Le marché du coliving - France

1.2 Le marché européen en expansion

Après un développement marqué du marché du coliving en Asie et sur le continent américain, le coliving connaît désormais un engouement en Europe. 

D’après l’index JLL, en ****, Il y avait ** *** places de coliving déjà construites ou en en cours d’élaboration.

Les villes où ce marché est le plus développé sont Londres et Amsterdam, qui représentent à eux deux **% du marché européen. Viennent ensuite Paris et Manchester qui comptent chacun près de **% du marché. Trois quart des places de coliving en Europe sont concentrées dans * villes. Les * citées précédemment, suivies par  Dublin, Vienne, Hambourg et Berlin. Il y avait au total des lits de coliving dans ** villes européennes en ****.

Le tableau suivant recense les principales villes d'Europe en fonction de leur avancement dans le secteur du coliving :

Source: ****

1.3 Le marché national : un réservoir de croissance encore à activer

Un marché français prêt à se développer

En France, on compte fin **** plus de **** places de coliving disponibles, contre * *** en ****, et près de **** lits supplémentaires actuellement en projet. [***] Cette offre est encore relativement concentrée, puisque la région Ile de France représente environ la moitié du marché français du coliving.

A l'image du marché européen, le marché français du coliving abrite un fort potentiel de croissance, que les opérateurs du marché doivent cependant débloquer. Si le marché français du coliving est ainsi très prometteur, il n'est encore qu'émergeant. Ainsi, certains experts du secteur estiment que le marché du coliving démarre à peine en France, avec un vrai retard sur d'autres pays (***). 

Les obstacles actuels au développement du marché sont de plusieurs natures : 

*. Le manque de connaissance et de compréhension du concept de coliving : la population ciblée ne perçoit pas nécessairement la valeur ajoutée de l'offre*. Le cadre législatif encore peu adapté à cette nouvelle réalité du logement : par exemple, la diversité des baux d'habitation n'inclut pas encore la possibilité du coliving*. La complexité du financement des projets immobiliers

Le ...

1.3 Impact de la crise Covid-19

D’après les experts du secteur, la crise du Covid-** devrait avoir un impact très positif sur le marché. En effet, la rupture induite par le confinement et les nouvelles sociales provoquent un regain d’intérêt pour le lien social et la vie en communauté. Les jeunes adultes sont ainsi de plus en plus attirés par la possibilité du vivre ensemble tout en conservant son indépendance.

Par ailleurs, la généralisation du télétravail vient renforcer cette envie renouvelée : le lien social créé par la communauté du coliving peut être envisagée comme une alternative au lien social entre collègues, menacé par les nouveaux standards du travail chez soi.

1.4 Les interviews d'experts

*. Benoît Jobert, The Babel Community

Au sujet de l'enquête menée en partenariat avec YouGov : que pensez-vous des éléments recueillis ? Etes-vous surpris par ces résultats, en particulier par la proportion de jeunes adultes n’ayant jamais entendu parler de coliving ? 

Je ne suis pas surpris. Le coliving est un terme relativement récent, et souvent perçu comme une nouvelle façon de parler de colocation. Or, le coliving est une nouvelle forme d’habiter qui intègre, non pas à l’échelle simplement du logement mais à celle de l’immeuble des espaces et services collectifs (***)

Que pensez-vous de la cible choisie pour notre sondage ? (***)

La cible me paraît assez large, car elle englobe à la fois les étudiants et les jeunes actifs, et ce sont deux catégories assez distinctes. Chez The Babel Community, par exemple, nous ciblons principalement les jeunes actifs. 

Pourquoi cibler principalement les jeunes actifs et non les étudiants ? S’agit-il principalement d’un critère de revenus ? 

Le revenu est l’un des facteurs, mais pas le seul. Par exemple, nous offrons aussi des espaces de coworking dans nos bâtiments, offre plutôt orientée vers une cible d’actifs. Enfin, les ...

2.1 La forte demande de logements sur un marché immobilier tendu

La difficulté croissante d'accéder au logement dans les métropoles françaises

Le marché français de l'immobilier est de plus en plus tendu, augmentant ainsi considérablement la difficulté d'accéder au logement, principalement dans les métropoles. Cette difficulté d'accès au logement passe notamment par une forte croissance des prix des logements : ceux-ci ont atteint un indice ***,* au T* ****, pour une base *** en ****. L'indice augmente particulièrement depuis le début de la crise covid, passant de ***,* au premier trimestre **** à ***,* au troisième trimestre ****.

