Il mercato dei centri commerciali - Italia (2024)

1.2 Mercato Mondiale

 Il valore del mercato mondiale dei centri commerciali cresce costantemente dal **** al ****, passando da *,* miliardi di dollari a *,* miliardi. Questo rappresenta un incremento complessivo del **%. L'aumento è graduale e distribuito nel tempo, con un'accelerazione visibile soprattutto dopo il ****, quando il valore supera stabilmente i * miliardi.

Valore mercato mondiale dei centri commerciali Mondo,****-****,Miliardi di dollari Grand View Research

1.3 Il mercato Europeo

 Il volume degli investimenti nel settore dei centri commerciali in Europa mostra un forte calo dal **** al ****, passando da **,* miliardi di euro a soli *,* miliardi, con una riduzione complessiva del **,*%. Dopo un declino graduale fino al ****, c'è una breve ripresa nel ****, seguita da un crollo marcato nel ****.

A confronto con il mercato globale, il valore totale di quest’ultimo mostra invece una crescita costante nello stesso periodo, evidenziando una divergenza tra la crescita globale e il drastico ridimensionamento degli investimenti in Europa. Questo potrebbe indicare un disallineamento tra il ruolo dei centri commerciali nei mercati europei rispetto a quelli globali.

Volume degli Investimenti nel settore dei centri commerciali in Europa Europa,****-****,miliardi di euro

I canoni di locazione europei dei centri commerciali, indicizzati rispetto al ****, mostrano una flessione dal ****, passando da un valore di *** a un minimo di *** nel ****. Dal **** inizia una ripresa graduale, che porta l'indice a *** nel ****. Nonostante il recupero, i valori finali restano inferiori ai livelli del ****-****, segnalando una parziale stabilizzazione dopo il calo registrato negli anni precedenti.

Canoni di locazione Europei dei centri commerciali Europa,****-****,(***)

1.4 Il Mercato Italiano

Valore mercato italiano dei centri commerciali Italia,****-****,Miliardi di euro ALIMENTANDO;CNCC

Le performance dei centri commerciali in Italia nel ****, confrontate con lo stesso periodo del ****, mostrano un costante calo sia del fatturato delle gallerie che del footfall (***). Le diminuzioni sono più marcate nei primi mesi dell'anno, con variazioni comprese tra -**% e -**% a gennaio, riducendosi progressivamente fino a un minimo di -*% per il fatturato e -*% per il footfall a dicembre. L’andamento evidenzia un recupero graduale nel corso dell’anno, ma non sufficiente a riportare i valori ai livelli pre-pandemia.

  Performance dei centri commerciali in Italia, variazioni mensili rispetto allo stesso mese del **** Italia,****,Variazione percentuale CBRE   Nel ****, gli investimenti nel retail in Italia si distribuiscono principalmente tra Retail Warehouse, Retail Park e Cash & Carry, che raggiungono il valore più alto con *** milioni di euro, e i centri commerciali, che attirano *** milioni. Seguono High Street Retail con *** milioni, mentre gli investimenti in Altro Retail ammontano a *** milioni e i supermercati registrano il valore più basso, pari a *** milioni. La distribuzione evidenzia una maggiore concentrazione di risorse in segmenti più ampi e flessibili rispetto a formati tradizionali come i supermercati.   Investimenti in Retail per asset class Italia ...

2.1 Driver della domanda

Varietà: I centri commerciali offrono una vasta gamma di attività per soddisfare le esigenze di tutti i membri della famiglia, come lo shopping, la ristorazione, il cinema, l'intrattenimento e molte altre attività. Ciò li rende una destinazione conveniente per molte persone, che possono trovare tutto ciò di cui hanno bisogno in un unico luogo. Infatti, negli ultimi * mesi del ****, fra gli italiani che hanno frequentato i centri commerciali, il **% con l'intento di fare acquisti, ma non solo, l’**% vi si è recato anche solo per guardare le vetrine e prendere spunti per pianificare lo shopping futuro, il **% infine vi si è recato per i punti di ristorazione. Se in passato si andava al centro commerciale prevalentemente per fare la spesa al super-iper market e poi lo shopping, oggi l’effetto magnete è generato dalla presenza combina dei negozi d’abbigliamento, per la casa, di calzature e la ristorazione veloce. «A spingere la crescita dei grandi mall, quelli a AAA, sono le aree per la ristorazione e il non food al traino dell’abbigliamento e dei beni per la persona - sottolinea Gian Enrico Buso, ad di Reno -.

