Le marché des garde-meubles - France

• La taille du marché mondial du garde-meubles

Le marché mondial du "self-stockage" a atteint une valeur de 51,32 milliards de dollars US en 2021. Pour l'avenir, le marché devrait atteindre une valeur de 71,37 milliards de dollars US en 2027, avec un TCAC (taux de croissance annuel composé) de 5,65% entre 2021 et 2027. [Business Wire] 

• Une confiance retrouvée pour le marché européen en 2021

• Estimation de la taille du marché Français selon la nomenclature de l'INSEE
  

Pour ce faire, nous avons utilisé le code NAF 49.42Z "Services de déménagements". Cependant, la série est arrêtée depuis Décembre 2017 et nous ne disposons pas du chiffre d'affaires HT en 2010 pour calculer son évolution en valeur. Toutefois, nous pouvons donner une ordre de grandeur en étudiant l'évolution de ce dit-indice entre 2005 et 2017. On remarquera alors une véritable saisonnalité du chiffre d'affaires. 

Le rapport de la FEDESSA 2021 publié par le cabinet JLL nous donne matière à comparer le marché français des garde-meubles face à ses voisins européens. Mais avant cela, il est intéressant de revenir sur quelques chiffres clés de cette édition. 

• • En Europe en 2021, on estime un nombre total de 5 173 garde-meubles [FEDESSA 2021 - Page 4/31]
  • Les 10 principaux opérateurs européens pèsent pour 37% de la totalité du marché
  • Le prix moyen par mètres carré en 2021 s'élève à 268,74€
    
    

• Quantité d'espace de self-stockage par habitant

• Parts de marché par nombre de local en Europe (2021)
   
  

Avec 42% des parts de marché, le Royaume-Uni est le pays possédant le plus de garde-meubles. Suivi par la France qui détient 16% des parts de marché.

• Parts de marché par mètre carrés détenus en Europe (2021)

La pandémie de COVID-19 et le verrouillage qui s'en est suivi ont eu pour conséquence un arrêt brutal de la croissance économique mondiale à partir de mars 2020. [JLL - Page 5]

La nature résiliente du secteur du self-stockage est évidente, avec des rendements totaux de 25% au cours des 3 derniers mois et de près de 50% au cours de l'année écoulée. [JLL]

Le seul secteur à surperformer le self-stockage sur une période de 12 mois est le commerce de détail. Le commerce de détail et l'hôtellerie ont été fortement impacté par la nature de la pandémie et les fermetures à répétition en Europe. [JLL - Page 5]

En termes de capitalisation boursière, les FPI de self-stockage représentent 2 % de tous les fonds d'investissement immobiliers européens. [JLL - Page 5]

La moyenne pondérée du prix au comptant par rapport à la valeur de l'actif net (P/VAN) était le deuxième plus élevé en 2021, à 44 %, juste derrière le secteur industriel. [JLL - Page 5]

Un P/NAV élevé indique que la valeur que la valeur d'une société d'investissement est plus élevée que sa valeur nette d'inventaire. Ceci, parmi d'autres facteurs, montre un niveau élevé d'optimisme à l'égard d'un secteur ou d'entreprises. [JLL - Page 5]

• Une majorité de particuliers en demande de stockage

Si le service de garde-meubles étend de plus en plus son offre aux entreprises (voir partie Tendances), la majeure partie de la clientèle reste constituée de particuliers en Europe ; ils représentent en effet 73% de l’espace consacré à cette activité.

Ils sont plus nombreux en Italie, en Norvège et au Danemark tandis que le ratio est presque équilibré en Irlande. La France se situe dans la moyenne régionale.

Par ailleurs, les clients sont majoritairement urbains car à la campagne il y a toujours un espace où stocker ce qui ne peut être conservé dans la maison [Le Monde].

Les motifs des particuliers qui louent un box sont :

• Dans le cadre d’un déménagement : un box permet d’éviter la location d’un logement de transition trop grand,
• Durant des travaux : le self-stockage met les meubles à l’abri de la détérioration et libère le chantier
• Dans le cadre d’une expatriation : il évite de laisser un logement vacant tout en conservant les biens pour son retour.
• Pour compenser l’exiguïté d’un logement : les gens compensent leur manque de place dans un appartement en centre-ville par cette « pièce en plus », souvent choisie proche du logement pour y stocker du matériel utilisé périodiquement (affaires de ski, de plage…)
• Dans le cadre d’une rupture : suite à un divorce ou une séparation, de plus en plus de gens louent un box pour stocker leurs affaires le temps de trouver une nouvelle solution de logement.

