Le marché du coworking - France

1.2 Une expansion mondiale rapide

Number d'utilisateurs d'espaces de coworking Monde, **** - *****, en milliers CAGR : +**,**% Source: ****

Le marché mondial du coworking connaît une croissance soutenue et se positionne comme un acteur clé de la transformation des modes de travail dans un contexte post-pandémique. En ****, la taille de ce marché est estimée à **,** milliards USD et devrait atteindre **,** milliards USD d’ici ****, enregistrant un taux de croissance annuel moyen de *,** %. Cette expansion est alimentée par une demande croissante de flexibilité dans les environnements de travail, un besoin exacerbé par l'essor du télétravail et de la culture du "travail depuis n'importe où". La pandémie a accéléré cette dynamique, remettant en question les modèles traditionnels de bureaux commerciaux qui peinent à attirer des travailleurs, malgré des initiatives variées pour les ramener sur site. Par contraste, les espaces de coworking bénéficient de leur capacité à offrir des environnements collaboratifs, adaptés aux besoins des travailleurs modernes.

Le développement des espaces de coworking reflète un déplacement des préférences des utilisateurs, qu’ils soient freelances (***).

Parts d'espaces de co-working Monde, ****, en % Source: ****

Aux États-Unis, le coworking représente **,* % des espaces mondiaux, avec une présence significative dans ...

1.3 Le marché français connaît une croissance explosive

Nombre d'espaces de coworking France, **** - **** CAGR : +***% Source: ****

En France, en ****, on estimait à **** le nombre d'espaces de coworking, ce qui représente une forte croissance depuis **** (***) où seuls ** emplacements avaient pu être identifiés.

Pour estimer une part de marché en France, nous supposons un coût moyen mensuel en France de *** € sur la base des prix entre ****-**** à Paris et en régions, et pour les espaces ouverts et les bureaux. [***]

Cela nous conduit à un marché français de *,** milliard d'euros (***) en ****. Ce chiffre doit être analysé avec prudence car il repose sur de nombreuses hypothèses. De plus, en gardant cela à l'esprit, le journal Les Echos estime la taille du marché à *-*,* milliards d'euros en ****.

A cet égard, on estime que le travail flexible pourrait représenter entre **,* et **,*% des emplois en France d'ici ****. Cela équivaut à une augmentation de **% par rapport aux valeurs actuelles. Les moteurs de la croissance comprennent plusieurs facteurs tels que les gains de productivité ; en effet, dans les lieux de travail collaboratifs, des équipements professionnels sont mis à disposition, et ils sont conçus de manière ergonomique pour le plus grand confort des utilisateurs qui peuvent alors être plus productifs. En outre, l'écosystème ...

2.1 Analyse du profil : Le consommateur français

Depuis la crise du Covid, l'expérience de travail des salariés a été bouleversée. Le baromètre JLL de **** nous donne des informations sur les nouvelles attentes des salariés Français:

Top * des nouvelles priorités des salariés France, ****, en % Source: ****

Ce graphique, issu de JLL, met en lumière les priorités émergentes des salariés français en ****, un contexte directement pertinent pour analyser l'évolution de la demande en coworking. La principale priorité identifiée, citée par ** % des répondants, est l’équilibre entre vie personnelle et professionnelle. Cet objectif est particulièrement en phase avec la flexibilité et l'autonomie offertes par les espaces de coworking. En effet, ces lieux permettent aux professionnels de s’affranchir des contraintes traditionnelles des bureaux tout en maintenant une structure de travail efficace.

 Par ailleurs, l’attention croissante à la santé physique et mentale, mentionnée par ** % des salariés, souligne l'importance d’environnements de travail favorisant le bien-être. De nombreux espaces de coworking intègrent aujourd’hui des équipements et des services pensés pour la détente et la productivité, comme des espaces verts, des salles de sport ou encore des ateliers bien-être.

Enfin, ...

