Il mercato immobiliare residenziale - Italia (2025)

1.2 Il mercato globale

Il mercato immobiliare residenziale è stimato a **,** trilioni di dollari nel **** e si prevede che raggiunga **,** trilioni di dollari entro il ****, con un tasso di crescita annuo composto (***) del *,**% nel periodo di previsione ****-****.

Mercato immobiliare globale Italia, ****-****, in trilioni di USD grandviewresearch.com

Dal punto di vista dei ricavi, la formula dell'affitto domina il mercato, detenendo una quota del **,*%. Questo trend è principalmente dovuto all'aumento dei prezzi delle abitazioni nei Paesi più sviluppati, che ha portato a una crescita significativa del numero di affittuari, favorendo così l'espansione di questo segmento. A livello geografico, la regione Asia-Pacifico risulta leader di mercato, con una quota pari al **,*%. La crescita è attribuibile all’aumento del tasso di proprietà immobiliare nella zona, con la Cina che si afferma come il principale mercato della regione, rappresentando oltre il **,*% della quota complessiva. Inoltre, il numero crescente di turisti nei Paesi in via di sviluppo, tra cui India, Filippine, Indonesia, Thailandia e Vietnam, costituisce un ulteriore fattore trainante del mercato immobiliare nella regione. Le prospettive per il Medio Oriente e l’Africa indicano una crescita significativa, con un tasso di crescita annuo composto (***) del *,*% tra il **** e il ****. Questo sviluppo è principalmente alimentato dal numero crescente di progetti residenziali e ...

1.3 Il mercato Europeo

A livello europeo, il mercato immobiliare parte da un valore di *,** trilioni di dollari nel **** e registra una crescita costante anno dopo anno, raggiungendo *,** trilioni nel ****, *,** trilioni nel **** e *,** trilioni nel ****. L’espansione prosegue con un valore di *,** trilioni nel ****, fino a toccare *,** trilioni nel ****. Questo andamento evidenzia una crescita stabile e continua del settore, con un incremento complessivo del **,*% rispetto al ****, confermando la solidità del mercato immobiliare europeo nel medio-lungo periodo.

Valore mercato europeo dell'immobiliare residenziale Europa,****-****,Trilioni di dollari Mordor Intelligence 

1.4 Il mercato Italiano

In Italia, i dati relativi al fatturato calcolato per l'anno **** mostrano una stima complessiva che ammonta a circa *** miliardi di euro, in ribasso rispetto al **** del *.*%, ossia di ** miliardi di euro in meno. La stima per il **** è di una crescita del *,*%, che avrebbe portato il valore del mercato a ***.* miliardi di euro.

Mercato immobiliare residenziale Italia, ****-****, miliardi di euro agenziaentrate.gov.it

Tra le asset class più ricercate spiccano il settore logistico e quello degli uffici, entrambi attrattivi per gli investitori. Il settore residenziale mostra dinamiche simili a quelle dell’hospitality, con una quota pari al **% degli investimenti, confermando il suo ruolo strategico nel panorama immobiliare.

Valore investimenti mercato immobiliare per settore Italia, ****-****, in percentuale idealista.it

Il settore immobiliare si suddivide in diverse asset class, ognuna con caratteristiche e dinamiche specifiche che ne determinano l’attrattività per gli investitori. Tra queste, il segmento degli uffici comprende spazi adibiti a uso lavorativo, situati prevalentemente in aree urbane e centri finanziari. Questo mercato include edifici aziendali, spazi di co-working e immobili direzionali, che rappresentano un pilastro essenziale per l’economia urbana e l’evoluzione del mondo del lavoro.

Il comparto retail, invece, si riferisce agli immobili destinati alla vendita al ...

