Il mercato immobiliare commerciale - Italia (2025)

1.2 Mercaro Mondiale

Il mercato immobiliare commerciale globale è destinato a una crescita significativa, passando da *,** trilioni di dollari nel **** a *,** trilioni nel ****, con un incremento complessivo del ***%. L'espansione procede in modo costante, con aumenti progressivi che diventano particolarmente marcati dopo il ****, quando il valore del mercato supera la soglia dei * trilioni di dollari. Nel biennio ****-****, si registrano i livelli più elevati, evidenziando un’accelerazione nella crescita e confermando il ruolo sempre più strategico del settore immobiliare commerciale nel panorama economico globale.

Valore mercato mondiale dell'immobiliare commerciale Mondo,****-****,Trilioni Fact.MR

1.3 Il mercato Europeo

Il mercato europeo dell'immobiliare commerciale registra una crescita costante, passando da *,** trilioni di dollari nel **** a *,** trilioni nel ****, con un incremento complessivo del **%. L'espansione avviene in modo graduale e stabile, con variazioni contenute anno dopo anno, a conferma di una crescita moderata ma continua. Rispetto alle dinamiche globali, il mercato europeo si distingue per una maggiore stabilità e regolamentazione, riflettendo un contesto economico maturo e consolidato.

Valore mercato europeo dell'immobiliare commerciale Europa,****-****,Trilioni Mordor Intelligence 

1.4 Il mercato Italiano

Il mercato immobiliare commerciale italiano mostra una crescita costante, passando da *,* miliardi di euro nel **** a *,** miliardi nel ****, con un incremento complessivo del **%. A partire dal ****, le stime si basano sul tasso annuo di crescita composto (***) europeo, garantendo una proiezione in linea con l'andamento del mercato continentale. Sebbene il settore registri un'espansione progressiva, l'Italia mantiene un ritmo di crescita più contenuto rispetto al mercato immobiliare commerciale globale, riflettendo le caratteristiche di un mercato più regolamentato e soggetto a dinamiche economiche e finanziarie specifiche del contesto nazionale.

Valore mercato italiano dell'immobiliare commerciale Italia,****-****,Miliardi di euro Aspesi unione immobiliare, Mordor Intelligence 

Gli investimenti nel settore immobiliare commerciale in Italia hanno subito un forte calo, passando da *,* miliardi di euro nel **** a una stima di *** milioni di euro nel ****, segnando una contrazione complessiva del **%. La riduzione è stata progressiva, con un’accelerazione significativa a partire dal ****, determinata da fattori economici e finanziari che hanno inciso sulla fiducia degli investitori. Dopo aver toccato un minimo di *** milioni di euro nel ****, le previsioni indicano un lieve recupero nel ****, segnalando una possibile fase di stabilizzazione, seppur su livelli significativamente inferiori rispetto al picco del ****.

Investimenti nel settore immobiliare commerciale in Italia Italia,****-****,Milioni di euro Ingenio, *stima ...

2.1 Quadro di sintesi della domanda nazionale del mercato immobiliare commerciale per unità immobiliari delle tipologie non residenziali

Nell'analisi del mercato immobiliare commerciale, tre indicatori fondamentali per valutare la domanda sono le Stock, l'NTN (***). Ciascuno di essi offre una prospettiva essenziale per comprendere le dinamiche di domanda e i movimenti del settore.