2.2 Qui utilise les espaces de travail en commun ?

Vue d'ensemble

L'utilisation professionnelle des espaces de coworking est très variable ; traditionnellement, les start-up ou les personnes qui font du télétravail sont les principaux utilisateurs de ces locaux. Néanmoins, les grandes entreprises utilisent également ce service. Les entreprises de tous les secteurs, y compris l'industrie, les services financiers, l'immobilier et les banques, sont incluses dans le segment de clientèle. [***] En effet, Actionco rapporte que les espaces de travail en commun peuvent être jusqu'à ** % moins chers que les bureaux traditionnels. Dans cette section, nous détaillons qui sont ces utilisateurs.

Qui utilise les espaces de coworking? Monde, ****, en % Source: ****

Une enquête mondiale a révélé que les PME représentent environ **% des clients de l'espace de travail en commun, suivies par un peu plus d'un quart (***) représenté par les start-ups. Le plus petit segment de clients est constitué par les grands opérateurs.

Indépendants

La demande est initialement composée de travailleurs indépendants qui "résident" dans les espaces de travail. Cela implique que la relation est plutôt celle de B*C.  En général, cette demande est principalement alimentée par l'avènement de la génération Y, ...

2.3 Tendances de la demande

La transformation des bureaux français

En ****, dans quel type de bureaux travaillerez-vous? France, **** & ****, en % Source: ****

Les bureaux français adoptent de plus en plus la collaboration. Le graphique ci-dessus montre la réponse de *** entreprises, où l'on estime qu'en ****, le coworking représentera **% du marché des bureaux en France, soit une augmentation de huit points de pourcentage. En outre, les sièges sociaux devraient connaître une forte baisse de ** % jusqu'en ****, ce qui laisse plus de place aux solutions de bureau partagé.

Un sondage plus récent encore donne ce type de résultats:

Part des salariés envisageant de travailler dans les lieux suivants (***) France, ****, en % Source: ****

Augmentation de la demande de bureaux de plus de *** mètres carrés

Cushman rapporte que parmi les segments les plus dynamique du marché des bureaux, on trouve les bureaux de plus de ***m². Par exemple, entre **** et ****, la demande a augmenté de ** %, mesurée par les transactions pour cette taille. Plus spectaculaire encore, entre **** et ****, le nombre équivalent a été de *** %, et de *** % entre **** et ****. Il s'ensuit une augmentation de la demande des grandes entreprises de louer des bureaux pour leurs employés.

De la collaboration à la vie commune ?

Le coliving ...

2.4 COVID-19 et collaboration

L'impact du Covid-** sur les entreprises qui opèrent sur le marché du coworking a été extrêmement élevé et a montré les grands pièges des modèles d'entreprise. En raison des restrictions de mouvement et des rassemblements de personnes, les bureaux de travail collaboratif ont plus ou moins été complètement abandonnés Protocole écrit que "les locataires demandent s'ils peuvent retarder le paiement de leur loyer, laissant les propriétaires se démener pour couvrir leur propre hypothèque et repousser les banques avides de liquidités". En effet, les flux de trésorerie diminuent à un rythme rapide. Cela est de très mauvais augure pour les petites entreprises qui disposent de moins de réserves de capital, et donc d'une durée de vie plus courte. Une étude de Collaborateur a révélé que sur les **.*** espaces de coworking interrogés dans *** pays, **% ont affirmé que COVID-** avait provoqué une baisse significative du nombre de clients travaillant dans leurs locaux. En outre, **% des espaces de coworking ont déclaré que le virus avait un effet négatif sur l'adhésion et le renouvellement des contrats. Enfin, ** % des répondants ont déclaré avoir constaté une diminution ...

2.5 Analyse de l'audience

Décomposition de l'audience par âge France, ****, % Source: ****

L'analyse des données indique que l'audience du marché étudié est principalement composée de personnes âgées de ** à ** ans (***). En revanche, les tranches d'âge supérieures à ** ans sont nettement moins représentées dans l'audience du marché étudié par rapport à leur proportion dans la population française, en particulier les ** ans et plus qui ne représentent que *,**% de l'audience contre **,**% de la population générale.  Décomposition de l'audience par sexe France, ****, % Source : Semrush   L'analyse de l'audience du marché étudié montre une tendance globale dominée par une présence féminine plus significative. En effet, les femmes représentent **,**% de l'audience totale, contre **,**% pour les hommes. Cela indique une légère prédominance féminine dans l'audience de ce marché.  Décomposition de l'audience par sexe et âge France, ****, % Source : Semrush   L'analyse des données montre une tendance globale où les femmes ont généralement une participation plus élevée que les hommes dans toutes les tranches d'âge étudiées. Les femmes représentent plus de **% de l'audience dans chaque groupe d'âge, avec une proportion la plus élevée dans le groupe des **-** ...