Intrattenimento: Nei centri commerciali è comune l'organizzazione di eventi come concerti, presentazioni di libri, rappresentazioni teatrali e ...

2.2 Indici delle affluenze nei Centri Commerciali

A settembre **** si registra un aumento del *,*% rispetto al ****, ma un calo dell'*,*% rispetto al ****. Nel terzo trimestre **** la crescita rispetto all'anno precedente è più contenuta (***), con una diminuzione del **,*% rispetto al ****. Considerando l'intero anno fino a settembre, l'incremento rispetto al **** si riduce all'*,*%, mentre il divario rispetto al **** si amplia al -**,*%. Tuttavia, l'analisi degli ultimi ** mesi mostra una crescita cumulativa del **,*% rispetto al ****, accompagnata da un aumento dell'*,*% sul ****.

La tabella analizza le variazioni dell'affluenza nei centri commerciali italiani per regione, confrontando i dati con il Settembre  **** e il ****. Rispetto al ****, tutte le regioni mostrano un incremento, con la Calabria (***) limitano le perdite. Questo suggerisce una ripresa recente, ma ancora lontana dai livelli pre-pandemia, con differenze regionali marcate.

Ad ottobre **** la crescita rispetto al **** si attesta al *,*%, con un calo dell'*,*% rispetto al ****. Da inizio anno fino a ottobre l'aumento rispetto al **** è del *,*%, mentre il confronto con il **** mostra un decremento del **,*%. Nell'arco degli ultimi ** mesi, invece, la variazione positiva rispetto al **** raggiunge il **,*%, con un incremento del *,*% rispetto al ****.

Rispetto a ottobre  ****, quasi tutte le regioni registrano aumenti, con Toscana (***) mostrano riduzioni più contenute. Questo indica una ripresa recente che, tuttavia, non ha ancora riportato i livelli di affluenza ...

2.3 Interesse online per "Centri Commerciali"

Il grafico mostra l'andamento dell'interesse online per i "centri commerciali" in Italia dal **** al ****, basato sull'indice di Google Trends. L'interesse rimane stabile e basso per gran parte del **** e del primo semestre del ****, con valori compresi tra * e **. A settembre **** si registra un picco significativo a **, seguito da un calo graduale fino a gennaio **** (***). Un secondo aumento si verifica tra marzo e maggio ****, raggiungendo un nuovo picco di **, seguito da un altro calo nei mesi estivi, con un minimo a ** ad agosto. Da settembre ****, l'interesse riprende a crescere, arrivando a ** in ottobre.

Interesse Online per "Centri Commerciali" Italia,****-****,Google Trends Index Google Trends 

La mappa rappresenta l'interesse online per i "centri commerciali" in Italia nel ****, basato su un indice normalizzato da ** a ***. Il Lazio registra il massimo livello di interesse (***) mostrano livelli di interesse inferiori. L'interesse si concentra principalmente nelle regioni con maggiori centri urbani e alta densità abitativa

3.1 Sviluppo dei centri commerciali in Italia

Il grafico mostra l'andamento del fatturato dei centri commerciali in Italia dal **** al ****, in variazione percentuale rispetto al ****. Nel **** il fatturato registra un calo significativo del -**,*%, segnale dell'impatto della pandemia. Nel **** si osserva una parziale ripresa, con una riduzione più contenuta del -**,*%. Nel **** il divario rispetto al **** si riduce ulteriormente, arrivando a un quasi completo recupero con un calo marginale del -*,*%.

Andamento del fatturato dei centri commerciali Italia, ****-****, in variazione % rispetto al **** Fonte: [***]

Tra il **** e il **** sono in fase di sviluppo ** progetti di cui ** nuovi centri e * ampliamenti contro i ** cantieri avviati nel ****. 