• Le marché immobilier et le pouvoir d’achat

La fédération des associations européennes du self-stockage [Fedessa] souligne que le dynamisme du marché immobilier est le principal moteur du marché des garde-meubles.

Le « microliving », par exemple, consiste en l’occupation de logements beaucoup plus petits, sur des laps de temps plus court, à proximité des centres-villes. Ainsi, les habitants des villes sont de plus en plus contraints dans leur espace de vie et plus mobiles, favorisant le développement des garde-meubles.

Dans un premier temps, on s’attend donc logiquement à ce que les zones fortement urbanisées, où habite une population à fort pouvoir d’achat qui accumule les biens, soient celles qui accueillent la plus forte croissance du marché des garde-meubles. Un tiers des 650 sites de self-stockages en France sont ainsi situés en Ile-de-France [Les Echos]. 

• Le E-commerce, moteur de l’entrée massive des entreprises sur le marché ?

La montée en puissance de l’E-commerce devrait en effet accroître la demande de stockage des entreprises, avec des requêtes plus spécifiques permettant à des entreprises de niche de croître (solutions de stockage climatisées…).

En effet, le e-commerce a connu une croissance fulgurante en France depuis 2006.En 2021, le e-commerce avoisine les 129,1 milliards d'euros, soit une augmentation de 112,9% en 15ans.

Les clients des espaces de self-stockage ou de garde-meubles passent par différents canaux pour réserver un box. Entre 2019 et 2021, les sites internet ont confirmé leur supériorité sur les autres moyens de réservation, représentant 67% des demandes en 2021. Ceci s’explique par l’apparition de sites complètement en ligne, notamment avec le costockage de particuliers à particuliers. 

• Le nombre d'établissements et de salariés au sein du secteur
  

On peut alors observer sur le schéma ci-dessous que le marché connaît une augmentation de son nombre de salariés ainsi que du nombre d'enteprises. Ainsi, passe de 11 040 employés en 2015 pour 1353 entreprises à 11 591 employés en 2021 pour 1394 entreprises. 

Respectivement,

• • Le nombre de salariés a donc augmenté de 4,99% entre 2015 et 2021. 
  • Le nombre d'entreprises a augmenté de 3,03% entre 2015 et 2021.

• Répartition du nombre d'établissements en 2021 par régions
  

Paris et l'Ile-de-France regorge du plus grand nombre d'entreprises sur le marché avec 417 entreprises au sein de sa région. D'un point de vue territoriale, le marché est très concentré et des régions comme Bourgogne France conté en compte quasiment pas d'entreprises de garde-meubles ou de déménagements.

• Acteurs majeurs du marché

Les entreprises majeures en France sont Homebox (89 sites), Shurgard (58 sites) et Une Pièce en Plus (28 sites). Ces grandes franchises doivent faire face à la concurrence de petits sites de location, notamment les sites de costockage entre particulier. Louer un box à un professionnel du self-stockage revient plus cher que de louer un espace à un particulier. Par exemple, au lieu de rechercher un box à louer à Paris, une personne peut trouver sur les plateformes de co-stockage un voisin qui loue un emplacement dans son garage, son grenier ou sa cave. Les sites prélèvent environ 20% du loyer demandé par le loueur comme commission. [IdeesdeFrance]

Les entreprises concurrentes du trio de tête diversifient géographiquement leur offre eninvestissant les territoires de province, et notamment dans les villes de plus de 100 000 habitants, plutôt que de chercher à s’imposer dans les zones déjà occupées par les leaders du marché. LocaKase, déjà implanté dans une quinzaine d’agglomérations, prévoit ainsi 5 à 7 ouvertures par an. Locaboxdéploie la même stratégie tandisqu’Annexxvise la région parisienne et la région PACA.

Par ailleurs, des acteurs proposant une offre low-cost émergent et arrivent à s’imposer. Ces derniers sont soit de véritables spécialistes, comme l’entreprise Selfstock, soit issus de la location ou la vente de containers, comme Resotainer.