3.1 Un environnement compétitif avec de nombreux nouveaux entrants

La chaîne de valeur coworking en France comprend trois types d'acteurs : Les propriétaires de biens immobiliers et les foncières de bureaux. Leur modèle d'entreprise évolue autour de la perception des loyers. Les sociétés spécialisées dans le coworking, elles offrent également des services complémentaires, tels que la restauration et la sécurité, qui emploient à leur tour des personnes. Enfin, la troisième partie de la chaîne de valeur comprend les acteurs de l'optimisation de l'espace et des solutions de marché.  Source : Revue sur mesure   

3.2 Distribution des espaces de coworking

Distribution de l'espace de coworking France, ****, en m* Source: ****

Ce graphique met en évidence la domination d’IWG sur le marché du coworking en France, avec *** *** m² d’espaces occupés, soit près de ** % de plus que son plus proche concurrent, WeWork, qui en totalise *** *** m². Morning se positionne en troisième place avec *** *** m², suivi de Buro Club (***), dont les surfaces restent proches.

Cette distribution révèle un écart marqué entre le leader et les autres acteurs, tout en montrant une certaine homogénéité parmi les challengers, dont les espaces varient dans une fourchette plus restreinte autour de ** *** m². Ces données illustrent un marché où les acteurs majeurs disposent encore de marges de manœuvre significatives pour s'étendre ou consolider leur présence.

Répartition de l'espace de coworking par surface France, ****, en % Source: ****

Ce graphique montre une répartition équilibrée des surfaces occupées par les ** principaux acteurs du coworking en France en ****. Les petites et très grandes surfaces (***) représentent chacune **,* % du total, indiquant une présence plus restreinte sur ces segments.

En revanche, les surfaces intermédiaires, notamment entre ** *** et ** *** m² ainsi que ** *** et *** *** m², dominent avec respectivement ** % et **,* %, soulignant ...

3.3 Paris et l'Ile-de-France au cœur des espaces de coworking

Nombre d'espaces de travail par région France, ****, en nombre Source: ****

Le graphique ci-dessus montre que Paris et l'Île-de-France domine le nombre d'espaces de co-travail en **** en France. Néanmoins, les collaborations se répandent dans toute la France : Bordeaux, Nantes, Marseille et Lyon en particulier ont connu une croissance accrue ces dernières années. Par rapport à ****, c'est l'Ile de France (***) qui ont la plus forte croissance selon Republik Workplace.

Source: ****

Enfin, il faut noter que le marché des collaborations et des incubateurs en France est non seulement très concentré en région parisienne, mais plus encore dans l'hypercentre parisien.

De **** à **** (***), le marché du coworking en Ile-de-France se développe rapidement: La surface de bureaux passe de ** *** m* à *** *** m* en ****. La crise sanitaire de **** met en pause cette expansion qui reprend de **** à **** avec respectivement ** *** m* et ** *** m*. 

Mais depuis ****, une baisse de **% par rapport à l'année précédente a été enregistrée: Seulement ** *** m* de bureaux ont été loués par des opérateurs du coworking.

Volumes de bureaux loués par les opérateurs de coworking en Ile-de-France Ile-de-France, ****-****, en m* Source: ****

Pour ce qui est des caractéristiques des surfaces louées, depuis la ...

3.4 Le modèle économique du coworking et les risques associés

Exposition à l'immobilier

En ****, le président de la Réserve fédérale de Boston a déclaré que "...en cas de récession, une entreprise spécialisée sur le marché du coworking serait exposée à la perte de revenus des locataires, ce qui les met en danger, ainsi que le propriétaire, s'ils ne peuvent pas payer le loyer au propriétaire de l'immeuble". [***] En retour, les entreprises de coworking pourraient se retrouver sans liquidités et sans possibilité de payer les propriétaires. Deux scénarios peuvent se présenter dans de tels cas : premièrement, si les contrats avec la société immobilière sont signés sur une base fixe à long terme, les coworking doivent continuer à payer les propriétaires bien qu'elles n'aient pas de revenus. Deuxièmement, si les contrats sont de courte durée ou flexibles, cela entraînera une forte pression sur les revenus des propriétaires des lieux. Dans les deux cas, la société de coworking est confrontée à des difficultés financières, et dans le dernier cas, cela pourrait également entraîner un effondrement des prix de l'immobilier.