Ogni anno viene redatta la classifica dei migliori centri commerciali. Nel ****, si vede al primo posto Il Centro di Arese (***). Al quarto posto il Fiordaliso, per poi chiudere il cerchio dei migliori * centri commerciali con City life a Milano. Nel Nord-Ovest tutti i centri commerciali presenti sono classificati con il giudizio migliore di tripla A, a eccezione di Porte di Roma. Scorrendo la classifica si nota un massiccio numero di centri nel Nord Italia, * nel Centro e solo uno nel Sud, il centro commerciale Campania a Marchianise, in provincia di Caserta.

Sole**ore

Footfall Trend*, numero di persone che entrano in un'aera, negozio ...

3.2 Ripartizione geografica

I centri commerciali di piccole e medie dimensioni (***) e tipicamente integrati nel tessuto urbano rappresentano oltre il **% del totale dei centri commerciali in Italia. La prevalenza di centri di questo tipo rispecchia la configurazione demografica italiana con la popolazione per lo più distribuita in numerose città di medie dimensioni. La ripartizione geografica sul territorio italiano, può essere riassunta visivamente dalla seguente mappa e tabella. 

Numero di centri commerciali in Italia per regione Regione Numero Lombardia  *** Emilia Romagna *** Piemonte *** Veneto ** Lazio ** Toscana ** Campania ** Sicilia ** Marche  ** Puglia ** Abruzzo ** Umbria ** Calabria ** Sardegna ** Liguria ** Friuli Venezia Giulia ** Trentino Alto Adige ** Basilicata * Molise * Valle d'Aosta * GS*

Al ****, in Italia ci sono *.*** centri commerciali. La regione che ha registrato il maggior numero di centri commerciali è stata la Lombardia con ***, seguita da Emilia Romagna e Piemonte, rispettivamente con *** e *** centri commerciali. Analizzando i dati più in dettaglio, si può notare che la maggior parte dei centri commerciali si trova nella parte nordoccidentale della penisola italiana.

3.3 Società leader in Italia per numero di centri commerciali di proprietà

Fra le società leader in Italia per numero di centri commerciali di proprietà, si posiziona al primo posto Gallerie commerciali Bernnet con ** centri commerciali, la quale ha registrato un fatturato di **,* milioni di euro nel ****. Al secondo posto troviamo Ceetrus Italy S.p.a, uno dei principali attori dell'industria immobiliare commerciale in Italia, che opera attualmente in ** centri e * parchi commerciali con oltre *.*** negozi, ***.*** mq di superficie affittabile (***) e oltre *** milioni di visitatori all'anno. 

Società leader in Italia per numero di centri commerciali di proprietà Italia, ****-****, in valore assoluto Fonte:[***]

Gallerie Commerciali Bennet: Fondata negli anni '**, Gallerie Commerciali Bennet S.p.A. è una divisione del Gruppo Bennet S.p.A., specializzata nella gestione di centri commerciali. Attualmente, possiede ** gallerie commerciali, gestisce ** centri commerciali e ospita oltre *.*** negozi, con più di ***.*** mq affittati e oltre *** insegne diverse.    Ceetrus Italy:In precedenza nota come Gallerie Commerciali Italia, Ceetrus Italy è la filiale italiana di Ceetrus, ex Immochan. Nel ****, ha cambiato denominazione per riflettere una trasformazione da società immobiliare commerciale a promotore di progetti urbanistici a destinazione mista, integrando negozi, abitazioni, uffici e infrastrutture urbane.    Klépierre Italia: Parte del gruppo francese Klépierre, leader europeo nella proprietà e gestione di centri commerciali. ...

