Le marché des garde-meubles - France

1.2 Le marché mondial du garde-meubles

La taille du marché mondial du garde-meubles

Le marché mondial du "self-stockage" a atteint une valeur de **,** milliards de dollars US en ****. Pour l'avenir, le marché devrait atteindre une valeur de **,** milliards de dollars US en ****, avec un TCAC (***) de *,**% entre **** et ****. [***] 

Taille du marché mondial du garde-meubles Monde, ****-****, en milliards de dollars US Source: ****

Le taux croissant d'urbanisation dans le monde et l'amélioration des perspectives économiques créent des perspectives positives pour le marché. Les espaces de self-stockage sont largement adoptés par les populations urbaines en raison de leurs déplacements de plus en plus fréquents et des espaces de vie de plus en plus chers dans les villes dont la zone d'errance est réduite.  En dehors de cela, l'intégration de l'intelligence artificielle et de l'IoT (***) pour surveiller toutes les unités de stockage, augmenter l'occupation et améliorer l'expérience du locataire, donnent un élan à la croissance du marché. En outre, la pandémie de coronavirus (***) a également eu un impact positif sur le marché, car l'évolution vers un modèle de travail à distance a fait augmenter la demande de self-stockage pour réduire les loyers des espaces. [***]

Une confiance retrouvée ...

1.3 Estimation du marché français

Estimation de la taille du marché Français selon la nomenclature de l'INSEE

Pour ce faire, nous avons utilisé le code NAF **.**Z "Services de déménagements". Cependant, la série est arrêtée depuis Décembre **** et nous ne disposons pas du chiffre d'affaires HT en **** pour calculer son évolution en valeur. Toutefois, nous pouvons donner une ordre de grandeur en étudiant l'évolution de ce dit-indice entre **** et ****. On remarquera alors une véritable saisonnalité du chiffre d'affaires. 

Cette sous-classe comprend les services de déménagement par transport routier fournis aux entreprises et aux ménages : déménagement de mobilier et d'équipements ménagers (***) déménagement de mobilier, de machines et d'équipements professionnels (***)

Le garde-meubles la livraison de meubles et équipements ménagers avec déballage ou installation quel que soit le destinataire (***) Ainsi, les chiffres d'affaires dans le tableau ci-dessous mettront en évidence le résultat de toutes les entreprises appartenant au code NAF, l'idée est alors de donner un aperçu plus large de la dynamique du secteur auquel appartient le marché des garde-meubles. Evolution de l'indice du chiffre d'affaires    Evolution de l'indice de chiffre d'affaires des entreprises enregistrées ...

1.4 Le marché français face à ses concurrents européens en 2021

Le rapport de la FEDESSA **** publié par le cabinet JLL nous donne matière à comparer le marché français des garde-meubles face à ses voisins européens. Mais avant cela, il est intéressant de revenir sur quelques chiffres clés de cette édition. 

En Europe en ****, on estime un nombre total de * *** garde-meubles [***] Les ** principaux opérateurs européens pèsent pour **% de la totalité du marché Le prix moyen par mètres carré en **** s'élève à ***,**€

Quantité d'espace de self-stockage par habitant

L'Islande possède la plus grande quantité d'espace de self-stockage disponible par personne. L'Islande a également la plus faible densité de population de tous les pays européens et un grand nombre de petits sites de self-stockage. [***]

Surface des locaux à garde-meubles par habitant France et en Europe Europe, ****, en mètres carrés Source: ****

Parts de marché par nombre de local en Europe (***) 

Avec **% des parts de marché, le Royaume-Uni est le pays possédant le plus de garde-meubles. Suivi par la France qui détient **% des parts de marché.

Parts de marché européen par nombre de garde-meubles Europe, ****, % Source: ****

Parts de marché par mètre carrés détenus en Europe (***)

Parts de marché par ...

1.5 La crise du Covid et le marché des garde-meubles

La pandémie de COVID-** et le verrouillage qui s'en est suivi ont eu pour conséquence un arrêt brutal de la croissance économique mondiale à partir de mars ****. [***]

Si l'on considère la performance des FPI européennes au cours des * et ** derniers mois, il est clair que l'optimisme est de retour sur le marché de l'immobilier.

