entreprises durant cette période et beaucoup sont celles qui affirment, vouloir continuer à mettre en œuvre ces pratiques à l'avenir. 

Le site Néo Nomade, réalise une prospective de l'impact que pourrait avoir cette tendance dans le monde des bureaux flexibles. Il dégage ainsi * théories sur l'avenir et les évalue dans un tableau selon les rapports risques perspectives. Il est logique de penser que le télétravail peut menacer les centres d'affaires en ce qu'il entraîne une diminution du nombre de bureaux occupés. Ainsi certains scenarii ne laissent que peu de place aux bureaux flexibles, qui sont des postes de dépense facile à supprimer du fait de l'abscence d'un bail de longue durée.

Mais certains des scenarii promettent néanmoins une place aux centres d'affaires. En effet, au lendemain de la crise, ils pourraient s'imposer comme une évidence, en alternative à un retour à ***% à des sièges d'entreprises, trop centralisés, et dans la volonté d'éviter un ***% télétravail qui ne permet plus de créer du lien. 

Source: ****

2.5

3.1 Une segmentation qui se densifie avec l'apparition de nouveaux acteurs

Deux types de centre d’affaires caractérisent le marché : d’un côté, les grands groupes nationaux et internationaux (***), et de l’autre, un nombre majoritaire de petits centres d’affaires indépendants, pour la plupart actifs depuis les années ** et ****. [***]

Le marché des centres d'affaires, se segmente de la même façon depuis de nombreuse années. Mais un certain nombre d'acteurs s'y sont ré-interessés depuis l'essor des espaces de coworking.On distingue donc un afflux de nouveaux entrants sur le marché des bureaux flexibles :

Des acteurs de l’immobilier : foncières et investisseurs, promoteurs (***) ; Des groupes de l’hôtellerie (***) ; Des investisseurs généralistes (***).

Au côté de ces opérateurs on trouve des sociétés indépendantes, mais aussi des incubateurs qui se redéploient vers la location de bureaux. En résumé, le paysage concurrentiel s’est densifié au cours des dernières années. Et il est encore appelé à évoluer malgré la rareté des places disponibles.

3.2 Répartition géographique des centres d'affaires

D'après l'étude de **** menée par Colliers International France, une société de conseil en immobilier d’entreprise ; les centres d’affaires s’implantent toujours au plus près de leurs clients en fonction de leur typologie. Cette réalité se traduit la plupart du temps par une installation dans les quartiers d'affaires des grandes métropoles. Ainsi, si certains misent sur le luxe d'un centre-ville prestigieux, la plupart préfèrent les quartiers d'affaires en périphérie où se retrouve leur clientèle. Sur le bassin parisien par exemple les centres d’affaires restent sur des zones tertiaires « traditionnelles » où leur offre peut séduire un réseau important d’actifs et d’entreprises. On les retrouve également le long des principaux axes de transit. [***]

En France c'est l'Île-de-France qui compte le plus de centres d'affaires avec *** centres, elle est suivie par la région Auvergne Rhône Alpe qui en compte *** puis par la région PACA qui en compte ***. 

Source: ****

Il y a donc de nombreuse régions, où l'offre en centre d'affaires est encore faible, néanmoins aucune région n'en est dépourvue.

Enfin, de nombreuses collectivités ont perçu l’intérêt ...

3.3 Une redéfinition forcée par la rentabilité et la concurrence

Les tiers-lieux sont confrontés aux défis de la rentabilité. Les revenus des centres d'affaires proviennent essentiellement de la location des postes de travail. Ceux-ci sont doubles :

Espace des travailleurs résidents : location au mois Espace nomade : location à l'heure

Selon CCI Paris un espace est rentable si le taux d'occupation de l'espace nomade est en permanence proche de *** %. Ainsi les tiers-lieux sont victimes de leur point fort : leur souplesse. Dans cette quête de rentabilité, et face à une concurrence exacerbée, les centres d'affaires doivent se démarquer.

La différenciation est donc la clé pour conquérir et fidéliser les clientèles cibles. Les coworking et les centres d'affaires, se ressemblent de plus en plus. Pour se démarquer les centres misent sur une nouvelle définition : 

La localisation géographique par exemple constitue un moyen d’afficher sa différence :

Que ce soit à travers la qualité des emplacements (***), ou par le maillage territorial. Dans ce segment, on retrouve des acteurs comme Wojo, Spaces, ou Wéréso, pour qui la localisation dans plusieurs villes s’avère être un atout. À cet égard, des villes peu investies, comme Nantes, Toulouse, Montpellier, Strasbourg ou Nice se présentent comme ...

3.4 Les acteurs périphériques du marché

Les acteurs qui interviennent dans les espaces de travail

Il existe un certain nombre d'acteurs annexes positionnés sur le marché de l'animation et de l'aménagement des espaces de travail flexibles en entreprise. Ils se positionnent sur le marché de la conception de l'espace à l'animation de celui-ci. 

