Le marché des résidences senior - France

1.2 Un marché national qui bouste le marché européen

Il est possible d’estimer la taille de marché en utilisant les données des plus grands acteurs du marché des résidences pour seniors. France urbaine nous informe qu'il y a en France *** résidences qui proposent ** *** logements en ****. Il existe de grands acteurs qui disposent de plus de résidences que d'autres. Ainsi, les plus grands acteurs de ce marché sont dans l'ordre Domytis, Korian, Seniorales, les Girandières, les Villages d'Or, les Jardins d'Arcadie, les Hespérides, Emera, CogedimClub, Domus et Orpea. En se référant aux rapports annuels de ces acteurs et au chiffre d'affaire généré par ces derniers en ****, on peut arriver à une approximation de la taille du marché des résidences pour seniors.

En additionnant les chiffres d'affaires des principales entreprises du secteur, on obtient un total avoisinant les ***,* millions d'euros. On peut ainsi grossièrement estimé le marché des résidences pour seniors à ***,* millions d'euros en France en ****.Les grands acteurs de ce marché ont su s’adapter à l’évolution du marché avec des résidences seniors de *e génération, différentes de celles de *e génération car ces dernières apportent un ensemble de services non ...

1.3 Entretien avec un expert du marché résidences sénior en France

Cet entretien a été conduit par un analyste Businesscoot auprès d’un expert du secteur (***)

Les Pénates a été créés en mars **** et prévoit la construction de structures dédiées aux séniors en mars ****.

L’entreprise s’inspire des pays nordiques dans lesquels le concept de coliving est très développé.  Ce modèle prend le contre-pied des résidences seniors qui regroupent souvent des centaines de personnes. L’entreprise souhaite installer des structures de * a * personnes avec de grands espaces communs, des salles d’activités, un espace d’accueil des familles, des salons pour s’isoler, des espaces extérieurs.

Ces établissements sont situés dans l’hyper centre de villes moyennes (***) ce qui permet aux séniors d’avoir une vie sociale importante.

Un marché qui décroît en **** et rebondit en ****. Est-ce que cette vision correspond à vos perspectives sur le marché des résidences sénior ?

Malheureusement c’est le cas. Les nouveaux entrants n’auront pas accès au marché, car les chantiers d’ouverture ont été repoussés à cause de la crise du COVID. Le marché va donc se contracter en ****.

Les perspectives pour **** sont bonnes et ...

2.1 Profil des seniors en France

Les seniors, qui sont les personnes ayant plus de ** ans, sont de plus en plus nombreux en France. Cela est avant tout lié à un allongement de l’espérance de vie, progressif, passé de **,* années à la naissance en ****, pour atteindre **,* ans en ****. 

Parallèlement, l’espérance de vie en bonne santé à la naissance a suivi la même évolution et a gagné *,* année en * ans. L’écart reste cependant important entre le début des difficultés de vie et le décès des seniors (***).

Espérances de vie et de vie en bonne santé à la naissance France, **** - ****, en années Source: ****

Or, les résidences services seniors de nouvelle génération prennent en charge, le plus souvent, des personnes âgées de plus de ** ans, encore indépendantes (***). [***]

En France, ce sont près des trois-quarts des ** – ** ans qui sont encore autonomes. Plus largement, seuls **,*% font face à des difficultés sévères qui les empêchent de vivre correctement seuls. [***]

Avec l’âge, les difficultés augmentent, et ce sont plus de **% des seniors de plus de ** ans qui font face à des problèmes sévères de prise en charge.

Difficultés ...

2.2 Où vivent les seniors ?

Les personnes de plus de ** ans habitent (***) le plus souvent, en Île-de-France et dans la région Rhône-Alpes. Ces deux régions représentent à elles seules *,** millions de personnes de plus de ** ans. [***]

Paradoxalement, une analyse relative par rapport à la population totale de la région révèle que l’Île-de-France est la région la plus jeune de France, avec seulement **,*% de seniors. Ainsi, la présence en nombre de seniors dans une région ne signifie pas forcément qu'ils représentent beaucoup en proportion. Le graphique ce-dessous témoigne de la place que les seniors ont dans chaque région, avec en tête la Nouvelle Aquitaine, ou plus du tiers de la population est âgée de plus de ** ans, ce qui en fait un lieu particulièrement intéressant pour les sociétés gérant des résidences services seniors.

Classement des ** régions où habitent le plus de seniors en proportion France, ****, % Source: ****

2.3 Profil des seniors vivant dans des résidences pour seniors

Les seniors faisant le choix de vivre dans des résidences seniors sont, somme toute, assez similaires aux autres seniors. Il s’agit cependant de se faciliter la vie avec des logements entièrement adaptés et des résidences offrant des services de soin et des activités.

Source: ****

Les résidences seniors permettent de répondre à des attentes des seniors qui ont la possibilité de décider de leur propre rythme de vie (***). [***]

Il s’agit d’attirer des personnes âgées seules car en manque de lien social (***).