Stock: Lo stock rappresenta il numero complessivo di unità immobiliari presenti in un determinato territorio, suddivise per destinazione d'uso (***). È un indicatore della capacità immobiliare totale di un'area e fornisce informazioni sulla disponibilità di beni immobili, evidenziando quanto è "popolato" il mercato in termini di offerta. Tuttavia, la consistenza dello stock può anche influenzare la domanda: un’alta disponibilità di immobili può indicare una saturazione, mentre uno stock basso rispetto alle esigenze può suggerire una pressione sulla domanda. NTN (***): L'NTN è un indicatore che misura il numero effettivo di compravendite o locazioni normalizzate, cioè corrette rispetto ad eventuali trasferimenti multipli o parziali. È particolarmente importante perché non rappresenta semplicemente la quantità di transazioni effettuate, ma riflette le operazioni immobiliari "pulite" da duplicazioni e artifici statistici. Un aumento dell’NTN è segnale di una maggiore dinamicità del mercato e indica un incremento della domanda. IMI (***): L’IMI misura l'intensità del mercato rispetto allo stock disponibile, rappresentando il rapporto tra l'NTN e lo stock. Questo indicatore percentuale fornisce una visione precisa della vivacità del ...

2.2 Le compravendite di capannoni

Sono *.*** le unità a destinazione produttiva compravendute in questo trimestre, quasi il *% in più rispetto allo stesso periodo del ****. Gli scambi, concentrati per lo più nei comuni nor capoluogo, crescono al Sud, che registra una variazione pari al *,*%, e nelle aree settentrional del paese, dove avengono più dei due terzi delle compravendite totali: al Nord Ovest il NTN sale del *,*%, al Nord Est va poco oltre l'*%. Infine, si osserva un lieve calo al Centro, -*, *%, e una netta contrazione nelle Isole, -**,*%, sebbene riferita ad un numero esiguo di NTN.

Analizzando il mercato nelle dodici province nelle quali è ubicata la maggior quota dello di questo settore, nel terzo trimestre del ****, gli scambi salgono complessivamente del *.*%. Tra i diversi mercati provinciali si denota una certa disomogeneità: in alcuni, come Bergamo, Milano e Roma, si assiste a un considerevole aumento del NTN, in altri, in particolare Torino riduzioni significative.

2.3 Le compravendite di negozi

Nel trimestre in esame, il numero di compravendite di negozi ha registrato un incremento del *,*% su base tendenziale, con una crescita diffusa su tutto il territorio nazionale. Gli aumenti sono stati particolarmente rilevanti nelle Isole (***), mentre il Centro e il Sud hanno mostrato un incremento del *%. Il Nord Ovest si conferma l’area con il maggior numero di transazioni, con *.*** negozi scambiati, pari a quasi un terzo dell’intero mercato nazionale.

Nei comuni non capoluogo, la crescita è stata più marcata, con un aumento del *,*%, superiore a quello registrato nei comuni capoluogo (***), mentre nel Nord Est si osserva una contrazione di quasi il *%.

Nelle grandi città, le compravendite di negozi hanno registrato un incremento di circa *% su base annua. Rispetto al terzo trimestre del ****, si evidenzia la crescita del mercato a Roma, il principale per volumi scambiati, con un aumento del *,*%. Performance particolarmente positive si osservano a Torino (***). A Milano e Palermo, il numero di negozi compravenduti è rimasto pressoché invariato rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre a Firenze si registra una contrazione del *,*%.

Nonostante l’andamento eterogeneo delle transazioni, il mercato delle grandi città mostra un incremento complessivo delle superfici scambiate (***). Anche Palermo e Genova registrano una crescita significativa, con quest’ultima ...

2.4 Il mercato degli uffici

Nel ****, lo stock degli uffici in Italia è distribuito principalmente nel Nord Ovest, che rappresenta il **,*% del totale. Il Centro segue con il **,*%, mentre il Sud si attesta al **,*%. Il Nord Est copre il **,*%, mentre le Isole registrano la quota più bassa con l'*,*%. La distribuzione evidenzia una concentrazione di uffici nelle aree settentrionali e centrali, con una presenza significativamente ridotta nelle regioni insulari. 

Distribuzione stock **** per area geografica – uffici Italia ,****, Percentuale Agenzia delle Entrate 

Nel ****, lo stock di uffici in Italia ammonta a ***.*** unità. Il Nord Ovest è l'area con la quota più alta (***). Le Isole contano l'*,*% dello stock totale, con la Sicilia al *,*%. La distribuzione mostra una concentrazione significativa di uffici nel Nord e nel Centro, con una minore presenza nel Sud e nelle Isole.