Les plateformes de référencement

Enfin on dénombre aujourd'hui un certain nombre de plateformes de référencement d’espaces flexibles. C'est un segment relativement saturé car les plateformes de location immobilières traditionnelles ont peu à peu intégré les centres d'affaires à leur site.

Néanmoins les deux plus anciennes sont Bureau à Partager et NéoNomade. Elles ont ainsi été rejointes par des nouvelles comme Beewake, Hub-Grade ou Choose and Work. Toutes proposent de la location de bureaux ainsi que d'espaces à partager. Elles servent aussi bien d'intermédiaires aux centres qui ne font pas partie de grand groupe qu'à des géants comme Regus.  [***]

Ces plateformes tirent leur épingle du jeu, car elles proposent des recherches comparatives et ciblées selon un grand nombre de critères. Elles visent les entreprises et se chargent d'effectuer les réservations auprès des centres d'affaires. 

4.1 Des services proposés toujours plus nombreux

Allègement des baux, gain d’une liberté de manœuvre pour les entreprises, agrandissement et modulation des locaux en fonction de l’activité, organisation d'évènements, mais aussi espaces tournés sur la rencontre avec d’autres entrepreneurs... Les géants du secteur, spécialisés dans la location d’espaces de travail aux professionnels, n’arrêtent pas de construire et d'innover pour leurs clients.

A titre d'exemple on peut évoquer les caractéristiques de deux espaces inaugurés en **** : Espace Entreprise Garosud à Montpellier et Workstation à la Défense. Ces espaces géants offrent encore plus de services en termes de bien-être à leurs futurs utilisateurs : 

****m* de jardin en plein Paris et donnant sur les quais de Seine ; plusieurs centaines de places de parking ; ****m* d’espace de travail pour le centre de Montpellier ; un accès internet ; du nettoyage ; des espaces de restauration ; des espaces de co-working ; des bureaux de différentes tailles ; une salle de sport ; une crèche ; un espace de stockage de palettes pour les artisans.

Tous ces avantages « contribuent à la rencontre des hommes » comme le souligne Chantal Marion, vice-présidente de Montpellier Méditerranée Métropole, déléguée ...

4.2 Des prix qui varient selon l'offre et le service proposé

On compte parmi les offres de centres d’affaires : 

La location de bureaux équipés

Les Echos rapportent qu'en ****, pour *** € en moyenne en région parisienne, et avec un préavis souple de * à * mois, les entreprises peuvent faire appel à un centre d'affaire et disposer d'un bureau fermé et équipé dans un lieu fournissant service, et logistique administrative. À l'opposé, un bureau traditionnel d'environ ** m² avec un bail de *, * ou * ans coûte en moyenne *** euros par mois.

La location de salles de réunions

Modulables, les salles de réunions sont équipées pour recevoir de * à ** personnes comme c'est le cas pour le centre d’affaires lyonnais Espace G*C (***). [***]

La permanence et l’accueil téléphonique

Les centres d’affaires mettent à disposition un agent d’accueil pour la réception du courrier et la prise des appels pour le client. Le centre d’affaires peut également créer un numéro personnel et rediriger les appels. Chez Alac Etoile à Paris l’abonnement mensuel est à **€ HT avec tarifs dégressifs suivant le nombre d’appels. [***]

La domiciliation d’entreprise commerciale et postale

Intéressante pour toute nouvelle société qui s’installe ; cette option permet l’établissement de l’adresse professionnelle ...

5. Réglementation

Une domiciliation, est une adresse commerciale, mais aussi administrative et fiscale. Ces deux dernières notions sont introduites dans les textes officiels par l'ordonance n°**-**** du **/**/** modifiée par la loi n°**-**** du **/**/** relative à la domiciliation des entreprises et par le décret n°**-**** du **/**/**.

L'activité de domiciliation est par ailleurs reconnue et prise en compte par divers textes fiscaux, dont l'instruction n°*-Q-I-** du **/**/**.

Le label du SYNAPHE constitue l'attestation de conformité du centre d'affaires ou entreprise de domiciliation aux critères de qualité définis par le SYNAPHE. Cette conformité est vérifiée par un audit réalisé par une société extérieure neutre. Le label est délivré pour * ans et la conformité vérifiée inopinément chaque année.

* Le labellisé doit proposer une surface suffisante :

Minimum ** m* pour les entreprises de domiciliation ; Un minimum de * bureaux destinés à la location pour les entreprises de centres d'affaires ;

* Le labellisé regroupe un service d'accueil des visiteurs, une permanence téléphonique et la présence d'au moins une personne au secrétariat, * heures par jour, * jours par semaine et tous les jours ouvrables.

* L'activité de centre d'affaires ou d'entreprise ...

6. Segmentation

• ABCLIV
• Sofradom
• Alac Etoile
• Servcorp
• Ateac
• NCI Groupe
• Sofrapart
• Centre d’affaires des Monts d’or 1
• Baya Axess
• Bureaux à partager
• Le Bloc (Eyrolles Groupe)
• IWG Regus (International Workspace group)
• Buro club
• Multibureau