2.1 Andamento della domanda

In questa sezione verranno analizzati i seguenti indicatori, elaborati sulla base dei più recenti report dell’Agenzia delle Entrate: Il NTN (***) rappresenta il totale delle unità immobiliari compravendute in un determinato periodo, considerando la quota di proprietà effettivamente trasferita. Questo indicatore offre una misura precisa dell’andamento del mercato immobiliare. Lo STN (***) indica invece la superficie complessiva degli immobili oggetto di compravendita, ponderata in base alla quota di proprietà trasferita. Questo parametro consente di valutare non solo il numero di operazioni, ma anche la dimensione effettiva degli immobili coinvolti nel mercato. Compravendite

Il mercato delle compravendite immobiliari residenziali in Italia ha registrato un andamento altalenante negli ultimi anni. Dopo il calo del ****, il settore ha conosciuto una forte ripresa, con un incremento del **,*% tra il **** e il ****, passando da ***,** mila a ***,** mila unità compravendute. Tuttavia, nel **** si è verificata una contrazione del *,*%, con il numero di transazioni sceso a ***,** mila unità. Questo trend evidenzia una fase di crescita sostenuta fino al ****, seguita da una flessione nel ****, probabilmente influenzata da fattori economici e finanziari, tra cui l’aumento dei tassi di interesse e l’incertezza macroeconomica.

NTN immobiliare residenziale Italia, ****-****, migliaia Agenzia delle Entrate

La superficie totale delle compravendite residenziali in Italia ...

2.2 I driver della domanda

Impatti socio-demografici e stili di vita

Durante l’assemblea generale **** di Assoimmobiliare è stata presentata la ricerca Trasformazioni socio-demografiche e degli stili di vita: impatti sul prodotto immobiliare sviluppata insieme a Nomisma, per indagare come la dinamica demografica trasformerà la domanda immobiliare, con particolare attenzione alla casa.

I dati emersi mostrano una forte mobilità abitativa che investirà i giovani e i giovani adulti nei prossimi anni: il **% delle famiglie intervistate da Nomisma è consapevole che dovrà dare risposta a esigenze abitative diverse da quelle attuali. La quota sale al **% per la fascia di età **-**.

Lo stato conservativo dell’immobile, l’efficienza energetica, il tipo di edificio e la zona sono i driver più importanti che guidano la domanda di casa.

In particolare, la popolazione anziana privilegia l’abitazione efficiente e in buono stato mentre il giovane e il giovane adulto è più sensibile alla dimensione e ai servizi inclusi nel condominio.

Il **% della popolazione che vive in contesti urbanizzati privilegia il centro cittadino. La periferia accoglie la domanda della fascia giovane della popolazione mentre i territori al di fuori del centro abitato vedono una quota maggiore di domanda espressa dalla popolazione adulta (***).

La qualità costruttiva e l’efficienza energetica sono le caratteristiche più ...

2.3 La distribuzione geografica della domanda

Si riporrta di seguito il valore di scambio (***), in aumento del *,*% rispetto al ****, a seguire vi è il Lazio con il **,*%.

Notevole l’incremento in Basilicata e in Umbria rispetto al **** tenuto conto che la variazione è riferita ad un ammontare in valore assoluto inferiore rispetto ad altre regioni. Crescite superiori al *%, rispetto al ****, si osservano in Abruzzo e in Valle d’Aosta, Calabria e Sardegna. 

2.4 Nuove tendenze nella domanda

Sostenibilità ed edifici tecnologici 

L’attenzione verso la sostenibilità ambientale è in costante crescita. Gli acquirenti e gli inquilini sono sempre più interessati a edifici che utilizzano energie rinnovabili, materiali eco-friendly e soluzioni intelligenti per ridurre l’impatto ambientale. Negli ultimi anni, l'industria delle costruzioni ha assistito ad un notevole cambiamento verso la trasformazione digitale, che ha rivoluzionato il processo di progettazione, costruzione e gestione degli edifici e dell’ambiente costruito. Quest’ondata di progressi tecnologici non solo ha migliorato l'efficienza e la produttività, ma ha anche svolto un ruolo fondamentale nella promozione della sostenibilità nel settore delle costruzioni. 