La nature résiliente du secteur du self-stockage est évidente, avec des rendements totaux de **% au cours des * derniers mois et de près de **% au cours de l'année écoulée. [***]

Rendement total des FPI européennes (***) Europe, ****, % Source: ****

Le seul secteur à surperformer le self-stockage sur une période de ** mois est le commerce de détail. Le commerce de détail et l'hôtellerie ont été fortement impacté par la nature de la pandémie et les fermetures à répétition en Europe. [***]

En termes de capitalisation boursière, les FPI de self-stockage représentent * % de tous les fonds d'investissement immobiliers européens. [***]

La moyenne pondérée du prix au comptant par rapport à la valeur de l'actif net (***) était le deuxième plus élevé en ****, à ** %, juste derrière le secteur industriel. [***]

Un P/NAV élevé indique que la valeur que ...

2.1 Garde-meuble, self-stockage ou costockage ?

2.2 Demande et facteurs déterminants

Une majorité de particuliers en demande de stockage

Si le service de garde-meubles étend de plus en plus son offre aux entreprises (***), la majeure partie de la clientèle reste constituée de particuliers en Europe ; ils représentent en effet **% de l’espace consacré à cette activité.

Ils sont plus nombreux en Italie, en Norvège et au Danemark tandis que le ratio est presque équilibré en Irlande. La France se situe dans la moyenne régionale.

Clientèle de location de box individuels France, ****, en %

Par ailleurs, les clients sont majoritairement urbains car à la campagne il y a toujours un espace où stocker ce qui ne peut être conservé dans la maison [***].

Les motifs des particuliers qui louent un box sont :

Dans le cadre d’un déménagement : un box permet d’éviter la location d’un logement de transition trop grand, Durant des travaux : le self-stockage met les meubles à l’abri de la détérioration et libère le chantier Dans le cadre d’une expatriation : il évite de laisser un logement vacant tout en conservant les biens pour son retour. Pour compenser l’exiguïté d’un logement : les gens compensent leur manque de place dans ...

2.3 Une évolution des canaux de distribution poussée par la demande

Les clients des espaces de self-stockage ou de garde-meubles passent par différents canaux pour réserver un box. Entre **** et ****, les sites internet ont confirmé leur supériorité sur les autres moyens de réservation, représentant **% des demandes en ****. Ceci s’explique par l’apparition de sites complètement en ligne, notamment avec le costockage de particuliers à particuliers. 

Source des demandes d'espace de stockage Europe, ****-****, en % Source: ****

3.1 Organisation et dynamique du marché

Le nombre d'établissements et de salariés au sein du secteur

On peut alors observer sur le schéma ci-dessous que le marché connaît une augmentation de son nombre de salariés ainsi que du nombre d'enteprises. Ainsi, passe de ** *** employés en **** pour **** entreprises à ** *** employés en **** pour **** entreprises. 

Respectivement,

Le nombre de salariés a donc augmenté de *,**% entre **** et ****.  Le nombre d'entreprises a augmenté de *,**% entre **** et ****.

Evolution du nombre d'entreprises et de salariés enregistrés sous le code NAF ****Z France, ****-**** Source: ****

Répartition du nombre d'établissements en **** par régions

Paris et l'Ile-de-France regorge du plus grand nombre d'entreprises sur le marché avec *** entreprises au sein de sa région. D'un point de vue territoriale, le marché est très concentré et des régions comme Bourgogne France conté en compte quasiment pas d'entreprises de garde-meubles ou de déménagements.

Acteurs majeurs du marché

Les entreprises majeures en France sont Homebox (***). Ces grandes franchises doivent faire face à la concurrence de petits sites de location, notamment les sites de costockage entre particulier. Louer un box à un professionnel du self-stockage revient plus cher que de louer un espace à un particulier. Par exemple, ...

