Il mercato degli affitti brevi - Italia (2023)

1.2 Il mercato globale

 Tra il **** e il ****, il valore del mercato mondiale degli affitti a breve termine è previsto in forte crescita, passando da ***,* miliardi di dollari a ***,** miliardi, con un aumento del ***%. Il trend mostra una crescita costante anno dopo anno, segnalando una domanda in espansione per questo tipo di servizi, favorita probabilmente da cambiamenti nelle abitudini di viaggio e nel settore immobiliare.

Valore mercato mondiale degli affitti a breve termine Italia,****-****,Miliardi di dollari Globe Newswire

1.3 Il mercato Europeo

Tra il **** e il ****, il valore del mercato europeo degli affitti a breve termine è previsto in crescita, passando da ** miliardi di euro a ** miliardi, con un incremento complessivo del **,*%. La crescita è costante nel periodo, evidenziando una forte espansione del settore a livello regionale, in linea con il trend globale ma con un ritmo leggermente inferiore.

Valore mercato europeo degli affitti a breve termine Italia,****-****,Miliardi di euro Horizon

Numero annuo di pernottamenti  in alloggi per  breve durata prenotati tramite piattaforme online (***)

In questa tabella sono riportati i dati relativi ai pernottamenti totali, suddivisi tra mercato interno e mercato internazionale, per diversi Paesi europei. La Francia e la Spagna guidano con il numero maggiore di notti totali di permanenza (***), è trainata dal mercato interno, che rappresenta circa il **% del totale. Paesi più piccoli come Lussemburgo e Liechtenstein registrano valori minimi, evidenziando la loro limitata capacità turistica.

Paese Notti totali di permanenza  Mercato Interno Mercato internazionale  EU ***,***,*** ***,***,*** ***,***,*** Belgium **,***,*** *,***,*** *,***,*** Bulgaria *,***,*** *,***,*** *,***,*** Czechia *,***,*** *,***,*** *,***,*** Denmark *,***,*** *,***,*** *,***,*** Germany **,***,*** **,***,*** **,***,*** Estonia *,***,*** ***,*** ***,*** Ireland *,***,*** *,***,*** *,***,*** Greece **,***,*** *,***,*** **,***,*** Spain ***,***,*** **,***,*** **,***,*** France ***,***,*** **,***,*** **,***,*** Croatia **,***,*** *,***,*** **,***,*** Italy ***,***,*** **,***,*** **,***,*** Cyprus *,***,*** ***,*** *,***,*** Latvia *,***,*** ***,*** *,***,*** Lithuania *,***,*** *,***,*** *,***,*** Luxembourg ***,*** **,*** ***,*** Hungary *,***,*** *,***,*** *,***,*** Malta *,***,*** ***,*** *,***,*** Netherlands **,***,*** *,***,*** *,***,*** Austria **,***,*** *,***,*** **,***,*** Poland **,***,*** **,***,*** **,***,*** Portugal **,***,*** *,***,*** **,***,*** Romania *,***,*** *,***,*** *,***,*** Slovenia *,***,*** ***,*** *,***,*** Slovakia *,***,*** ***,*** *,***,*** Finland *,***,*** *,***,*** *,***,*** Sweden *,***,*** *,***,*** *,***,*** Iceland *,***,*** **,*** *,***,*** Liechtenstein **,*** *** **,*** Norway *,***,*** *,***,*** *,***,*** Switzerland *,***,*** *,***,*** *,***,*** Eurosta

Numero annuo di soggiorni  in alloggi per  breve durata prenotati tramite piattaforme online (***)

In ...

1.4 Il mercato Italiano

Tra il **** e il ****, il valore del mercato italiano degli affitti a breve termine crescerà da * miliardi a **,** miliardi di euro, con un aumento complessivo del **,*%. L'incremento è costante anno dopo anno, indicando un'espansione significativa del settore, favorita probabilmente da una crescente domanda per soluzioni di affitto flessibili e dal rafforzamento del turismo in Italia. 