 Il Building Information Modeling (***) rappresenta una delle trasformazioni digitali più importanti per la progettazione degli edifici sostenibili. Grazie al BIM, infatti, i professionisti del settore possono ottimizzare le fasi di progettazione, costruzione e gestione di un progetto, riducendo sprechi di materiale, consumo di energia ed emissioni di carbonio. Attraverso simulazioni virtuali e rilevamento delle interferenze, è possibile individuare e risolvere potenziali problemi e inefficienze prima dell'inizio della costruzione, risparmiando cosi tempo e risorse.

Allo stesso modo, l'utilizzo del "computational e parametric design", attraverso tecnologie avanzate, si è dimostrato un potente strumento per migliorare la sostenibilità nella progettazione degli edifici. Questi software consentono agli architetti ...

3.1 La struttura del mercato

Il grafico mostra l'andamento del numero di imprese italiane classificate con il codice ATECO **, relativo ad attività immobiliari, tra il **** e il ****. Nel **** il numero di imprese era pari a ***.***, con un lieve calo nel **** a ***.***. A partire dal **** si registra una crescita costante, raggiungendo ***.*** imprese, ***.*** nel **** e un massimo di ***.*** nel ****. Complessivamente, si osserva un aumento del *,*% tra il **** e il ****, evidenziando una ripresa e un rafforzamento del settore negli ultimi anni.

  Numero imprese codice ATECO ** Italia, ****-****, in numero istat.it   Gli imprenditori individuali, i liberi professionisti e i lavoratori autonomi mostrano una crescita costante, passando da **.*** nel **** a **.*** nel **** (***). Le società in nome collettivo (***). Le società per azioni (***).

Numero di addetti:  Il grafico illustra l'andamento del numero di addetti nelle imprese italiane con codice ATECO ** (***), per poi raggiungere un picco di ***.*** nel ****. Nel **** si osserva una leggera flessione, con ***.*** addetti, seguita da un calo più marcato nel ****, quando il numero scende a ***.***. Nel **** si registra una lieve ripresa, portando il totale a ***.*** addetti. Rispetto al ****, anno di massima occupazione, il calo fino al **** è pari al *,*%. Numero addetti imprese codice ATECO ** Italia, ****-****, in numero istat.it  

Per comprendere meglio la composizione del mercato, in quanto il codice ...

3.2 La catena del valore

Si riportano i principali attori del mercato immobiliare, diversificati in base alla loro attività principale.

3.3 Le agenzie immobiliari

Dils s.p.a: fondata nel ****, è nata dall'unione tra Redilco e Sigest, aziende con cinquant'anni di esperienza nel settore immobiliare. Si specializza nella consulenza, intermediazione e servizi immobiliari integrati, coprendo settori come logistica, uffici, retail, hospitality e living. Con sedi a Milano, Roma e Amsterdam, Dils è riconosciuta per la sua solidità, innovazione e impatto nel mercato immobiliare, sia in Italia che in Europa. Gestisce oltre * milioni di metri quadrati e realizza transazioni annuali per *,* miliardi di euro.

Cbre s.p.a: fondata nel **** a San Francisco, è un'azienda globale di servizi immobiliari commerciali e di investimento. Opera in oltre *** paesi con oltre ***.*** professionisti, offrendo servizi integrati, supportati da una profonda conoscenza del mercato, dati superiori e tecnologia proprietaria. CBRE si distingue nel fornire servizi multidimensionali in ogni ambito del settore immobiliare commerciale, contribuendo al successo dei suoi clienti tramite soluzioni immobiliari innovative. L'azienda è impegnata anche nella responsabilità sociale d'impresa, guidata dalle esigenze delle città in cui opera e dalle comunità che costruisce.

Risorse Per Roma s.p.a: azienda con ** anni di esperienza nella pianificazione, progettazione e trasformazione del territorio e nel supporto gestionale ai progetti della direzione edilizia del Dipartimento Urbanistica Nata nel **** per gestire le attività di alienazione del patrimonio ...