4.1 Caratteristiche dell'offerta

La tabella riporta gli indici del valore delle vendite delle imprese commerciali al dettaglio in Italia, calcolati su base ****=***, per forma di vendita e categorie di prodotti, dal **** al ****. Ogni indice rappresenta l’andamento delle vendite rispetto al ****, con variazioni percentuali annue (***). Tra le categorie principali, il commercio elettronico registra indici elevati (***), con incrementi del *,*% e del *,*% nei due anni. Per i gruppi di prodotti, mobili e arredamento (***). Il totale delle vendite registra un incremento complessivo del *,*% tra il **** e il ****, evidenziando un recupero generale del settore, con variazioni annuali più forti nel **** rispetto al ****. Categoria Indice **** Indice **** Indice **** Variazione Percentuale ****/**** Variazione Percentuale ****/**** Grande distribuzione ***.* ***.* ***.* *.* *.* Alimentare ***.* ***.* ***.* *.* *.* Non alimentare **.* ***.* ***.* **.* *.* Imprese tradizionali di piccola superficie **.* **.* ***.* *.* *.* Alimentare ***.* ***.* ***.* -*.* *.* Non alimentare **.* **.* **.* **.* *.* Commercio elettronico ***.* ***.* ***.* **.* *.* Alimentari e bevande ***.* ***.* ***.* *.* *.* Prodotti farmaceutici **.* ***.* ***.* *.* *.* Abbigliamento e pellicceria **.* **.* **.* **.* *.* Calzature, articoli di cuoio e da viaggio **.* **.* **.* **.* *.* Mobili, articoli tessili, arredamento per la casa **.* ***.* ***.* **.* *.* Elettrodomestici, radio, tv e registratori **.* ***.* ***.* **.* -*.* Dotazioni per l’informatica, la telefonia e le telecomunicazioni ***.* ***.* ***.* *.* *.* Foto-ottica, pellicole, supporti magnetici audio-video, strumenti musicali **.* **.* ***.* **.* **.* Generi casalinghi durevoli e non durevoli **.* **.* ***.* *.* *.* Utensileria per la casa e ferramenta **.* ***.* ***.* **.* *.* Prodotti di profumeria e cura della persona **.* ***.* ***.* *.* *.* Cartoleria, libri, giornali e riviste **.* **.* **.* *.* *.* Giochi, giocattoli, articoli per sport e campeggio **.* ***.* ***.* **.* *.* Altri prodotti **.* **.* ***.* **.* *.* Totale **.* ***.* ***.* *.* *.*  

Istat

4.2 Medie nazionali

A causa della diminuzione delle vendite e della minore affluenza dei visitatori, si vive un trend di ribasso dei prezzi di affitto degli spazi retail nei centri commerciali, iniziato nel ****. Questo fenomeno colpisce maggiornemnte i centri di fascia media, con un'offerta che va dai ** agli ** negozi. Si genera così un effetto downgrade che colpisce i centri commerciali di taglio medio-piccolo, i più colpiti dalla flessione dei visitatori: qui cala maggiormente il valore degli affitti con riduzioni anche a due cifre rispetto al ****. Per un negozio tra gli ** e i *** metri, spazio tra i più comuni, collocato in un district il calo è del *% che diventa di un quarto, passando dai *** euro l’anno per metro quadro nel **** ai *** nel ****, quando si considera un piccolo centro con **-** negozi. Quando si tratta di locali più ampi, tra i *** e i *** metri quadri, la flessione media si aggira intorno al **%. Il trend al ribasso dei canoni si registra in tutti i format a eccezione dei mega shopping center con oltre cento negozi, una media di visitatori di oltre ** milioni l’anno e un rating AAA. Sono questi i poli che navigano in acque sicure perché innovativi, offrono le vetrine dei marchi leader, hanno grandi ...

4.3 Nuove tendenze nel mercato Italiano dei Centri Commerciali

Il mercato dei centri commerciali sta attraversando una fase di evoluzione, con diverse tendenze emergenti che ne stanno ridefinendo il panorama. Ecco le principali:

Ristrutturazioni e Ampliamenti: Invece di puntare su nuove aperture, molti operatori stanno investendo nell'upgrading di strutture esistenti. Tra il **** e il **** sono previsti ampliamenti e rinnovamenti di centri commerciali già operativi, con l'obiettivo di migliorare l'esperienza del cliente e adattarsi alle nuove esigenze del mercato. 

Mark-Up

Crescita dell'Affluenza e Stabilità dei Fatturati: Nel primo semestre del ****, alcune categorie merceologiche hanno registrato performance positive rispetto allo stesso periodo del ****. In particolare, il settore "Cura Persona e Salute" ha segnato un incremento dell'*,*%, mentre la "Ristorazione" è rimasta stabile con un +*,*%. Questi dati indicano una ripresa dell'affluenza nei centri commerciali, con fatturati che mostrano segnali di stabilità. 

