Il mercato dei centri d'affari - Italia

1.2 Mercato Mondiale e Mercato Italiano dei Business Center

Si prevede che il mercato globale dei business center crescerà con un CAGR del *,*% dal **** al ****. La crescita del mercato è attribuita alla crescente domanda di centri per start-up e piccole imprese da parte di imprenditori e aziende di tutto il mondo. Inoltre, la crescita del mercato è alimentata anche dalla crescente tendenza al co-working, che offre flessibilità in termini di durata del contratto di locazione e di utilizzo. Il Nord America domina il mercato globale dei business center, seguito da Europa e Asia Pacifico [***].

Si stima che vi siano circa **** business center nel mondo di cui circa un metà negli Stati Uniti. In Europa sono circa **** e il restante si colloca nel resto del mondo. Impressionante la diffusione e la crescita a oggi nell'estremo oriente, a cominciare dalla Cina. In Europa il numero maggiore di business center è localizzato in Gran Bretagna, con più di **** centri, quasi *** nella sola Londra [***]

In Italia i primi business center nascono a Milano nel ****, seguendo la scia del modello americano nato nel ****, a seguito della grande depressione. Il processo di diffusione si sviluppa molto lentamente e nel ****, secondo una ricerca condotta dall’ANIUR (***) [***]. 

Possiamo vedere l'evoluzione del fatturato delle realtà che operano in questo settore, prendendo come ...

1.3 Impatto Covid-19

L'aumento del numero di persone che lavorano da casa o da remoto a causa del blocco del COVID-** limita la crescita del mercato. Ad esempio, nel marzo ****, molte aziende lavorano da casa a causa della pandemia COVID-** e gli operatori degli spazi di coworking hanno registrato un calo di quasi il **% delle presenze. Inoltre, secondo la pubblicazione Business * Community dell'aprile ****, il numero di persone che lavorano da remoto è cresciuto del **% negli ultimi cinque anni [***].

Aziende che utilizzano lo smart working (***) Italia, ****-futuro, % sul totale delle imprese del campione Fonte: [***]

L’indicatore impiegato per misurare la diffusione del fenomeno dello smartworking  è la quota di aziende che lo utilizza (***). In prospettiva, in una situazione di ‘nuova normalità’ post-Covid, le imprese che dichiarano utilizzeranno lo strumento è pari al **%: in pratica il doppio che nel pre-pandemia.

Di conseguenza, diminuiscono i ricavi generati dal mercato degli spazi di coworking e coerentemente degli spazi di business center. Ma, nonostante l'aumento dello smartworking, il mercato dei business center e coworking è risultato in crescita dopo la fine della pandemia, essendoci una diffusione dell'utilizzo di questa nuova tendenza, in cui la riservatezza degli uffici privati si incontra alla frenesia e cambiamento presenti nelle aree comuni, in cui ci si ...

2.1 Quali sono i driver della domanda dei Business Center

Ci sono varie motivazioni, dietro alla decisione di un piccolo imprenditore o di una grande azienda, di preferire un centro d'ufficio piuttosto che disporre le proprie risorse finanziare nell'acquistare e gestire autonomante uno spazio adibito all'ufficio aziendale. Fra queste ci sono:

Maggiore Flessibilità: A differenza di un contratto di locazione tradizionale, che può impegnare l'azienda per un lungo periodo, in un Business Center siete voi a scegliere il periodo di locazione più adatto alla vostra attività. Questo servizio adatta le strutture alla vostra impresa nel tempo, dandovi la possibilità di aumentare la superficie affittata o di ridurla a seconda del volume di affari e delle dimensioni del vostro team. Ciò significa che avrete la garanzia di adattare le strutture alla vostra attività con relativa facilità.

Controllo dei Costi: Sbarazzarsi degli alti costi di affitto, assicurazione, tasse comunali, acqua, elettricità, aria condizionata, manutenzione tecnica delle strutture, pulizia, è un vantaggio economico innegabile. Da un punto di vista globale, un Business Center aiuta a controllare i costi generali e del personale, riducendo i costi fissi.

Posizione Strategica: I Business Center sono idealmente situati nel centro città o in luoghi prestigiosi. Di solito vi danno accesso a un indirizzo privilegiato che sarà un eccellente biglietto ...