(***)

  Area Regione Stock Quota % Nord Ovest Liguria **.*** *,*%   Lombardia ***.*** **,*%   Piemonte **.*** *,*%   Valle d'Aosta *.*** *,*%   Totale Nord Ovest *.***.** **,*% Nord Est Emilia - Romagna **.*** **,*%   Friuli - Venezia Giulia **.*** *,*%   Veneto **.*** **,*%   Totale Nord Est ***.*** **,*% Centro Lazio **.*** *,*%   Marche **.*** *,*%   Toscana **.*** *,*%   Umbria **.*** *,*%   Totale Centro ***.*** **,*% Sud Abruzzo **.*** *,*%   Basilicata *.*** *,*%   Calabria **.*** *,*%   Campania **.*** *,*%   Molise *.*** *,*%   Puglia **.*** *,*%   Totale Sud ***.*** **,*% Isole Sardegna **.*** *,*%   Sicilia **.*** *,*%   Totale Isole **.*** *,*% Italia Totale Italia ***.*** ***,*%   Nel ****, lo stock di uffici in Italia è distribuito per il **,*% nei comuni non capoluogo (***). Nel Nord Ovest, i non capoluoghi costituiscono il ...

2.5 Andamento degli ultimi anni di Stock, NTN e IMI

Abbiamo ritenuto fondamentale ampliare l’analisi dell’andamento dello stock, dell’NTN e dell’IMI, estendendola oltre gli ultimi due anni per offrire una visione più dettagliata e completa dello sviluppo del mercato immobiliare commerciale. Attraverso l’elaborazione di grafici, è possibile sintetizzare i principali trend degli ultimi anni, evidenziando le fasi di crescita, stabilità o contrazione che hanno caratterizzato il settore. Questa prospettiva più ampia consente di individuare fluttuazioni cicliche, analizzare l’impatto di eventi esterni significativi, come crisi economiche o cambiamenti normativi, e rispondere con maggiore precisione agli obiettivi della ricerca. Dal **** al ****, lo stock di negozi in Italia è passato da *.***.*** a *.***.*** unità, registrando un incremento complessivo del *%. La crescita è stata costante anno dopo anno, con un aumento particolarmente significativo tra il **** e il ****, quando il numero di unità ha raggiunto *.***.***. Questo andamento evidenzia una graduale espansione delle superfici destinate ad attività commerciali, riflettendo una dinamica di mercato orientata verso un ampliamento dell’offerta, nonostante le sfide economiche e i cambiamenti strutturali nel settore del commercio al dettaglio.

Andamento valore delle stock per Negozi Italia,****-****,(***) Agenzia delle Entrate, Agenzia delle Entrate, Agenzia delle Entrate, Agenzia delle Entrate,Agenzia delle Entrate 

Dal **** al ****, il numero di transazioni normalizzate (***) per i ...

2.6 Nuove Tendenze

Verso Spazi Flessibili e Soluzioni Phygital

Il mercato immobiliare commerciale in Italia sta attraversando una fase di profonda trasformazione, influenzata da dinamiche economiche, tecnologiche e sociali. La domanda si sta orientando verso spazi flessibili e tecnologicamente avanzati, soprattutto per quanto riguarda gli uffici, in risposta ai modelli di lavoro ibridi e remoti che si sono consolidati dopo la pandemia. Gli spazi "phygital" nel settore retail stanno prendendo piede, combinando l’esperienza fisica di acquisto con servizi digitali innovativi, come l'utilizzo di QR code per integrare cataloghi online e soluzioni di consegna rapida. La crescita dell’e-commerce continua a sostenere la domanda di centri logistici moderni, soprattutto nelle zone vicine a snodi strategici come i porti di Genova e Trieste, dove nel **** si è registrato un incremento di oltre il **% nelle richieste di nuovi magazzini.