Valore mercato italiano degli affitti a breve termine Italia,****-****,Miliardi di euro Nomisma 

Città Target

A Roma il **,*% delle case non è occupato, ma solo l'*,*% è dedicato agli affitti brevi e lo *,*% è presente come annuncio dedicato. Firenze registra un tasso maggiore di case non occupate (***), con il *,*% destinato agli affitti brevi e l'*,*% in annunci, indicando una maggiore incidenza di utilizzo turistico rispetto a Roma

Città Case non occupate Affitti brevi Annunci dedicati Roma **,*% *,*% *,*% Firenze **,*% *,*% *,*% Venezia **,*% *,*% *,*% Nomisma Centri storici Nel centro storico di Roma, il **,*% delle case è non occupato, il **% è destinato ad affitti brevi e il *,*% compare come annuncio dedicato. A Firenze, il **,*% delle case risulta non occupato, con il **,*% destinato ad affitti brevi e il *,*% in annunci, evidenziando un maggiore utilizzo per locazioni turistiche. A Venezia, il **,*% delle abitazioni è non occupato, ma solo l'**,*% è dedicato agli affitti brevi e il *,*% è presente in annunci, mostrando un potenziale ...

1.5

2.1 La domanda in Italia

VIAGGI E NOTTI PER TIPOLOGIA DEL VIAGGIO (***)

Tra il **** e il ****, i viaggi di breve durata (***) hanno subito un calo del **%, da **.*** a **.*** migliaia. Il totale delle vacanze ha registrato una contrazione del **,*%, scendendo da **.*** a **.*** migliaia.

  Anno *-* notti * o più notti Totale vacanze   Numero Comp.% Numero Comp.% Numero Comp.% **** **.*** **,* **.*** **,* **.*** **,* **** **.*** **,* **.*** **,* **.*** **,* **** **.*** **,* **.*** **,* **.*** **,* **** **.*** **,* **.*** **,* **.*** **,* **** **.*** **,* **.*** **,* **.*** **,* Dal **** al ****, gli arrivi presso gli esercizi ricettivi in Italia sono aumentati del *,*%, da ***,** a ***,** milioni, mentre le presenze sono cresciute del *,*%, passando da ***,** a ***,** milioni. Dopo il forte calo del ****, con arrivi ridotti del **,*% rispetto al **** e presenze diminuite del **,*%, il settore ha mostrato una graduale ripresa, tornando a valori superiori a quelli pre-pandemia nel ****.   Arrivi e presenze dei clienti presso gli esercizi ricettivi Italia, ****-****, in milioni Istat  

 Nel periodo ****-****, la ripartizione degli arrivi negli esercizi ricettivi italiani ha mostrato un iniziale equilibrio tra italiani e stranieri (***), ma la pandemia nel **** ha causato un netto aumento della quota di italiani al **,*%. Con la ripresa del turismo internazionale, la percentuale di stranieri è gradualmente risalita al **,*% nel ****, mentre gli italiani rappresentano ancora la maggioranza con il **,*%. Arrivi dei clienti presso gli esercizi ricettivi, ripartizione per cittadinanza Italia, ****-****, % Istat  

Tra il **** e il ****, la spesa media per ...

2.2 I driver della domanda

Tra i principali driver che guidano la domanda di strutture d'alloggio private si possono citare: 

Diversità e unicità degli alloggi: Airbnb offre una vasta gamma di opzioni uniche, da appartamenti accoglienti a ville lussuose, che permettono esperienze diverse rispetto agli hotel standard. Convenienza economica: spesso gli alloggi su Airbnb sono più convenienti, specialmente per gruppi o per soggiorni prolungati, grazie alla possibilità di dividere i costi. Facilità di integrazione locale: Airbnb permette di vivere come un residente locale, offrendo un'esperienza più autentica e personale. Comfort domestico: molti alloggi Airbnb offrono le comodità di casa, come cucine attrezzate e spazi vivibili. Flessibilità: gli alloggi Airbnb possono offrire maggiore flessibilità per check-in e check-out e non hanno le stesse restrizioni degli hotel. Privacy e spazio: Airbnb spesso offre più spazio e privacy rispetto a una camera d'albergo. Località uniche: Airbnb permette di soggiornare in quartieri meno turistici o in località dove non ci sono hotel.

Considerando il contesto globale, è possibile individuare una forte correlazione tra l'utilizzo della piattaforma Airbnb e l'età del soggetto. Nel ****, i giovani (***). Baby-boomer e over ** rappresentano il **% del totale delle prenotazioni mentre la fascia di età **-** contribuisce per il **%.  

  Ospiti presso le strutture disponibili su Airbnb, ripartizione ...

2.3 Interesse online per "Affitti a breve termine"

La mappa rappresenta l'interesse online per le "Case Vacanza" in Italia nel ****, secondo l'indice di Google Trends. La Campania registra il valore massimo (***), che presenta il valore più basso. Le sfumature di colore riflettono queste differenze, con tonalità più scure nelle aree di maggiore interesse.