2.2 A chi è rivolto il servizio dei Centri d'Affari?

In generale, il business center è adatto a tutte quelle aziende e professionisti che hanno bisogno di mantenere una stabilità organizzativa, di spazi e di presenza verso i clienti ma hanno anche bisogno di flessibilità nella gestione dei costi, non avendo necessità in modo continuativo degli spazi fisici di lavoro o non volendo vincoli troppo lunghi nei contratti di affitto. A beneficiarne sono sicuramente le aziende che non arrivano ad un altissimo numero di dipendenti, ma non è un vincolo stretto. Sono aziende molto fluide e soggette a rapide evoluzioni, con dipendenti o professionisti che, in alcuni casi, non lavorano necessariamente nella città della sede, ma che hanno bisogno di avere un luogo fisico in cui riunirsi [***].

Più precisamente, questo tipo di spazio di lavoro è vantaggioso per le seguenti realtà lavorative [***]:

PMI (***). Le aziende che interessano ai Business Center, aventi dai * ai ** dipendenti, hanno avuto un andamento altalenante come le imprese di dimensioni maggiori, aderendo al trend vissuto dalla totalità delle imprese italiane. 

Evoluzione del numero di imprese ed addetti appartenenti alla classe delle micro-imprese Italia, ****-****, in migliaia di unità Fonte:[***]

Liberi professionisti: L'Italia è il Paese con il più alto numero di liberi professionisti in Europa, circa *,* milioni. Questa categoria ha registrato ...

2.3 Cosa cercano i lavoratori di oggi nei loro spazi professionali

I business center devono prendere in esame, cosa cercano i lavoratori di oggi nei loro spazi professionali, quali sono le nuove esigenze dei lavoratori, e come cambiano gli obiettivi di produzione all’interno degli uffici in relazione a esse, al fine di identificare il workplace ideale. 

Dall'analisi della ricerca condotta da Woliba, con un campione di **** impiegati del settore privato, rappresentativi della popolazione degli occupati italiani, è possibile rispondere alle domande poste in precedenza. 

In alcune aziende, ad esempio, lavorano, oggi, fino a * generazioni in contemporanea. Bisogni e significati del lavoro sono in parte simili ma anche molto diversi per tanti aspetti, ed è opportuno trovare una soluzione che li combini.  I benefici e le cause portatrici di stress rilevati possono essere riassunti in * macro aree. L’alimentazione (***) emerge come la macro area di maggiore sensibilità per i lavoratori, a seguire tutto ciò che concerne l'ufficio: comunità attiva, arredamento accogliente, spazi verdi e aria fresca fra i benefici maggiormente condivisi, mentre fra le cause portatrici di stress che rientrano nell'ufficio abbiamo, locazione periferica, il tempo necessario per raggiungere il luogo di lavoro e ritrovarsi sempre con le stesse persone.    Benefici con il valore più alto Comunità attiva Spazi verdi e aria fresca  Arredamento ...

3.1 La Struttura del Mercato Italiano

Per comprendere quante imprese operano in questo settore, in italia, prendiamo in esame il seguente codice ateco: **.**.**, facente riferimento alla gestione di uffici temporanei e uffici residence. La denominazione Business Center, viene in Italia utilizzata ma anche convertita con centro di uffici residence, poiché come in un residence, il cliente utilizza la struttura per starci per un tempo variabile, trovando tutti i servizi inclusi nel corrispettivo che va a pagare. 

Numero di imprese attive nel settore della gestione di uffici temporanei e uffici residence Italia, ****-****, in numero di imprese Fonte:[***]

Nel seguente grafico, possiamo vedere la ripartizione giuridica delle imprese attive in queste settore nel ****. La forma giuridica maggiormente utilizzata è la ditta individuale, libero professionista e lavoratore autonomo, precisamente il **% sul totale, seguita da società a responsabilità limitata, esattamente pari al **% sul totale.

  Ripartizione per forma giuridica del numero di imprese attive nel settore della gestione di uffici temporanei e uffici residence Italia, ****, in numero di imprese Fonte: [***]

Nel grafico seguente, possiamo vedere la ripartizione geografica sul territorio italiano, delle imprese attive nell'anno ****, nel settore della gestione degli uffici arredati e uffici residence. Le regioni in cui sono maggiormente diffuse sono la Lombardia e il Lazio.

Regione Numero di ...