Sostenibilità e Rigenerazione Urbana

Parallelamente, il tema della sostenibilità è al centro delle nuove strategie di rigenerazione urbana, con progetti che prevedono l'uso misto di edifici residenziali, commerciali e spazi pubblici. La presenza di certificazioni energetiche come LEED e BREEAM è diventata un requisito fondamentale per attrarre acquirenti e investitori consapevoli dell'importanza della riduzione delle emissioni. In questo contesto, i tassi di interesse rappresentano una variabile cruciale: l’aumento registrato ...

3.1 Le Imprese Italiane

I valori per gli anni **** e **** presenti in tutti i grafici sono stati stimati utilizzando la funzione FORECAST di Excel, basata sull'andamento storico dei dati.

Il grafico mostra l'andamento del numero di imprese attive nel settore delle attività immobiliari (***) in Italia dal **** al ****. Il numero di imprese è passato da ***.*** unità nel **** a una stima di ***.*** nel ****, evidenziando una crescita graduale. Dopo una leggera flessione tra il **** e il ****, il settore ha ripreso a crescere dal ****, raggiungendo ***.*** imprese nel **** e un aumento stimato per il ****. Il trend riflette un'espansione complessiva del comparto immobiliare nel periodo considerato. 

Numero di imprese attive nel settore delle Attività Immobiliari ATECO ** italia,****-****,Migliaia Istat

Il grafico mostra l'andamento del fatturato delle aziende attive nel settore delle attività immobiliari (***) in Italia dal **** al ****, espresso in miliardi di euro. Dopo una crescita iniziale da **,** miliardi nel **** a **,** miliardi nel ****, il fatturato è sceso a **,** miliardi nel ****, probabilmente a causa dell'impatto della pandemia. Nel **** si è registrata una ripresa, con **,** miliardi, seguita da un picco di **,** miliardi nel ****. Le stime indicano una leggera flessione a **,** miliardi nel ****, con un recupero previsto a **,** miliardi nel ****, evidenziando un andamento altalenante ma in ripresa.

  Fatturato aziende attive nel settore delle attività immobiliari Italia,****-****,Milioni ...

3.2 I principali attori nel Mercato

Di seguito si propone un prospetto dei principali attori del mercato in analisi:

Rekeep S.p.A.: Rekeep è una delle principali aziende italiane di facility management, offrendo una vasta gamma di servizi per la gestione e manutenzione di edifici pubblici e privati. Specializzata in servizi integrati, include attività di pulizia, manutenzione tecnica, gestione dell'energia e sicurezza. Vailog Colleferro S.r.l.: Vailog è una società specializzata nello sviluppo e nella gestione di immobili logistici e industriali. Si distingue per l'implementazione di soluzioni innovative e sostenibili per i magazzini e le strutture logistiche di grandi dimensioni. Leonardo Global Solutions S.p.A.: Leonardo Global Solutions è la società del gruppo Leonardo dedicata alla gestione delle risorse immobiliari e dei servizi correlati. Opera principalmente nell’ambito dell’ingegneria, fornendo supporto per infrastrutture e logistica aziendale. Milanosesto S.p.A.: Milanosesto è una realtà di punta nel settore dello sviluppo urbano. È responsabile di uno dei progetti di riqualificazione più grandi in Europa, che trasforma un’ex area industriale a Sesto San Giovanni in un moderno quartiere residenziale e commerciale. Ferservizi S.p.A.: parte del gruppo Ferrovie dello Stato Italiane, Ferservizi si occupa della gestione patrimoniale e immobiliare del gruppo. Offre servizi di amministrazione, manutenzione e valorizzazione ...