Indice des prix des logements France, ****-****, en base *** Source: ****

En ****, le loyer moyen en France a augmenté de +*,*% par rapport à **** (***).

La tension sur le marché immobilier s'illustre également par le nombre de demandes pour une seule offre de location. Dans les principales métropoles françaises, le nombre de demandes pour une offre peut ainsi atteindre *,* à Angers, *,* à Lyon, ou autour de * pour Rennes et Bordeaux. À noter l'absence de Paris de ce top **, qui était pourtant présente en **** et ****.

Nombre de demandes pour une offre de logement, par ville France, **** Source: ****

Une forte demande de logements

Enfin, le nombre de primo-accédants sur le marché du logement augmente chaque année, accroissant ...

2.2 Le besoin de lien social

Le besoin croissant de lien social en France est un autre facteur central de la demande pour le coliving. En effet, la démographie française est marquée par un phénomène croissant de l'éclatement des foyers, avec un nombre important de personnes vivant seules. Le graphique suivant montre que la proportion d'hommes et femmes vivant seuls a augmenté entre **** et ****. En effet, la part de femmes vivant seules en **** est de **,*% (***). 

Nous pouvons également noter que les "petits ménages", comme les couples sans enfants et les familles monoparentales, sont aussi plus nombreux en **** qu'en ****. 

  Composition des ménages en France France, **** vs ****, en % Source: INSEE  

La part de la population vivant seule est particulièrement importante à partir de ** ans avec des proportions qui ont peu évolué entre **** et ****. Chez les populations plus jeunes, ce sont les **-** qui sont les plus concernés par ce phénomène en **** avec **,*% (***).

Part de la population vivant seule, par catégorie d'âge France, ****-****, en % Source: ****

2.3 Un besoin important et croissant en services mutualisés

Une des principales valeurs ajoutées des établissements de coliving sont les services mutualisés. Ces derniers sont justement sujets à un intéret important et croissant de la population en France. Parmi les services mutualisés les plus sollicités, il y a les salles de sport (***).

Les services mutualisés les plus sollicités France, ****, en %

De plus, une part importante des Français est prête à payer pour ses services. En particulier les services de garde d'enfants (***) sont pourtant des services qu'une partie importante de la population est disposée à payer. 

Par ailleurs, cette proportion a légèrement augmenté en * ans, entre **** et ****, pour la plupart des services proposés. Cette progression est la plus importante pour les services de courses et de livraison à domicile (***)

  Disposition à payer les services mutualisés France, **** - ****, en % Source: Obsoco  

2.4 La cible principale du coliving : les jeunes adultes et les personnes en transition

Le coliving, parce qu'il s'appuie sur le lien social et une forte flexibilité de l'offre, s'adresse principalement à deux cibles : d'une part, celle des jeunes adultes actifs vivant seuls, et d'autre part, celle des personnes en période de transition (***). 

La cible principale reste néanmoins la première catégorie de population, à savoir celle des jeunes adultes, principalement célibataires et sans enfants. En effet, on estime que **% des colivers ont entre ** et ** ans. [***]

Les besoins de logement diffèrent fortement selon ces différentes catégories de population : 

Etudiants et jeunes actifs : besoin à moyen terme, souvent de * mois à * an (***).  Autres personnes en transition : besoin à plus court terme, logement de transition pendant la recherche d'une solution plus durable

Concernant les étudiants, leur population est en constante augmentation depuis ****, passant de *,* millions à *,** millions en ****, soit une hausse de **,*% en moins de ** ans. Une évolution qui semble être structurelle et amenée à continuer de croître. Cette augmentation est un levier de croissance pour le secteur.

Effectifs étudiants dans le supérieur France; **** - ****, en milliers Source: ****

3.1 Une concurrence externe forte et dense

Il existe de nombreux substituts aux établissements de coliving, qui constituent donc de fait une concurrence pour le secteur. Le tableau suivant recense la concurrence au secteur du coliving en * catégories, la concurrence directe, et la concurrence indirecte (***).

Le principal concurrent du coliving est la location d'un appartement meublé (***). En revanche, L'immobilier classique, l'hotellerie traditionnelle ou encore les logements sociaux constituent seulement une concurrence indirecte ou potentielle pour le coliving, puisqu'ils ciblent un public souvent différent et ne proposent pas une offre de service mutualisé et les dispositions permettant "une vie en communauté", prônée par le coliving.

3.2 Les principales forces en présence

Nous pouvons distinguer deux types principaux d'acteurs dans le secteur du coliving : les investisseurs et les opérateurs. Ces derniers gèrent l'exploitation des établissements de coliving. Parfois, investisseurs et opérateurs sont confondus, c'est par exemple le cas du groupe Axis immobillier qui détient la marque The Babel Community. 