La structure de coûts de ces entreprises de service de stockage étant essentiellement à coûts fixes, la rentabilité de l’offre d’espaces dépend ainsi notamment de :

• L’optimisation du remplissage, qui dépend de la localisation du centre de stockage, de sa visibilité et bien sûr, du prix pratiqué. 
• L’optimisation du chiffre d’affaires au mètre carré : celui-ci repose notamment sur la hausse des loyers des espaces de stockage. La qualité des outils de gestion des revenus et de pricing sont donc ici essentiels à la proposition d’une offre pertinente et rentable. 
• L’optimisation des coûts, qui implique des compétences plus classiques liés à la répartition des coûts sur l’ensemble de l’activité, avec des opportunités nombreuses, liées notamment aux économies d’énergie, à la gestion des fournisseurs et la dématérialisation des documents.

La flexibilité étant la clé du succès des nouveaux garde-meubles en self-stockage, les entreprises tentent de donner le plus de liberté d’accès possible et d’informations à leurs clients. 

Cela passe par la digitalisation du service permettant au client d’avoir des informations en temps réel et un accès 24h/24 7j/7 à sa marchandise stockée. Un article de La Dépêche explique ainsi que l’offre d’espaces de stockage a dû s’adapter à une demande plus exigeante en termes de rapidité, de flexibilité et de personnalisation du service. L’offre historique et traditionnelle, imposant des déplacements hors des villes et des prises de rendez-vous en journée pour récupérer ses affaires, est ainsi devenue obsolète et trop contraignante.

L’accès à un espace de garde-meubles se fait donc en un nombre de moins en moins important d’étapes, lesquelles sont de plus en plus digitalisées : [Box system]

1. Le client choisit, sur le site internet du prestataire,un lieu de stockage disponible, avant de choisir la taille du « box » qui l’intéresse ;
2. Après avoir entré ses coordonnées, le clientpaye en ligne le tarif indiqué sur le site. Cette étape valide la réservation de l’espace de stockage ;
3. Le « box » est ainsimis à disposition du client à la date demandé. La société de service délivre donc un contrat reprenant conditions générales et conditions particulières du service offert. Ce contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. La résiliation du contrat implique, elle, un préavis dont la durée dépend selon l’offre. En parallèle, une assurance stockage, qui couvre les biens stockés, est soit incluse, soit à la charge du client en plus du prix de location.

• Tarifs proposés en Europe

Selon Fedessa, le prix moyen de location annuelle au mètre carré est de 268,74 euros en Europe en 2021, en augmentation de 7% par rapport à 2020. [JLL - Page 4]

Outre les critères de taille et de localisation impactant sans surprise le prix de l’espace de stockage, l’une des particularités notables de l’offre d’espaces de stockage est sa saisonnalité : ainsi, il est conseillé d’éviter les mois d'été, lors desquels les déménagements battent en général leur plein, tandis que des promotions sont proposées pendant les périodes creuses. 

Par ailleurs, l’urgence du besoin de stockage (dans la semaine suivant la demande ou plus d’un mois après) impacte logiquement le prix du service : plus la demande est urgente, plus le prix sera élevé. 

Une prestation classique représente la réservation d’un box où le client dépose directement ses affaires. En parallèle de cette offre classique, des offres premium sont proposées, qui incluent notamment le transport des biens depuis le logement des clients jusqu’à l’espace de stockage.

Par ailleurs, certaines options payantes incluent également un accès véhicule, ou encore une aide au rangement. 

Le costockage, presque 2 fois moins cher que les solutions de garde-meubles classiques.

Coût d'un garde-meuble traditionnel ou self-stockage, pour 1m³ et 1 mois

Source : Costockage

La solution la moins onéreuse serait le costockage, dont le prix est compris entre 6,6€ et 22,5€ par m3 par mois, assurance comprise. 

La solution classique de garde-meubles est plus onéreuse mais propose des conditions de stockage plus avantageuses : sécurité et vidéosurveillance des accès, systèmes d’aération, détection incendie, etc. Chez mobilbox.fr, le prix varie ainsi de 60 à 89€ par mois pour un box de 8 m3, soit entre 180 et 270 € par mois pour un espace de 10 m². Chez Homebox, la même offre coûte entre 182 et 250 € par mois.