3.3 I principali fondi di investimento attivi nel settore

InvestiRE SGR

Fondazione e Attività: InvestiRE SGR è nata nel **** dalla fusione di tre importanti società: Investire Immobiliare SGR, Polaris Real Estate SGR e Beni Stabili Gestioni SGR. La società è una delle principali piattaforme italiane di gestione di fondi immobiliari e gestisce un portafoglio diversificato che comprende immobili destinati a uffici, retail, strutture sanitarie, residenze sociali e housing sociale. Caratteristica Distintiva: gestisce circa * miliardi di euro e ha un forte impegno nella sostenibilità e nel social housing. Ha sviluppato progetti innovativi di rigenerazione urbana in diverse città italiane.

COIMA SGR

Fondazione e Attività: COIMA SGR è una società di gestione del risparmio specializzata nella gestione di fondi immobiliari, nello sviluppo e nella gestione di proprietà commerciali. È conosciuta soprattutto per lo sviluppo del distretto di Porta Nuova a Milano, un progetto di rigenerazione urbana tra i più iconici d'Europa. Caratteristica Distintiva: COIMA si distingue per l'attenzione alla sostenibilità e all'efficienza energetica, con progetti certificati LEED e l'obiettivo di ridurre le emissioni di CO₂ delle proprie proprietà.

Kryalos SGR

Fondazione e Attività: fondata nel ****, Kryalos è diventata una delle principali società di gestione del risparmio in Italia, specializzata in asset management per conto di investitori istituzionali. Il portafoglio gestito include proprietà commerciali, logistiche e alberghiere. Caratteristica ...

4.1 Inquadramento dell'offerta e Categoria Catastale

Uffici (***)

Categoria Catastale: A/**

Descrizione: Unità immobiliari destinate a uffici o studi privati, utilizzate esclusivamente per l’esercizio di una professione o attività lavorativa.

Esempi: Studi professionali di avvocati, commercialisti, architetti, ecc.

Nota: Gli uffici A/** sono tassati come immobili non residenziali e hanno una rendita catastale calcolata in base alla destinazione d'uso.

 Negozi e laboratori (***)

C/* - Negozi e botteghe:

Descrizione: Locali destinati alla vendita di beni al dettaglio o all’esercizio di attività commerciali aperte al pubblico.

Esempi: Supermercati, bar, negozi di abbigliamento.

Categoria Catastale: C/*

C/* - Laboratori per arti e mestieri:

Descrizione: Locali destinati ad attività artigianali o laboratori per arti e mestieri.

Esempi: Falegnamerie, laboratori di sartoria, oreficerie.

Nota: Questi locali non possono essere destinati alla vendita diretta al pubblico.

Depositi commerciali e autorimesse (***)

C/* - Magazzini e depositi:

Descrizione: Locali destinati alla conservazione di merci, archivi o stoccaggio, non aperti al pubblico.

Esempi: Magazzini di negozi, depositi aziendali.

C/* - Autorimesse:

Descrizione: Locali destinati a parcheggi e autorimesse, sia pubblici che privati.

Esempi: Box auto, garage condominiali.

Uffici pubblici (***)

Categoria Catastale: B/*

Descrizione: Unità immobiliari destinate a uffici di enti pubblici.

Esempi: Uffici comunali, tribunali, sedi di enti pubblici.

Nota: A differenza della categoria ...

4.2 Prezzi medi

Il grafico mostra l'andamento mensile degli indici dei prezzi medi alla produzione per la costruzione di edifici non residenziali in Italia tra novembre **** e novembre ****, con base ****=***. Nel periodo iniziale, a novembre ****, l'indice si attesta a ***,*, per poi oscillare tra valori leggermente inferiori, con un minimo di ***,* registrato a giugno ****. Successivamente, l'indice risale gradualmente fino a ***,* nel novembre ****. Nel complesso, i prezzi mostrano una lieve variazione senza significativi scostamenti rispetto al livello di partenza.  Prezzi medi per la Costruzione di edifici non residenziali Italia,****-****,Indici dei prezzi alla produzione delle costruzioni (***) - dati mensili Istat  

Venezia registra il valore più alto con *.*** euro/mq, seguita da Milano con *.*** euro/mq. Napoli si attesta a *.*** euro/mq, seguita da Roma con *.*** euro/mq e Firenze con *.*** euro/mq. Le differenze evidenziano un divario significativo tra le città settentrionali e quelle centro-meridionali, con Venezia e Milano ben al di sopra dei valori registrati nelle altre città.