3.4 Altri attori del mercato

Imprese di costruzione

Tra gli attori più importanti nel mercato immobiliare vi sono sicuramente le imprese che si occupano della costruzione degli edifici, senza i quali non potrebbe esserci nessun servizio di gestione, intermediazione e compravendita degli stessi. 

Osservando la numerosità di tali aziende (***) nell'arco di * anni, si nota una tendenza in diminuzione che raggiunge il minimo nel ****. Tuttavia, l'anno successivo, ****, la tendenza si inverte con un aumento del *,*% del numero di imprese.

  Numero imprese codice ATECO **** Italia, ****-****, in numero istat.it  

Si riportano di seguito le principali imprese che si occupano di costruzioni di edifici residenziali e non (***) in Italia, in ordine descrescente di fatturato.

IMPRESA PIZZAROTTI & C. S.P.A: fondata nel **** a Parma come ditta individuale, si trasforma successivamente in s.r.l e nel **** diviene una s.p.a con capitale sociale di *** milioni di euro. Si occupa della realizzazione di opere complesse: infrastrutture stradali e autostradali, lavori in gallerie, aeroporti, digh, infrastrutture industriali, costruzioni ferroviarie e interventi di edilizia sanitaria e residenziale. Il Gruppo Pizzarotti è oggi presente in quasi tutte le aree geografiche del mondo, dove operano con circa *.*** dipendenti.

TECHBAU S.P.A: nasce nel **** e opera a livello nazionale ed europeo nel ...

4.1 Analisi dell'offerta

Ogni contesto urbanizzato presenta diversi tipi di edifici. È questo che rende complesso il panorama e completo nella proposta di servizi, lavoro, ricezione e attività ricreative. La destinazione dell’immobile influenza l’architettura e la qualità del paesaggio.

Per quanto riguarda la tipologia residenziale, oggetto dello studio, riguarda immobili destinati all'abitazione.

Gli immobili di tipo residenziale si suddividono in diverse categorie, in base a dimensione, autonomia e tipi di finiture.

(***)

4.2 I prezzi

Quando si parla di valore di un immobile ci si riferisce normalmente al suo valore di mercato, ma un’abitazione è caratterizzata in modo importante anche da un altro indicatore, il valore catastale. Questi due valori sono accomunati dal fatto di rivelarsi indispensabili nel caso in cui si intende vendere il bene.

Il valore catastale di un immobile è un indicatore utile soprattutto a livello fiscale. Questo serve in particolare per determinare le imposte di successione, donazione, registro, ipotecaria e catastale. Il valore catastale si calcola a partire dalla rendita catastale che è un valore attribuito, con finalità fiscale, agli immobili in grado di produrre reddito e che può essere reperito semplicemente consultando una visura catastale relativa all’immobile in questione. La rendita catastale va rivalutata del *% e poi moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale dell’immobile.

Il valore di mercato è il valore commerciale di un immobile: è quindi quel valore che si prende come riferimento quando si intende fissare il prezzo di vendita del bene. Questo indicatore si ottiene nel modo seguente:

Valore di mercato= Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Superficie commerciale: è la somma tra la superficie coperta più le superfici scoperte, come quella del terrazzo o ...

4.3 Andamento dei prezzi degli immobili in Italia

A Ottobre **** per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € *.*** al metro quadro, con un aumento del *,**% rispetto a Ottobre **** (***). Negli ultimi * anni, il prezzo medio in Italia ha raggiunto il suo massimo nel mese di Giugno ****, con un valore di € *.*** al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Dicembre ****: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € *.*** al metro quadro. 

Andamento prezzi degli immobili in vendita Italia, ****-****, €/m^* immobiliare.it

A Ottobre **** per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media € **,** al mese per metro quadro, con un aumento del *,**% rispetto a Ottobre **** (***). Negli ultimi * anni, il prezzo medio in Italia ha raggiunto il suo massimo nel mese di Settembre ****, con un valore di € **,** al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Dicembre ****: per un immobile in affitto sono stati richiesti in media € **,** al mese per metro quadro.