Quel type de contrat utilisez-vous? France, ****, en % Source: ****

Le graphique ci-dessus ...

3.5 Où développer des espaces de coworking en France ?

Les tensions sur le territoire Français ne sont pas les mêmes que l'on soit dans telle ou telle grande ville. Un indicateur intéressant pour déterminer le niveau de tension d'une grande métropole quand il est question de coworking est le ration Offre/intentions de recherches. On obtient un chiffre compris entre * et *: Plus on se rapproche de * moins le marché est sous tension, plus on approche du *, plus la tension augmente.

Ce graphique illustre les tensions sur le marché de l'offre de coworking en France en ****, en prenant en compte le ratio entre l'offre disponible et les intentions de recherche. Les valeurs proches de * indiquent des tensions élevées, signifiant une offre insuffisante par rapport à la demande. À l'inverse, des valeurs proches de * traduisent un marché moins tendu.

Les régions Hauts-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur présentent les ratios les plus élevés (***) montrent des tensions significatives, suggérant un déséquilibre où la demande dépasse largement l’offre.

En termes intermédiaires, la Bretagne (***) traduisent un certain niveau de pression.

Pour réduire ces tensions, il serait judicieux de prioriser l’expansion des espaces de coworking en Occitanie et dans le Grand ...

3.6 L'Offre de bureaux disponibles, un frein pour les opérateurs du coworking.

Dans la carte qui va suivre, les chiffres indiqués sur une régions correspondront en fait à la métropole associée: Par exemple : Ile de France: On comprendra Paris.

Le développement des opérateurs de coworking en France est étroitement lié à la disponibilité de l'offre immobilière de bureaux. Dans certaines métropoles, la faible densité de bureaux disponibles constitue un frein majeur à l’implantation de nouveaux espaces. En particulier, les villes comme Marseille, Toulouse ou Strasbourg, où le taux de vacance à un an est inférieur à * %, illustrent bien cette problématique.

Ce déficit d’offre immédiate limite les possibilités de prise à bail ou d'achat par les opérateurs. À l’inverse, des villes telles que Lyon, Bordeaux ou Lille, grâce à une politique de construction ambitieuse pour les trois prochaines années, promettent un renouvellement de leurs parcs immobiliers et une fluidité accrue sur le marché. Toutefois, même dans les zones où des efforts sont en cours, les tensions peuvent rapidement se renforcer, comme à Montpellier, Nantes ou Rennes, où les parcs immobiliers restent de taille modeste et le ratio offre/demande assez tendu.

Cette carte illustre l'offre de bureaux dans les grandes métropoles françaises ...

4.1 Aperçu des services

Les coworking sont des entreprises qui louent des espaces de travail (***). En outre, ils offrent des services de soutien. Vous trouverez ci-dessous une répartition de ces données.

Le service de base de Coworking consiste à fournir deux types de espaces de travail

Open space : des espaces ouverts pour travailler dans une atmosphère dynamique et stimulante Bureaux fermés : des zones calmes intégrées dans les locaux d'un espace commun

Dans ces espaces, on trouve souvent du matériel, allant des stylos au matériel informatique.