De manière générale, on remarque donc que les offres disponibles sur les sites de co-stockage, qui mettent en relation des particuliers entre eux, sont presque 2 fois moins chères que les solutions traditionnelles de garde-meubles, lesquelles proposent pour autant des locaux plus sécurisés et mieux aménagés. 

• Une marge ultra-dépendante du taux d’occupation

Le taux d'occupation moyen en Europe a augmenté de 1,7 points, passant de 79,8 % en juin 2020 à 81,5 % en 2021. Les niveaux d'occupation sont maintenant plus élevés que ce qui était observé en février 2020, avant que la pandémie de COVID-19 ne frappe l'Europe, et en 2019. Les plus fortes hausses d'occupation ont été observées en Espagne,en Irlande et aux Pays-Bas.

En France, le taux d’occupation est le plus important d’Europe avec 89%, 7,5 points de pourcentage au-dessus de la moyenne européenne (81,5%).

• L’apparition de nouveaux garde-meubles

Les garde-meubles classiques sont des grands espaces de stockage, surveillés et gardés, notamment proposés par les professionnels du déménagement. 

Ces derniers proposent traditionnellement des caisses en bois de 8 à 12 m3 scellées [les gentlemen déménageurs], mais des contrats sur-mesure peuvent être signés pour des marchandises moins usuelles. 

Les garde-meubles traditionnels ne sont normalement pas accessibles pour le client avant la fin de la durée du contrat de stockage précédent.

Pour autant, le self-stockage a modifié la donne, avec des box individuelles surveillées, de tailles très diverses, accessibles tous les jours voire à toute heure. 

Le produit garde-meubles a donc évolué vers un espace « privé », sorte de garage ou de « pièce en plus ». 

• Le développement du segment des conteneurs

De plus, des acteurs ont innové avec l’utilisation de conteneurs [investir.costockage.fr] sous deux formats principaux : 20 pieds (31 m3) ou 40 pieds (62 m3). 

L’avantage principal se situe au niveau de la modulabilité puisque les conteneurs peuvent être simplement posés au sol et facilement rangés. Les prix sont aussi très compétitifs. Des acteurs (Boxinnov par exemple) transforment même des conteneurs pour des usages spécifiques comme le frigorifique.

• Une offre qui se renouvelle pour améliorer l'expérience client

Les centres de stockage se sensibilisent aux mesures de protection de l’environnement et une majorité d’entre eux (70%) favorisent des éclairages LED, ampoules à basse consommation pour éclairer leurs centres.

Cependant il reste une vaste marge d’amélioration au niveau des mesures plus coûteuses à mettre en œuvre telles que la mise en place de panneaux solaire ou de toiture végétalisée, qui étaient présents respectivement dans 9% et 3% des infrastructures en 2021, malgré une augmentation notable par rapport à 2020. 

Cette étude repose sur des retraitements statistiques issus de l'INSEE selon les codes NAF et APE principalement. 

Les nomenclatures d'activités et de produits ont été élaborées principalement en vue de faciliter l'organisation de l'information économique et sociale. Leur finalité est donc essentiellement statistique et d'ailleurs les critères d'ordre juridique ou institutionnel sont écartés en tant que tels dans leur construction. La NAF (nomenclature d'activités française) répertorie les activités économiques productives. La CPF (classification des produits française), classe les biens et les services issus des activités économiques en France.

Il existe un lien CPF permettant de consulter les codes et les descriptions des produits associés à chaque produit associé pour chaque code NAF. Au 1er janvier 2015 (CPF rév. 2.1.), ces codes et intutulés ont été révisés et actualisés pour tenir compte des modifications de la CPF. La NAF et la CPF sont des bases de données publiques, accessible à tous et permettant d'établir des classements économique et une analyse des produits sur le marché français. Il faut cependant être précautioneux lors de l'analyse et de l'utilisation de données non statistiques (cf. page 4 du bulletin officiel numéro 25 du 1er trimestre 2018 du ministère de l'économie). En particulier, comme le précise l'article 5, alinéa 1 du décret 2007-1888, " L'attribution par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), à des fins statistiques, d'un code caractérisant l'activité principale exercée (APE) en référence à la nomenclature d'activités ne saurait suffire à créer des droits ou des obligations en faveur ou à charge des unités concernées".