Le tableau suivant classe parmi les principaux acteurs en France : 

Parmi les investissements importants ces dernières années, on peut citer le financement en **** à hauteur de *** millions d'euros de Colonies, opérateur français du coliving, par LBO, fond d'investissement également français, dans le but de permettre à Colonies de s'étendre en Europe [***].

Il est aussi intéressant de remarquer que des acteurs traditionnels de l'immobillier ont également développé leurs propres marques d'établissements de coliving dans une logique de diversification de leurs actifs. C'est par exemple le cas de Bouygues immobilier et de sa marque Kumkwat et de Vinci Immobillier avec Bikube, pour des premières ouvertures de sites prévues en **** [***]. Des acteurs internationaux pourraient également faire leur entrée sur le marché français, à l'instar de Urban Campus et Quarters. Tous ces nouveaux entrants, aux capacités de fianancement importante, pourraient transformer le marché ...

3.3 Le principal marché concurrent : la location d'appartements meublés

Malgré sa structure de chambres individuelles dans un maison commune, le coliving ne se heurte pas à la concurrence de la colocation mais bien de la location d'appartements meublés. En effet, la location d'appartements meublés, comme le coliving, permet un certain confort (***). 

La concurrence de la location meublée est pour l'instant très féroce : à budget et emplacement équivalents, **% des **-** ans (***). 

Préférence entre la location meublée et le coliving France, **.****, en % Source: ****

  Solution privilégiée pour emménager seul(***) pendant moins d'un an France, **.****, en % Source : enquête YouGov réalisée du ** au ** septembre **** - Base : adultes français âgés de ** à ** ans, célibataires et sans enfants (***)  

3.4 Le deuxième marché concurrent : la colocation

D'après LocService, spécialiste du marché locatif, la colocation est le moyen le plus économique pour se loger, faisant de cette solution de logement un concurrent direct pour le coliving. Le graphique suivant montre le prix mensuel moyen des loyers pour une chambre en colocation, charges incluses, en ****. Alors que la moyenne nationale est de ***€, de fortes disparités existe selon le lieu (***).

Loyer moyen d'une chambre en colocation France, ****, en euros Source: ****

Paris est aussi la ville ou le ratio demande/offre est le plus important pour la colocation. En effet, il y a en moyenne *,* demandes pour une offre de colocation. Viennent ensuite les villes de Lyon (***) complètent le top *.

Top * des villes les plus tendues France, ****, en nombre de demandes pour une offre Source: ****

Par ailleurs, ** % des recherches de colocation ciblent la province, ** % l’Ile-de-France. Aussi, **% des recherches concernent une personne. Celles concernant deux chambres comptent pour seulement *% des recherches. 

La majorité des profils des candidats à la colocation est constituée d'étudiants (***). Les retraités et sans activités, quant à eux, ne représentent que *% des candidats. C'est donc aussi parce que la population cible des établissements de coliving est similaire à celle des candidats à la ...

3.5 Entretien avec Maxime Sauvanet, fondateur des Pénates

Marine : Bienvenue dans la niche, le podcast qui analyse le marché de niche avec les entrepreneurs qui font bouger les lignes. Je suis Marine et je travaille chez Businesscoot, la start-up qui dépoussière des études de marché. Avant de commencer, abonnez-vous à notre podcast sur Spotify et Apple Podcast. Et maintenant, place à la niche du jour le marché du coliving pour seniors. Et pour cela, je reçois Maxime Sauvanet, fondateur des Pénates. Bonjour Maxime.

Maxime : Bonjour Marine.

Marine : Merci beaucoup d'avoir répondu à notre invitation. On est absolument ravis. Maxime, pour commencer, est-ce que tu peux nous présenter en quelques mots rapidement ce que c'est que les pénates ?

Maxime : Oui, les pénates, c'est une société qui est spécialisée dans la colocation avec services pour seniors autonomes. En fait, c'est assez simple on fait l'acquisition de maisons existantes pour pouvoir accueillir environ ** personnes par maison. La spécificité des Pénates, c'est que les maisons que l'on achète, on les rénove. Mais elles sont situées toujours en centre-ville, ou centre bourg, ce qui permet à nos colocataires d'avoir accès facilement à pied aux différents services, commerces et commodités.

Marine ...