2.4 Vieillissement de la population française

En ****, la France compte environ **,* millions d’habitants selon les analyses de l’INSEE. Une grande caractéristique de la population française est son vieillissement continu depuis plusieurs années maintenant. Au premier janvier ****, la part des personnes âgées de plus de ** ans représente **,*% de la population totale, contre **,*% en **** et **,*% en ****. Ce vieillissement, observé dans la plupart des pays occidentaux, est la fait d’un taux de natalité en baisse, suppléé un taux de mortalité lui aussi en diminution.

Toujours selon l’INSEE, si cette tendance devait continuer, la population française âgée de plus de ** ans devrait atteindre **,*% en ****, puis **,*% en ****.

Évolution de la part des Français âgés de plus de ** ans France, **** - ****, % Source: ****

Cette tendance impliquera nécessairement des dépenses en santé plus élevées afin de maintenir les personnes âgées en bonne santé. À titre d'information, les dépenses de santé en France s'élevaient à ***,* milliards en ****. Pour les résidences services seniors, cela pourrait représenter une véritable aubaine, et devrait agir comme relais de croissance au cours des années à venir. De plus en plus de seniors souhaiteront probablement s’installer dans ces logements adaptés ...

3.1 Organisation et dynamique du marché

Il y a actuellement *** résidences services seniors, dont environ *** gérées par les acteurs cités dans le graphique ci-dessous. Les deux plus grands acteurs sont Domitys et Korian, avec tous deux *** résidences seniors actuellement sous gestion.

Nombre de résidences seniors des principaux acteurs France, **** Source: ****

Il convient de noter que la plupart de ces acteurs sont uniquement des gérants de résidences services seniors (***). Cela signifie que l’intégralité de leurs revenus est issue de l’exploitation de résidences séniors.

Cependant, d’autres acteurs ont choisi de se positionner sur ce marché, en parallèle d’une autre activité. Ainsi, Emera tient aussi des établissements médicalisés comme des EPHAD, pour les personnes dépendantes. DomusVi, de son côté, gère aussi d’autres types d’établissements comme des hôpitaux psychiatriques et des maisons de retraites.

D’autres acteurs sont tout simplement des filiales de plus grands groupes à l'image de l'entreprise toulousaine les Seniorales qui est une fililale du groupe Pierre et Vacances depuis ****.

3.2 La mutation du modèle économique des résidences seniors

Le nombre de résidences n'a cessé d'augmenter depuis une décennie, il a en effet été multiplié par * en * ans, passant de *** en **** à *** en ****, témoignant de la forte dynamique du secteur.

Évolution du nombre de résidences services seniors en France France, **** - **** Source: ****

La plupart des entreprises du marché proposent aux personnes seniors de louer leur logement. Parallèlement, ces logements sont vendus à des investisseurs qui touchent les loyers payés par les seniors, moins une partie prélevée pour la gestion de la résidence.

Ce modèle représente une évolution considérable par rapport aux résidences de première génération, qui proposaient majoritairement aux seniors d’acheter leur logement plutôt que de le louer.

Les investisseurs ont donc gagné une place particulièrement importante au cours de ces dernières années, ce qui a permis un développement particulièrement rapide du nombre de résidences. 

Ces investisseurs bénéficient d’un taux de rendement attractif, d’environ *%, à faible risque puisque qu’il existe une garantie des loyers sur une durée de * ans. Certains dispositifs fiscaux rendent l’investissement encore plus avantageux, avec une réduction ...

4.1 L’offre des résidences seniors est complétée par des services et activités à la carte

Les résidences services seniors se distinguent des villages ou immeubles seniors car elles proposent un certain nombre de services et d’activités, en plus de la location ou de l’achat de logements adaptés aux seniors.

Ce sont ces services complémentaires qui génèrent des revenus supplémentaires pour les sociétés de gestion, en plus des frais prélevés sur le montant des loyers. Il peut s’agir de divertissement ou d’offres de restauration, adaptées à la bourse de chacun.

Il est possible de distinguer les services et activités proposées dans les résidences seniors en deux grandes catégories :

Les services inclus avec le loyer Les services à la carte (***)

Parmi les services inclus avec le loyer, la téléassistance et la présence de personnel dans les résidences sont des points particulièrement importants. Les résidents ont aussi accès aux lieux communs et peuvent profiter des animations gratuites.

4.2 Des prix qui varient fortement selon les résidences

Dans l’ensemble les prix des varient grandement entre les différents gestionnaires de résidences seniors, selon le standing des logements, leur taille et la localisation de la résidence. Les prix peuvent varier de quelques centaines d’euros pour les logements les moins onéreux à plusieurs milliers d’euros par mois pour les résidents les plus aisés.