3.2 Catena del Valore

La catena del valore del mercato dei Centri d'Affari è esemplificata dallo schema sottostante.

3.3 Canali di Distribuzione dei Business Center

Possiamo individuare una vasta gamma di canali di distribuzione per la commercializzazione dei servizi offerti dai Business Center.

Come primo canale di distribuzione c'è la vendita diretta sui siti web dei Business Center. Un esempio è Regus, uno dei maggior player di Business center e coworking space, con più di **** spazi in giro per il mondo, tra cui l'Italia.

Come secondo canale di distribuzione ci sono piattaforme web che riuniscono più business center, al fine di permetter al cliente di avere maggiori alternative e scegliere quale opzione è più in linea con le sue necessità. Fra le piattaforme web più utilizzate ci sono: UfficiArredati.it, MatchOffice.it, IstantOffice.it e Coworker.it. 

Un altro canale di distribuzione è la creazione di partnership con aziende non appartenenti al settore dei business center, ma che offrendo pacchetti promozionali se utilizzano il loro prodotto, offrono una grande visibilità ai vari centri d'affari. Un esempio è Satispay, che da la possibilità ai propri clienti di usufruire di scontistiche particolare presso alcuni business center partner in Italia.

Un'altra metodologia è l'utilizzo dei canali social, che offrono visibilità e rimandano direttamente al link dell'azienda di riferimento. Infatti, Il **% dei business center italiani, nel **** considerava l’uso dei canali social come una strategia ...

3.4 I Leaders del Mercato Italiano

In Italia, fra le società di business center che detengono il primato, abbiamo: Regus, WeWork e Talent Garden. 

La società Regus venne fondata a Bruxelles, in Belgio, nel ****, ora ha sede in Lussemburgo ed è quotata alla Borsa di Londra. Regus opera in *** paesi con più di *.*** business center e rappresenta così il più grande fornitore al mondo di spazi ufficio flessibili. Regus sbarca ufficialmente in Italia nell'anno ****, con Regus Business Centres Italia S.r.l, con sede a Milano. Quest'ultima detiene in Italia il primato, con ** sedi totali sparse sul territorio. 

Tramite il modello di franchising, fra cui l'Italia, fu uno dei paesi pilota del modello dall'anno ****, la società mette a disposizione il proprio know-how trentennale nella gestione di spazi di lavoro professionali. La collaborazione con Regus si sviluppa a partire dalla definizione congiunta di un programma di sviluppo, che prevede un’area geografica e un numero di aperture predefinite. Oltre alle località, viene definito il periodo di collaborazione: ** anni a partire dalla data di apertura di ogni sede, con possibilità di estendere la partnership per ulteriori * anni.

Il progetto, quindi, si snoda nell’individuazione della località perfetta: un immobile con una superficie di almeno *.*** m*, che possa ospitare almeno *** postazioni ...

4.1 Struttura dei Centri d'Affari

Un centro d'affari, è una struttura fisica che offre soluzioni temporanee di ufficio per imprenditori e organizzazioni di tutti i tipi. Questi spazi includono uffici privati o condivisi, con servizi come reception, corriere, pulizia, sicurezza, internet e fotocopie. Inoltre, offrono sale riunioni condivise, con un certo numero di ore incluse nel pacchetto ufficio e disponibili su appuntamento. Se non si ha bisogno di uno spazio fisico per lavorare, molti centri per il business offrono anche una soluzione di ufficio virtuale. La durata dei contratti varia da un'ora a diversi anni.

Se si ha la necessità di organizzare una riunione di lavoro importante, ma non si ha uno spazio adeguato, si può considerare di programmare una sala riunioni in un centro per il business. I vantaggi sono molteplici: gli ospiti saranno accolti in modo professionale dal personale del centro, l'atmosfera sarà più aziendale e orientata al business rispetto ad esempio a quella di un hotel, si pagheranno solo le ore di utilizzo e in alcuni casi sarà possibile effettuare la prenotazione online.

Uno dei maggiori vantaggi dei centri per il business è la flessibilità. Stabilire la propria attività in un centro per il business significa principalmente ridurre i costi rispetto a un contratto di ...

4.2 Prezzi dei Centri d'Affari

Risulta fondamentale, specificare che la determinazione del prezzo dei centri d’affari è dettata da molte variabili. Indicativamente, i business center si trovano in zone centrali o strategiche, facilmente raggiungibili con eventuali possibilità di deposito auto. 