Il Sole ** Ore

Integrazione di Tecnologia e Digitalizzazione: L'adozione di tecnologie avanzate, come l'Intelligenza Artificiale, sta trasformando l'esperienza di acquisto. I dispositivi mobili diventano fondamentali per l'interazione con i clienti, offrendo esperienze personalizzate e facilitando processi come il pagamento e la ricerca di prodotti. 

Cegid

Focus sulla Sostenibilità e l'Economia Circolare: Cresce l'attenzione verso pratiche sostenibili, con un aumento dell'offerta di prodotti usati e servizi di noleggio. I centri commerciali stanno integrando iniziative ...

4.4 Minacce per Il mercato dei centri commerciali

Il settore dei centri commerciali in Italia affronta diverse minacce derivanti sia da azioni governative che da iniziative private. Ecco alcune delle principali:

Crescita dell'E-commerce: L'espansione del commercio elettronico rappresenta una sfida significativa per i centri commerciali tradizionali. Nel primo trimestre del ****, quasi **.*** imprese del commercio al dettaglio hanno chiuso, con un aumento di circa *.*** unità rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Le spese online sono stimate in crescita del **% per l'anno, generando oltre *** milioni di spedizioni, con una media di quasi **.*** consegne di pacchi all'ora. 

Finance Bullet

Politiche di Chiusura Domenicale: Proposte legislative per limitare le aperture domenicali e festive dei negozi possono influire negativamente sul flusso di clienti nei centri commerciali, riducendo le opportunità di vendita e aumentando la pressione economica sugli operatori. 

Il Sole ** Ore

Aumento dei Costi Operativi: L'incremento dei costi energetici e delle materie prime, insieme a possibili aumenti delle imposte locali, può ridurre i margini di profitto dei centri commerciali, rendendo più difficile la loro sostenibilità economica.

Cambiamenti nelle Abitudini dei Consumatori: La crescente preferenza per lo shopping online e la ricerca di esperienze di acquisto più personalizzate e convenienti stanno mettendo sotto pressione i modelli tradizionali dei centri commerciali, richiedendo adattamenti significativi per rimanere ...

5.1 Regolamentazione

Il  D.Lgs. n. ***/** definisce i punti vendita come esercizi di vicinato, medie strutture di vendita e grandi strutture di vendita; fornisce, inoltre, all'art. *, comma *, lettera g), la nozione di centro commerciale; è pertanto chiaro che giuridicamente non sussistono tipologie di vendita diverse dall'esercizio singolo (***) e dal centro commerciale.

Il decreto stesso definisce particolari regimi per gli spacci interni e per gli esercizi polifunzionali; mentre per questi ultimi la Giunta regionale si riserva di emanare modalità e criteri di attuazione, ai sensi dell'art. **, comma * della L.R. **/**, gli spacci interni sono normati dall'art. ** del D. Lgs. n. ***/**.

Definizioni quali "parco commerciale", "centro commerciale di fatto", "galleria commerciale", "centro commerciale progressivo o seriale", "insieme di negozi o punti vendita" e simili, pertanto, non possono che essere ricondotte o alla tipologia dell'esercizio singolo o alla tipologia del centro commerciale, sulla base delle specifiche condizioni previste al citato art. *, comma *, lettera g); con le conseguenze che ove si tratti di centro commerciale, giuridicamente, emerge soltanto la somma delle superfici del punto vendita (***) e non l'entità dei singoli esercizi che lo compongono.

Occorre quindi definire il punto vendita come un quid facti attinente alla consistenza fisica e alla localizzazione dell'iniziativa economica da valutare eventualmente di volta ...

6.1 Segmentazione

• Carrefour Property Italia S.p.a
• Klépierre Management Italia S.r.l
• IGD management società di investimento immobiliare non quotata S.p.a
• Bennet
• IPER MONTEBELLO S.P.A.
• Ceetrus
• Eurocommercial Properties