Quotazione negozi nelle principali città italiane Italia,****,Prezzo al mq in euro Issuu

Venezia ha il prezzo più elevato con *.*** euro/mq, seguita da Milano con *.*** euro/mq. Roma registra *.*** euro/mq, Napoli *.*** euro/mq e Firenze *.*** euro/mq. Le quotazioni evidenziano una chiara differenza tra ...

5.1 Regolamentazione

Il settore immobiliare commerciale in Italia è regolamentato da un insieme complesso di normative che disciplinano ogni fase della compravendita, locazione, gestione e prevenzione di attività illecite. La compravendita e la locazione degli immobili sono regolamentate principalmente dal Codice Civile, che definisce diritti e obblighi delle parti coinvolte, e dalla Legge n. ***/****, specifica per le locazioni di immobili urbani ad uso commerciale. Questa normativa stabilisce la durata dei contratti, le modalità di rinnovo e i criteri di aggiornamento dei canoni di locazione, con l’obiettivo di tutelare sia i proprietari sia i conduttori. In materia edilizia e urbanistica, il Testo Unico dell’Edilizia(***) regola le attività edilizie, definendo le procedure per il rilascio dei permessi di costruzione e le norme tecniche per le nuove edificazioni o le ristrutturazioni. Parallelamente, i piani regolatori comunali stabiliscono le destinazioni d’uso delle aree urbane, influenzando la possibilità di sviluppare immobili destinati ad attività commerciali in specifiche zone delle città.

Dal punto di vista fiscale, le operazioni di compravendita e locazione di immobili commerciali possono essere soggette a IVA, con aliquote variabili in base alla tipologia dell’immobile e della transazione, mentre l'imposta di registro si applica agli atti di trasferimento di proprietà e ai contratti ...

5.2 Conclusione

Il mercato immobiliare commerciale globale ha registrato una crescita significativa, passando da *,** trilioni di dollari nel **** a una previsione di *,** trilioni nel ****, con un’espansione guidata dalle economie emergenti e dai progetti di rigenerazione urbana nelle metropoli mature. In Europa, il settore è cresciuto moderatamente da *,** trilioni nel **** a una stima di *,** trilioni nel ****, sostenuto dagli investimenti in edifici sostenibili e infrastrutture urbane. In Italia, il valore complessivo del mercato è stato di *,* miliardi di euro nel ****, con una previsione di *,** miliardi entro il ****. Tuttavia, gli investimenti hanno subito un drastico calo, da *,* miliardi di euro nel **** a *** milioni nel ****, a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dell'incertezza geopolitica, sebbene sia prevista una leggera ripresa a *** milioni nel ****​.

Il mercato italiano è dominato dagli uffici, dai centri commerciali e dagli immobili logistici, con Milano e Roma in testa per attrattività. I fondi immobiliari, come COIMA SGR e Kryalos, rivestono un ruolo centrale nella gestione degli asset. La domanda è spinta dai cambiamenti nelle modalità di lavoro e dall'espansione dell'e-commerce, che ha aumentato la richiesta di magazzini nelle aree logistiche strategiche. L’offerta mostra una tendenza verso la rigenerazione urbana e soluzioni eco-sostenibili con certificazioni LEED e BREEAM​.

Si osserva un consolidamento, con grandi player ...

6.1 Segmentazione

• Immobiliare Stampa S.r.l.
• Vittoria.Mc S.r.l.
• Impresa Pizzarotti & C. S.p.a
• C.M.B Società cooperativa muratori e bracci
• CRIF SERVICES S.P.A.
• Risorse per Roma S.p.a
• Regus Business Centres Italia S.r.l (IWG)
• WeWork Italy S.r.l