I picchi si registrano nei mesi estivi, raggiungendo il massimo a giugno **** (***), mentre nei mesi invernali l'interesse cala drasticamente, con valori minimi come i **,* di dicembre ****. Il trend mostra una ripetizione annuale, con crescite graduali in primavera e diminuzioni a partire dall'autunno.   Andamento dell'interesse online per "Casa Vacanza" italia,****-****,Google Trends index Google Trends  

La mappa mostra l'interesse online per "Airbnb" in Italia nel ****, evidenziando differenze regionali significative. La Valle d'Aosta registra il valore più alto (***).

Nel **** l'interesse ha raggiunto il massimo a luglio (***), seguito da un calo autunnale. L'andamento conferma una correlazione tra l'interesse per Airbnb e le vacanze estive.

Andamento dell'interesse online per "Airbnb" Italia,****-****,Google Trends index Google Trends 

2.4

2.5

3.1 La struttura del mercato

Al fine di analizzare la struttura del mercato degli affitti brevi realizzati attraverso la piattaforma Airbnb vengono presi in considerazione il numero totale di strutture nelle * principali mete turistiche in Italia, le tipologie di strutture disponibili e il numero di strutture gestite dagli host. 

Nel ****, Roma raccoglie il numero più alto di strutture disponibili su Airbnb in Italia, con un totale di **.*** strutture. Seguono Milano, con **.*** strutture,  Firenze, con **.*** strutture e Napoli, con *.*** strutture. Infine, a Venezia sono presenti *.*** strutture.

  Numero di strutture su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, in migliaia Insideairbnb  

Analizzando le diverse tipologie di struttura rese disponibili sulla piattaforma, gli appartamenti raccolgono in tutte e * le città analizzate la quota più alta di annunci: in media questi sono il **.*% del totale. Seguono le stanze (***) con il **.*% del totale degli annunci in media e le stanze d'hotel, pari in media all'*.*% del totale.    Tipologie di strutture disponibili su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, % Insideairbnb   Infine, analizzando il numero di strutture gestite dai diversi host nelle * città, in media il **.*% degli host gestisce tra le * e le * strutture. Il **.*% degli host gestisce una sola struttura mentre il **.*% degli host gestisce più di ** strutture. Quest'ultima categoria comprende principalmente le società ...

3.2 Locazione delle abitazioni

Tra il **** e il ****, il numero di abitazioni locate in Italia ha mostrato un andamento altalenante, con un calo significativo nel ****, quando si è registrato un valore minimo di ***,* mila unità. Successivamente, il mercato ha ripreso a crescere, raggiungendo ***,* mila abitazioni locate nel ****, segnando una variazione negativa del *,*% rispetto al picco del ****

Abitazioni locate Italia, ****-****, in migliaia Agenziadelleentrate Nel ****, il **,*% delle abitazioni locate in Italia è stato affittato con contratti ordinari di lungo periodo, seguiti dal **,*% con contratti agevolati concordati. I contratti transitori rappresentano il **,*%, mentre quelli agevolati per studenti si attestano al *,*%. Abitazioni locate, ripartizione per tipologia di contratto Italia, ****, % Agenziadelleentrate Per quanto riguarda le strutture disponibili sulla piattaforma Airbnb nelle * città italiane analizzate, nel **** gli affitti a lungo termine rappresentano, in media, l'*.*% del totale delle prenotazioni. Gli affitti a breve termine risultano essere la principale soluzione proposta ricercata sulla piattaforma. 

Tipologia di affitto offerta su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, % Insideairbnb

Nell'analisi presentata, sono stati utilizzati specifici indicatori per classificare e descrivere le tipologie di locazioni, con l'obiettivo di fornire una visione dettagliata del mercato degli affitti e di evidenziare le differenze tra locazioni brevi e non brevi. Gli indici sono definiti come segue: ORD_T*: si riferisce alle ...

3.3 I principali attori

Di seguito viene riportato un elenco degli host Airbnb con il maggior numero di strutture gestite in ciascuna città analizzata: 

Roma

IFlat: l'azienda si specializza nella gestione di affitti a breve e medio termine, principalmente per case vacanza a Roma. Offrono servizi completi ai proprietari di immobili, tra cui accoglienza, pulizie, assistenza **/*, prenotazioni, arredo e home staging, shooting fotografico, e gestione dei canali di vendita.

Welcome to Our Holiday Homes: è una collezione di hotel boutique, B&B, ville, case sulla spiaggia e case vacanza di lusso, scelti con cura per il loro design unico e l'architettura interessante. L'azienda mette in evidenza proprietà in diverse destinazioni in tutto il mondo, offrendo una varietà di opzioni che vanno dalle case vacanza moderne e gli alloggi boutique a ville e isole private. Ogni proprietà è selezionata per il suo design distintivo e la qualità, con l'obiettivo di offrire esperienze memorabili e autentiche ai viaggiatori.