Au-delà des espaces de travail, les zones de travail offrent des services dans les espaces communs

Matériel : fournitures de bureau, imprimantes, écrans d'ordinateur, etc Restauration : "snacks" (***), Concergierie (***) : casiers, nettoyage à sec, etc Salles de sport (***) : cours de yoga, cours de fitness, etc Utilisation des espaces communs : salons, terrasses, toits qui permettent aux différents utilisateurs de se rencontrer

4.2 Tarification

En ****, les tarifs des espaces de coworking à Paris affichent une relative stabilité par rapport à ****, avec une légère progression de seulement * %. Le coût moyen pour un poste de travail flexible s’élève désormais à *** €/mois, soit une hausse de ** % par rapport aux niveaux observés en ****. Cette augmentation résulte de plusieurs dynamiques clés :

Une demande en forte croissance : La flexibilité des espaces de coworking attire un nombre croissant d’entreprises et d’indépendants. Une montée en gamme des services : Les opérateurs investissent davantage dans des infrastructures et prestations haut de gamme pour séduire et fidéliser leur clientèle. Des emplacements stratégiques : Les quartiers centraux et prestigieux, bénéficiant d’une forte attractivité économique, enregistrent des hausses tarifaires plus marquées.

Fourchettes de coûts par poste (***) dans les principales zones tertiaires à Paris au T* ****

Source: ****

La carte ci-dessus détaille le prix des espaces de coworking (***).  

Différences de prix régionales et surface

Estimation de la valeur locative moyenne d'un bureau privé dans un espace de travail haut de gamme, en m²/an avec *, * et ** m² par poste de travail France, ****-****, en € Source: ****

Le graphe ci-dessus représente ...

4.3 Dépenses liées à la gestion d'un espace de coworking

Répartition des centres de coûts des entreprises de coworking France, ****, en % Source: ****

On observe que le plus gros poste de dépenses des entreprises de coworking concerne les loyers (***).

4.4 Tendances de l'offre

Étant donné que les pure players ont d'abord pénétré le marché en France (***), la propagation du coworking en France est aujourd'hui principalement due au fait que les géants traditionnels de l'immobilier diversifient leurs offres. En voici quelques exemples :

Nextdoor est une joint-venture entre AccorHotels et Bouygues Immobilier; Espaces du spécialiste du centre d'affaires Regus; Wellio une marque de Covivio.

La différenciation se joue maintenant dans la course aux services de bureau partagés : ces derniers sont de plus en plus poussés, et les entreprises gagnent en valeur ajoutée en les développant . Ainsi, Kwerk et The Bureau proposent des services de coworking haut de gamme avec des services de restauration (***).

Enfin, des acteurs tels que Bureaux à partager offrent désormais des services étendus aux clients des collègues ainsi qu'aux espaces de travail eux-mêmes.

5.1 Réglementation

En l'état actuel de la législation, les centres de coworking ne sont légalement liés que par le Code de la construction et de l'habitation (***).

La loi PACTE, ou "Plan d'action pour la croissance et la transformation des entreprises" conduit à des mesures législatives qui pourraient avoir des effets tangibles avec un assouplissement et une simplification des procédures administratives pour les entrepreneurs indépendants (***). Cela peut donc augmenter le nombre de travailleurs intéressés par les espaces de coworking.

En outre, le création d'un fonds d'innovation d'environ ** milliards d'euros en France est un terrain législatif qui favorise l'esprit d'entreprise et l'innovation et offre de grandes possibilités de collaboration, qui devraient accueillir un nombre croissant de travailleurs indépendants.

Statut juridique

Le choix d'un statut juridique pour votre espace de coworking dépend de plusieurs facteurs, notamment si vous ouvrez seul ou avec des associés, le régime fiscal que vous souhaitez, la protection de votre patrimoine personnel et le régime social des dirigeants. Si vous êtes le seul associé, vous pouvez opter pour une entreprise individuelle à responsabilité limitée (***). Il est également possible de choisir le statut d'association pour bénéficier ...

6.1 Segmentation des acteurs

Source: ****

• La Cordée
• Wojo
• WeWork
• Spacesworks (International Workplace group)
• Wellio
• Morning Coworking
• Kwerk
• Multibureau
• Giboire groupe
• Industrious Office
• Start way (La poste Immobilier)
• DIGITAL VILLAGE Coworking
• THALES DIGITAL FACTORY
• Vinci Immobilier
• HÉMÉRA
• Bureaux à partager
• IWG Regus (International Workspace group)
• Ateac
• Insitu Groupe
• Bureaux and co
• Now Coworking
• La Ruche CoWorking
• Coworkings communautaires
• Cardinal Groupe
• Cowool
• Deskeo
• BMG Groupe
• The Bureau