3.2 Des challengers orientés vers le développement de l’offre en province et de l’offre low-cost

Les entreprises concurrentes du trio de tête diversifient géographiquement leur offre eninvestissant les territoires de province, et notamment dans les villes de plus de *** *** habitants, plutôt que de chercher à s’imposer dans les zones déjà occupées par les leaders du marché. LocaKase, déjà implanté dans une quinzaine d’agglomérations, prévoit ainsi * à * ouvertures par an. Locaboxdéploie la même stratégie tandisqu’Annexxvise la région parisienne et la région PACA.

Par ailleurs, des acteurs proposant une offre low-cost émergent et arrivent à s’imposer. Ces derniers sont soit de véritables spécialistes, comme l’entreprise Selfstock, soit issus de la location ou la vente de containers, comme Resotainer.

La structure de coûts de ces entreprises de service de stockage étant essentiellement à coûts fixes, la rentabilité de l’offre d’espaces dépend ainsi notamment de :

L’optimisation du remplissage, qui dépend de la localisation du centre de stockage, de sa visibilité et bien sûr, du prix pratiqué.  L’optimisation du chiffre d’affaires au mètre carré : celui-ci repose notamment sur la hausse des loyers des espaces de stockage. La qualité des outils de gestion des revenus ...

3.3 Distribution

La flexibilité étant la clé du succès des nouveaux garde-meubles en self-stockage, les entreprises tentent de donner le plus de liberté d’accès possible et d’informations à leurs clients. 

Cela passe par la digitalisation du service permettant au client d’avoir des informations en temps réel et un accès **h/** *j/* à sa marchandise stockée. Un article de La Dépêche explique ainsi que l’offre d’espaces de stockage a dû s’adapter à une demande plus exigeante en termes de rapidité, de flexibilité et de personnalisation du service. L’offre historique et traditionnelle, imposant des déplacements hors des villes et des prises de rendez-vous en journée pour récupérer ses affaires, est ainsi devenue obsolète et trop contraignante.

L’accès à un espace de garde-meubles se fait donc en un nombre de moins en moins important d’étapes, lesquelles sont de plus en plus digitalisées : [***]

Le client choisit, sur le site internet du prestataire,un lieu de stockage disponible, avant de choisir la taille du « box » qui l’intéresse ; Après avoir entré ses coordonnées, le clientpaye en ligne le tarif indiqué sur le site. Cette étape valide ...

4.1 Des tarifs indexés à de multiples facteurs

Tarifs proposés en Europe

Selon Fedessa, le prix moyen de location annuelle au mètre carré est de ***,** euros en Europe en ****, en augmentation de *% par rapport à ****. [***]

Outre les critères de taille et de localisation impactant sans surprise le prix de l’espace de stockage, l’une des particularités notables de l’offre d’espaces de stockage est sa saisonnalité : ainsi, il est conseillé d’éviter les mois d'été, lors desquels les déménagements battent en général leur plein, tandis que des promotions sont proposées pendant les périodes creuses. 

Par ailleurs, l’urgence du besoin de stockage (***) impacte logiquement le prix du service : plus la demande est urgente, plus le prix sera élevé. 

Une prestation classique représente la réservation d’un box où le client dépose directement ses affaires. En parallèle de cette offre classique, des offres premium sont proposées, qui incluent notamment le transport des biens depuis le logement des clients jusqu’à l’espace de stockage.

Par ailleurs, certaines options payantes incluent également un accès véhicule, ou encore une aide au rangement. 

Le costockage, presque * fois moins cher que les solutions de garde-meubles ...

4.2 Une offre qui se renouvelle pour répondre aux nouveaux besoins de la demande

L’apparition de nouveaux garde-meubles

Les garde-meubles classiques sont des grands espaces de stockage, surveillés et gardés, notamment proposés par les professionnels du déménagement. 

Ces derniers proposent traditionnellement des caisses en bois de * à ** m* scellées [***], mais des contrats sur-mesure peuvent être signés pour des marchandises moins usuelles. 

Les garde-meubles traditionnels ne sont normalement pas accessibles pour le client avant la fin de la durée du contrat de stockage précédent.

Pour autant, le self-stockage a modifié la donne, avec des box individuelles surveillées, de tailles très diverses, accessibles tous les jours voire à toute heure. 