  Andamento prezzi degli immobili in affitto Italia, ****-****, €/m^* immobiliare.it  

(***)

Una casa con * locali ha un costo medio di ***.*** euro, che aumenta progressivamente al crescere delle dimensioni. Le abitazioni con * locali hanno un prezzo medio di ***.*** euro, mentre per ...

4.4 Uno sguardo ancora piu in dettaglio su i prezzi

Prezzo al mq per comune Italia 

Milano registra i valori più elevati con *.*** €/mq per gli appartamenti e *.*** €/mq per le case, oltre a *** €/mq per l'affitto. Roma, seconda per grandezza della popolazione, presenta un prezzo medio di *.*** €/mq per gli appartamenti e *.*** €/mq per le case, con un affitto medio di *** €/mq.

Altri comuni come Napoli e Torino mostrano prezzi sensibilmente inferiori, rispettivamente *.*** €/mq e *.*** €/mqper gli appartamenti. I costi più bassi si riscontrano in Reggio Calabria, dove l'acquisto di appartamenti costa mediamente *.*** €/mq, mentre gli affitti più economici si registrano a Taranto con ** €/mq.

Le città come Firenze e Bologna si collocano su livelli più alti rispetto alla media nazionale, con prezzi al metro quadro per appartamenti rispettivamente di *.*** €/mq e *.*** €/mq, e affitti che raggiungono *** €/mq e *** €/mq. Complessivamente, il prezzo al metro quadro tende a essere più elevato nelle città con una maggiore popolazione.

RealAdvisor

Prezzo al mq per provincia in Italia 

La tabella presenta i prezzi medi al metro quadro per appartamenti, case e affitti, suddivisi per provincia italiana, insieme alla popolazione di ciascuna provincia. Bolzano registra i prezzi più elevati per le case (***), mentre Rimini guida per gli affitti con *** €/mq. Al contrario, Caltanissetta e Biella si ...

4.5 Nuove Tendenze dell'offerta

Edifici a basso impatto ambientale

Data la crescente preoccupazione per le tematiche ambientali, da qualche anno a questa parte la sostenibilità sta diventando l’obiettivo principale per lo sviluppo futuro dell’edilizia e del mercato immobiliare. Un impegno che in Europa ha portato il ** marzo **** all’approvazione della direttiva Case Green. 

Gli edifici a basso impatto ambientale nascono come risposta alle crescenti preoccupazioni legate al cambiamento climatico e quindi alla necessità di sostenibilità nel mercato immobiliare. Un edificio a basso impatto ambientale è essenzialmente una casa ben coibentata, che consuma poco e spreca poco, progettata e costruita in perfetta armonia con l’ambiente circostante. 

Questi criteri di architettura sostenibile non si applicano solo alle case di nuova costruzione, ma anche ai vecchi edifici che possono essere trasformati in abitazioni a basso impatto ambientale, grazie a interventi di efficientamento energetico e all’uso intelligente delle energie rinnovabili.

Il riutilizzo e la riqualificazione degli edifici esistenti rappresentano una sfida importante per la riduzione complessiva dell’impatto ambientale del settore edilizio. Soprattutto in un mercato immobiliare come quello italiano, dove oltre * milioni di immobili necessitano entro il **** di una ristrutturazione in ottica green. (***)

Tecnologia Smart home

La domanda per prodotti del settore Smart Home, quindi ...

.

5.1 La legislazione

Si riportano di seguito le leggi principali che riguardano la compravendita di immobili.

La compravendita (***).

La vendita è un contratto consensuale, poiché per il suo perfezionamento è sufficiente il semplice consenso delle parti, mentre non è necessaria l’effettiva consegna della cosa; a titolo oneroso, giacché entrambe le parti ricevono un vantaggio economico in cambio della loro prestazione (***).