Una delle variabili che determinano la fascia di prezzo degli uffici arredati è proprio la posizione dello stabile e la città in cui quest’ultimo si trova. 

Partendo da questa variabile, possiamo analizzare quanta diversità dei costi mensili c’è, considerando uno spazio simile in termini di grandezza e servizi, nelle zone centrali di diverse città italiane, fra cui, Milano, Roma, Firenze e Napoli.

Prendiamo come riferimento una tariffa all inclusive, comprendente i seguenti servizi:

Arredi e apparecchiature Utenze e tariffe aziendali IT e comunicazioni Receptionist e team di supporto Uso di business lounge e aree comuni

Fonte: [***]

I prezzi possono poi variare in base alle singole richieste del cliente, che potrebbero aggiungere alla tariffa base dei servizi aggiuntivi, e dunque dei costi maggiori a fine mese, come ad esempio il caso della domiciliazione legale.

Ci si può avvalere, nel caso in cui i gestori del business center ne facciano proposta, di card di entrata a ore da utilizzare in più volte, le quali variano il prezzo in ...

4.3 L'ufficio del futuro è Eco-friendly

L’ufficio del futuro è sempre più eco sostenibile e green, usa materiali naturali (***), ottimizza costi e impatto ambientale con smartworking, coworking e “lavoro agile”.

Dalle ultime ricerche sul mercato i trend più importanti sul luogo di lavoro riguardano l’eco sostenibilità.

Il green è ricercato non solo a livello morale ma anche pratico, c’è una forte rivalutazione del verde inteso come natura inserita nell’ambiente di lavoro, ma anche attenzione all’uso di materiali per la creazione di scrivanie, sedie e spazi condivisi.

Sarà importante nel prossimo futuro l’impiego di materiali naturali senza dimenticare la tecnologia, che è in continua evoluzione, puntando sempre di più all’ottimizzazione dei tempi di lavoro, al risparmio energetico e all’impatto che può avere sull’ambiente.

Negli ultimi anni la sostenibilità e l’efficienza energetica sono diventati temi centrali nel contesto della progettazione degli uffici.

Sempre più aziende si profilano verso lo sviluppo sostenibile, sposando il “green” come filosofia legata ai comportamenti e alle politiche aziendali e investendo sul rinnovamento delle proprie strutture. Questo sta portando alla realizzazione di progetti “green oriented” a basso impatto ambientale.

Un ufficio progettato con l’obiettivo di tutelare l’ecosistema e il benessere delle persone. Un luogo la cui progettazione ...

5.1 Regolamentazione

Come per tutte le attività, se si decide di aprire un business center è necessario mettersi in regola ed eseguire alcuni passaggi fondamentali [***]:

Effettuare una Comunicazione Unica per l’avvio dell’impresa alla Camera di Commercio della provincia in cui viene aperto lo spazio Depositare in comune la Scia, ovvero la segnalazione di inizio attività al Comune Iscriversi al Registro delle Imprese Aprire la Partita Iva Iscriversi all’Inail Ottenere dagli uffici comunali dedicati alla pubblicità, l’autorizzazione per installare le insegne  Riferirsi a un ingegnere o un architetto professionista per la valutazione del rischio e l’agibilità dei locali

Innanzitutto, è importante prepararsi un contratto tipo da mostrare a chi desidera noleggiare degli spazi di lavoro. Il contratto di utilizzo di spazi e servizi deve essere redatto inserendovi al proprio interno alcune voci principali.

In particolare, le voci che vengono consigliate di inserire sono le seguenti [***]:

Dati anagrafici delle parti in causa specificando i dati delle rispettive aziende; La descrizione dello spazio concesso e quindi la composizione (***); La descrizione dei servizi offerti indicando se sono compresi o hanno un costo specifico; La durata del contratto specificando se alla scadenza viene rinnovato tacitamente o meno. Non esistono vincoli di durata o risoluzione anticipata. ...

6.1 Segmentazione

• IWG Regus (International Workspace group)
• WeWork
• Talent Garden Italia s.r.l
• WorkBar
• Regus Business Centres Italia S.r.l (IWG)
• WeWork Italy S.r.l
• Wellio Italy S.r.l
• Centro Medico Lombardo S.r.l
• Campus Bio-Medico S.p.a