4.1 Lien social et services : les points centraux de l'offre

Au sein d’un marché du logement très tendu depuis plusieurs années, le coliving dispose d’avantages comparatifs forts lui permettant d’émerger progressivement en tant qu’alternative valable. C’est notamment le cas des services et de la dimension de communauté, qui représentent les principaux atouts du coliving pour les jeunes adultes entre ** et ** ans, principale cible du coliving. La flexibilité de la durée de location ou encore la simplicité administrative pour accéder au logement font également partie des avantages de ce type d'offre. 

Quels sont les principaux avantages du coliving ? France, **.****, en % Source: ****

Selon les experts du secteur, il s’agit même d’une condition nécessaire pour appartenir à proprement parler au marché du coliving. Parmi les très nombreux acteurs qui communiquent actuellement autour de ce concept, seuls quelques-uns gèrent réellement une communauté au sein de leur établissement. Il s’agit ici d’un axe de différentiation central et d’un fort levier de croissance pour le marché du coliving. On peut estimer que la taille critique se situe autour de *** résidents environ. Au-delà, la population est trop importante et la communauté disparaît. A l’inverse, il ...

4.2 Typologie de l'offre d'hébergement

Les acteurs du coliving proposent différentes solutions d'hébergement, de la chambre partagée au studio voire appartement de plusieurs chambres : 

Chambre partagée : les chambres partagées accueillent entre * et * personnes, sont totalement meublées et souvent équipées d'une salle de bain. Il s'agit d'un type d'offre très peu répandu, mais qui permet de proposer un loyer très compétitif. Cette solution n'offre cependant pas d'espace privé.  Chambre privée (***) : chambre meublée, qui dispose généralement d'une salle de bain. Comme pour les chambres partagées, la cuisine et le reste des espaces sont des espaces communs. Il s'agit de la solution la plus répandue et également la plus demandée, car elle offre à la fois le confort de l'indépendance et la possibilité de participer à la communauté.  Studio ou appartement : ce type d'offre permet d'être totalement indépendant si le coliver le souhaite, sans obligation de participer à la vie de commauté. Il s'agit évidemment de l'option la plus chère, et elle reste relativement peu étendue. Elle est parfois présente dans certains grands bâtiments de coliving qui offrent plusieurs options ; dans les plus petits colivings (***), cette option n'est ...

4.3 Les prix du coliving

Comme précédemment évoqué, la principale concurrence du coliving provient non pas de la colocation mais plutôt de la location d'appartements meublés. A ce titre, les prix du coliving sont également comparables à ceux de la location meublée. Si les prix varient énormément d'une ville à l'autre ou selon le niveau de services proposés, on estime que le prix d'une chambre individuelle correspond à celui d'un T*-T* meublé dans la même ville.

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Ainsi, le groupe de coliving La Casa propose le tableau comparatif suivant :

Source: ****

On peut considérer les prix ci-dessous, donnés à titre indicatif à partir de relevés sur les sites d'acteurs du secteur : 

Source: ****

5.1 Un cadre législatif encore limité et limitant

Par son statut hybride entre colocation, location meublée et services hérités de l’hôtellerie, le coliving s’inscrit pour l’instant dans un cadre réglementaire encore flou. En effet, le concept ne correspond ni au cadre de l’hôtellerie, ni au cadre du résidentiel. Ce flou crée ainsi une incertitude à plusieurs niveaux :

Quelle réglementation appliquer pour la construction ? Quelle réglementation appliquer en termes d’urbanisme ? Quelle forme de contrat proposer aux futurs clients ?

Les types de baux pouvant être envisagés sont nombreux : bail classique de résidence principale, location saisonnière, bail mobilité...

Cependant, un logement habité plus de * mois par une personne devient obligatoirement sa résidence principale. Cet individu peut alors prétendre aux prestations d’aide au logement pour cet hébergement, et l’opérateur est contraint à l’encadrement du loyer. Les implications du bail de résidence principale sont nombreuses : durée minimale du bail, durée de préavis, etc…

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Voici ci-dessous un tableau récapitulatif des différents baux envisageables, ainsi que de leurs avantages et inconvénients: 

6.1 Segmentation des acteurs présents sur le marché français du coliving

• Axis - The Babel Community
• Bouygues Immobilier
• Vinci Immobilier
• UKIO
• Kley groupe
• Colonies
• La Casa Coliving
• Cardinal Groupe
• Woodeum (Altarea)
• La Roche Cotard Coliving
• Hife Coliving
• Coliving.com
• Château Coliving
• Dovevivo
• Uxco Group
• Ecla (Uxco Group)
• Habyt Common
• Sharies Coliving
• Tendoors Coliving
• The Boost Society
• Harvey Coliving
• Cowool
• Appart’City