Il Codice civile disciplina la vendita di cose mobili (***).

La legge speciale (***).

Mentre la vendita di cose mobili non richiede formalità particolari, gli atti relativi alla vendita di beni immobili vanno sempre redatti con forma scritta (***) e sono soggetti a trascrizione negli appositi registri. 

Inoltre, quando si decide di vender un immobile, affinchè la compravendita vada a buon fine, è necessario predisporre una serie di documenti che diano specifiche informazioni sia sul proprietario sia sull'abitazione.

Attestato di prestazione energetica Atto di provenienza dell’immobile Planimetria catastale rasterizzata Visura ipotecaria dell’immobile Visura catastale storica Documenti che provino la regolarità dell’immobile e dei suoi impianti, secondo quanto stabilito dalla legge Documenti condominiali Documenti relativi a contratti di locazione Carta d’identità e codice fiscale Certificato di residenza, atto di nascita e certificato di stato civile Permesso di soggiorno

In merito alla tassazione sulla casa, la Legge di ...

5.2 Gli incentivi

La legge prevede una serie di sgravi fiscali e agevolazioni che permettono di risparmiare sulle tasse e costi in riferimento agli immobili, si riportano di seguito i bonus in vigore.

Bonus acquisto casa green

Il bonus consiste in una detrazione dell’IRPEF pari al **% dell’IVA pagata sull’acquisto di una casa “green”, cioè appartenente alle classi energetiche A e B.Il bonus è applicabile solo se l’acquisto avverrà entro il ** dicembre **** direttamente dalla ditta costruttrice, senza intermediari e senza tetti di spesa. Si applica, quindi, soltanto a nuove costruzioni, non a immobili di valore storico, chiese o edifici tecnici.

Superbonus **%

Il contributo spetta alle persone fisiche che, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, sostengono spese per interventi agevolati dal superbonus **% e siano in possesso dei seguenti requisiti: a) il richiedente ha un reddito di riferimento non superiore a **.*** euro; b) il richiedente è titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto dell’intervento o, per gli interventi effettuati dai condomini, sull’unità immobiliare facente parte del condominio; c) l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale del richiedente.

Bonus barriere architettoniche

Si tratta di una serie di agevolazioni dedicate ...

5.3 Conclusioni

Il mercato immobiliare residenziale italiano si presenta in una fase di stabilità, in un contesto globale di crescita e un mercato europeo che mantiene una traiettoria positiva. Sebbene non si registrino forti contrazioni, il settore italiano appare meno dinamico rispetto ad altri Paesi, a causa di ostacoli strutturali come la burocrazia e le difficoltà di accesso al credito. La domanda è influenzata da cambiamenti socio-demografici e dall’interesse crescente per immobili efficienti dal punto di vista energetico e dotati di soluzioni smart. Tuttavia, la capacità di risposta dell’offerta è ancora limitata, con un mercato frammentato dominato da operatori di piccole e medie dimensioni, anche se si osserva una progressiva concentrazione intorno ad alcuni grandi gruppi. I prezzi si mantengono su livelli sostenuti, con gli affitti in crescita più marcata rispetto alle compravendite, il che riflette una tendenza alla maggiore flessibilità abitativa. L’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse hanno reso più oneroso l’acquisto di immobili, spingendo una parte della domanda verso il mercato degli affitti. Le imprese del settore stanno cercando di adattarsi, puntando su innovazione, riqualificazione e nuove soluzioni abitative, ma la velocità di trasformazione è ancora limitata rispetto alle esigenze del mercato.

6.1 La segmentazione

[***]

• DILS S.P.A
• CRIF SERVICES S.P.A
• CBRE S.P.A
• RISORSE PER ROMA S.P.A
• LIONARD S.P.A
• SAIPEM S.P.A
• IMPRESA PIZZAROTTI & C S.P.A
• TECHBAU S.P.A
• CONSORZIO INTEGRA SOCIETA' COOPERATIVA