Source: ****

Alors que Domitys a un positionnement destiné aux personnes relativement aisées, avec des loyers moyens de * *** euros par mois, Ovelia cherche à attirer les seniors plutôt modestes, avec des loyers inférieurs à * *** euros par mois.

Les résidences choisissent parfois de proposer une location avec des bouquets de services (***), qui permettent de compléter les revenus locatifs.

Le prix des services et activités complémentaires varie fortement. En revanche, des abonnements sont le plus souvent proposés afin de permettre aux résidents de réaliser des économies. En ****, * heure de promenade d’un animal coûtait **,** euros et un petit-déjeuner coûtait *,** euros dans une résidence Domitys.

4.3 Une concurrence directe relativement faible

Les résidences seniors doivent faire face à une concurrence de la part de nombreux acteurs, mais dont le positionnement est généralement différent.

Alors que les EHPAD s’adressent à des seniors dépendants et que les aides à domiciles s’adressent à des seniors ne souhaitant pas quitter leur logement, d’autres offres sont similaires à celle des résidences seniors.

Ainsi la colocation senior et les villages et immeubles seniors impliquent un déménagement des seniors afin de leur permettre de retrouver un lien social.

La colocation senior peut exister sous différentes formes entre personnes de plus de ** ans ou en colocation avec des personnes plus jeunes, ce qui peut parfois permettre à certaines personnes de bénéficier d’un logement gratuit en échange de services.

Ainsi, le site Appartager, spécialiste de la colocation, note une hausse de **% du nombre de personnes de plus de ** ans à la recherche d’une colocation.

Se rapprochant plus de l’immobilier, des sociétés comme Arpavie proposent de vendre des logements adaptés aux personnes âgées, mais sans assistance de l’entreprise après la transaction.

On peut résumer les différences des types de résidences seniors les ...

4.4 Rappel de ce que sont ou ne sont pas les résidences seniors

Ce que sont les résidences services seniors

Anciennement, les résidences services seniors étaient gérées par un syndic qui proposait des services limités aux habitants qui étaient généralement propriétaires de leur logement, c'était le modèle des "résidences première génération". Vient ensuite les "résidences deuxième génération" ou les habitants sont habituellement locataires. De plus, les services sont assurés par des indépendants, ils sont souvent plus développés que dans les résidences première génération. Ce sont les résidences deuxième génération qui sont majoritaires aujourd'hui en France.La loi du ** décembre **** relative à l’adaptation de la société au vieillissement a reconnu législativement les résidences services seniors en les définissant comme « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». On peut ainsi définir les résidences services seniors comme des logements destinés à une population relativement âgée de par l'adaptation des logements et des espaces publics/collectifs à une utilisation simplifiée, avec des services mis à disposition des ...

5.1 Les nouveautés apportées par les lois ASV

Il était attendu par les professionnels du marché des résidences-services seniors que la loi ASV de **** apporte une distinction entre les résidences-services seniors de première et de seconde génération. [***]

Deux articles ont été modifiés :

L’article ** oblige la distinction entre les prestataires de services et les syndicats de copropriété. De plus il crée la distinction entre les services non individualisables (***) dont les coûts doivent être répartis entre les propriétaires, et les services individualisables. L’article ** définit spécifiquement les résidences-services de *e génération comme permettant à des personnes de bénéficier de services non individualisables.

Il est question, pour la prochaine loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement de favoriser les aides à domicile via la revalorisation de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (***), fixé à minimum ***,** euros par mois en ****. [***]

5.2 Les insuffisances de certaines résidences seniors

Des contrôles menés dans des résidences services seniors ont démontré des insuffisances de gestion dans certaines d’entre elles, notamment des informations insuffisantes sur les prix. [***]

En effet, dans **% des contrôles, les informations sur les prix se sont révélées insuffisantes (***).

Il a aussi été constaté que l’achat de services individualisés n’est pas forcément formalisé dans un document distinct du bail de location, ce qui peut mener à plusieurs clauses abusives (***).

L’évolution des prix est aussi problématique dans certains établissements puisqu’elle dépasse la limite fixée par arrêté ministériel. Ainsi, en ****, l’évolution du prix maximale était de *%. [***]

Les résidences services seniors doivent mieux distinguer les services à la personne (***), car cela implique de respecter des règles différentes. Il est par exemple nécessaire d’obtenir un agrément auprès du conseil départemental. [***]

6.1 Segmentation des acteurs

• Domitys Aegide
• Les Senioriales
• Les Villages d’Or
• Les jardins d’Arcadie
• DomusVi
• Colivio
• 1001 résidences seniors (Holding PR transition)
• Cap résidence senior
• Steva
• Ovélia (Vinci Groupe)
• Les Girandières - Réside Etudes senior
• Les Résidentiels
• Espaces et Vie
• Nohée - Cogedim Club
• Les Essentielles (GDP Vendôme)
• Réside Etude Senior
• Senior Transition
• Sopregim Les Hesperides