Dans notre étude on retient la sous classe 49.42Z "Services de déménagement". 

Cette sous-classe comprend d'après l'INSEE : 

• les services de déménagement par transport routier fournis aux entreprises et aux ménages ;
• le garde-meubles ;
• la livraison de meubles et équipements ménagers avec déballage ou installation quel que soit le destinataire (particuliers, entreprises, revendeurs, etc.).

La mise en place d’un contrat

L'activité de garde meuble repose la rédaction d'un contrat de location entre l'entreprise et le client. 

La rédaction du contrat diffère selon que le client est un particulier ou un professionnel.  Un certain nombre de documents sont à fournir en premier lieu :

• Pour les clients particuliers : une pièce d'identité valide et des coordonnées (adresse postale, adresse électronique, numéro de téléphone) pour tout contact ultérieur ;
• Pour les clients professionnels : la pièce d'identité du gérant de l'entreprise cliente ainsi qu'un justificatif de domicile, un extrait K-BIS ayant une date antérieure à 3 mois au jour de la souscription du contrat. 

Les exigences contractuelles pour l'entreprise de garde-meubles sont faibles et peu nombreuses. Le niveau de service est librement fixé par l'entreprise et est accepté par le client à la signature du contrat. La plupart du temps, le paiement est dû au moment où le client met fin au contrat de location et retire ses biens de l’espace de stockage.

Il est obligatoire pour les entreprises de garde-meuble de proposer des assurances contre les risques qui ppeuvent menacer le stockage en garde-meubles : vols, destruction involontaire de biens, catastrophes naturelles, etc... La présentation de ces assurancees doit être faite au client avant d'avoir établi le contrat et une assurance peut être démarrée au moment de la signature du contrat ou même plus tard, durant son exécution.

Règlementation européenne sur les espaces de self-stockage

Les associations FEDESSA respectent la norme européenne de libre-service, EN15696, telle que publiée par leur propre pays. Cela garantit aux clients qui stockent avec des entreprises membres des associations FEDESSA de pouvoir stocker leurs marchandises en toute confiance.

Les directives nationales d'adhésion décrivent les exigences et les normes minimales attendues pour la fourniture et l'exploitation d'installations de self-stockage et de services connexes, à des fins personnelles et professionnelles, pour les membres des associations nationales.

Ces sociétés membres (prestataires de services de stockage en libre-service) doivent toujours établir et garantir que leurs magasins et procédures sont conçus pour répondre à toute législation européenne, nationale ou locale qui leur est applicable.

La norme européenne sur le stockage autonome couvre des éléments tels que les installations de stockage autonome ayant :

• Unpérimètre sécurisé défini, qui peut être le bâtiment lui-même et/ou une clôture d'enceinte.
• Unaccès séparé et contrôléséparément de tout autre commerce/stockage.
• Contrôle d'accèsà l'espace de stockage libre-service réservé aux clients. Les clients doivent avoir l’accès direct à la salle/espace qui leur est attribué.
• Les unités/chambres/espaces de stockage autonomes occupés séparément doivent être construits en matériaux robustestels que l'acier ou la brique. Ils doivent avoir un accès séparé verrouillable et être sécurisés contre l'accès par des unités/chambres/espaces adjacents, y compris par le haut.
• Dessystèmes de télévision en circuit fermé surveillant les points d'accès et de sortie critiques avec enregistrement pendant au moins 14 jours (sous réserve des directives de sécurité nationale).
• Desalarmes incendieet de sécurité qui sont surveillées.
• Disposer de commoditésappropriées pour les clients et le personnel.
• Uneassistance mécaniqueappropriée pour l'accès. Des escaliers permanents appropriés pour accéder à l'étage supérieur.
• Et des unités à double étagedoivent être prévues.
• Les magasins et les unités/chambres/espaces doivent être propres, secs et étanches.

[Chambre interprofessionnelle du self-stockage]

Des restrictions de stockage

L'acceptation des biens en espace de stockage varie selon les entreprises mais plusieurs catégories sont communément interdites en stockage.

 La plupart des objets interdits aux stockage sont:

• Les produits dangereux (chimiques instables) ;
• Les produits illégaux (armes, drogues) ;
• Les animaux ;
• Les denrées périssables ou tout autre bien qui ne serait pas conservables en stockage.