Le produit garde-meubles a donc évolué vers un espace « privé », sorte de garage ou de « pièce en plus ». 

Le développement du segment des conteneurs

De plus, des acteurs ont innové avec l’utilisation de conteneurs [***] sous deux formats principaux : ** pieds (***). 

L’avantage principal se situe au niveau de la modulabilité puisque les conteneurs peuvent être simplement posés au sol et facilement rangés. Les prix sont aussi très compétitifs. Des acteurs (***) transforment même des conteneurs pour des usages spécifiques comme le frigorifique.

Une offre qui se renouvelle pour améliorer ...

4.3 Une offre de plus en plus sensible à son impact écologique

Les centres de stockage se sensibilisent aux mesures de protection de l’environnement et une majorité d’entre eux (***) favorisent des éclairages LED, ampoules à basse consommation pour éclairer leurs centres.

Cependant il reste une vaste marge d’amélioration au niveau des mesures plus coûteuses à mettre en œuvre telles que la mise en place de panneaux solaire ou de toiture végétalisée, qui étaient présents respectivement dans *% et *% des infrastructures en ****, malgré une augmentation notable par rapport à ****. 

Evolution des mesures prises en faveur de l'écologie sur le marché européen des garde-meubles Europe, ****, % Source : FEDESSA ****- Page **  

5.1 Nomenclature et classification statistique INSEE

Cette étude repose sur des retraitements statistiques issus de l'INSEE selon les codes NAF et APE principalement. 

Les nomenclatures d'activités et de produits ont été élaborées principalement en vue de faciliter l'organisation de l'information économique et sociale. Leur finalité est donc essentiellement statistique et d'ailleurs les critères d'ordre juridique ou institutionnel sont écartés en tant que tels dans leur construction. La NAF (***), classe les biens et les services issus des activités économiques en France.

Il existe un lien CPF permettant de consulter les codes et les descriptions des produits associés à chaque produit associé pour chaque code NAF. Au *er janvier **** (***) en référence à la nomenclature d'activités ne saurait suffire à créer des droits ou des obligations en faveur ou à charge des unités concernées".

Dans notre étude on retient la sous classe **.**Z "Services de déménagement". 

Cette sous-classe comprend d'après l'INSEE : 

les services de déménagement par transport routier fournis aux entreprises et aux ménages ; le garde-meubles ; la livraison de meubles et équipements ménagers avec déballage ou installation quel que soit le destinataire (***).

5.2 Règlementation européenne sur les espaces de self-stockage

La mise en place d’un contrat

L'activité de garde meuble repose la rédaction d'un contrat de location entre l'entreprise et le client. 

La rédaction du contrat diffère selon que le client est un particulier ou un professionnel.  Un certain nombre de documents sont à fournir en premier lieu :

Pour les clients particuliers : une pièce d'identité valide et des coordonnées (***) pour tout contact ultérieur ; Pour les clients professionnels : la pièce d'identité du gérant de l'entreprise cliente ainsi qu'un justificatif de domicile, un extrait K-BIS ayant une date antérieure à * mois au jour de la souscription du contrat. 

Les exigences contractuelles pour l'entreprise de garde-meubles sont faibles et peu nombreuses. Le niveau de service est librement fixé par l'entreprise et est accepté par le client à la signature du contrat. La plupart du temps, le paiement est dû au moment où le client met fin au contrat de location et retire ses biens de l’espace de stockage.

Il est obligatoire pour les entreprises de garde-meuble de proposer des assurances contre les risques qui ppeuvent menacer le stockage en garde-meubles : vols, destruction involontaire de biens, catastrophes naturelles, etc... La présentation de ces assurancees doit être ...

6.1 Segmentation

• Shurgard Self-Storage France
• Une Pièce En Plus (Safestore Group)
• Homebox (Groupe Rousselet)
• Stockerseul.com
• Locakase
• Mondial Box
• Costockage.fr
• Jestocke.com
• Ouistock.fr
• Les gentlemen du déménagement -Franchiseur.
• Les déménageurs Bretons
• Coisne Self Stockage Carrebox
• DMAX
• Delaplace.pro