Halldis: è un'azienda specializzata nella gestione di proprietà immobiliari, offrendo servizi di affitto per case vacanza e soluzioni abitative a breve e medio termine. Dal ****, la società si occupa della gestione completa degli immobili, dalla registrazione presso le autorità locali fino all'accoglienza degli ospiti.

WonderWhere to Stay: è un portale dedicato all'affitto di ...

3.4

4.1 L'offerta

Affitti a breve termine

Si definisce affitto breve o affitto temporaneo una modalità di gestione della casa opposta agli affitti tradizionali che prevedono vincoli temporali piuttosto rigidi per i proprietari. Questa modalità di gestione permette di dare in uso la casa (***) per periodi limitati, più corti rispetto ai quattro anni minimi della locazione a canone libero, vendendo le singole notti anziché interi mesi. L'Agenzia delle Entrate stabilisce che "per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di durata non superiore a ** giorni, di immobili ad uso abitativo, che viene stipulato da persone fisiche“.Vista la definizione di affitti brevi dell’Agenzia delle Entrate, possiamo quindi dividere gli affitti brevi in due categorie: 

Gli affitti brevi di natura turistica:di durata inferiore ai ** giorni. Per questi contratti non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, non ci sono obblighi relativi al pagamento di bolli per la registrazione, ma è sufficiente seguire le regole dettate dall’Agenzia. Gli affitti brevi di natura transitoria: per le locazioni di durata superiore ai ** giorni fino ai ** mesi. In questi casi è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il pagamento di un imposta di bollo (***).

(***)

Gli affitti brevi sono ...

4.2 I prezzi

Canone medio annuo (***) nel **** per segmento di mercato e per le locazioni brevi

Nel **** il canone medio annuo più elevato per le locazioni brevi (***) mostrano valori più contenuti, con Milano al vertice a *.*** euro.

Rendimenti lordi annui stimati nel **** per locazioni registrate e locazioni brevi nelle grandi città

Nel **** i rendimenti lordi annui stimati per le locazioni brevi (***) presentano rendimenti inferiori, con Milano che segna un *,*% e Firenze un massimo di *,*%.

Affitto a breve termine

Analizzando il prezzo medio per notte all'interno delle strutture presenti su Airbnb nelle * principali mete turistiche italiane, Venezia risulta la meta più cara per i turisi, con una media di ***.* euro a notte. Seguono Firenze e Roma, dove si pagano in media ***.* euro e ***.* euro a notte. Infine, a Milano e a Napoli il pernottamento costa in media ***.* euro e ***.* euro. 

  Prezzo medio giornaliero per struttura, ripartizione per città Italia, ****, in euro Airdna  

Affitto a lungo termine

Il prezzo medio degli affitti in Italia tra il **** e il **** evidenzia una crescita costante, passando da *,* euro/m² nel gennaio **** a **,** euro/m² nel novembre ****, con un incremento complessivo del **%. Il trend è caratterizzato da lievi flessioni temporanee, come nel ****, seguite da riprese più marcate. Dal ****, la crescita ...

4.3 Nuove tendenze dell'offerta: ingresso nel mercato degli affitti a lungo termine

Dal ****, Airbnb, azienda specializzata in affitti brevi, prevede un'espansione delle esperienze e dei servizi offerti. In particolare, attraverso le parole del CEO Brian Chesky, emerge chiara l'intenzione di estendere la presenza dell'azienda nel mercato degli affitti a lungo termine. Sebbene nella seconda metà del **** solo il **% delle prenotazioni su Airbnb riguardasse soggiorni di almeno trenta giorni, Chesky vede negli affitti a lungo termine un'opportunità di crescita significativa per l'azienda. 

Forbes Italia

I vertici della piattaforma ritengono che gli affitti mensili abbiano acquisito maggiore rilevanza a seguito dei cambiamenti nel mondo del lavoro indotti dalla pandemia di Covid-**. Il lavoro da remoto, avviato su larga scala durante i periodi di confinamento imposti dalle autorità per contenere la diffusione del virus, è ormai una pratica consolidata in molte aziende. Secondo Chesky, questa evoluzione spinge molte persone a trasferirsi temporaneamente, trascorrendo un mese o più in località diverse da quelle di residenza abituale, mantenendo comunque il proprio impiego a distanza. 

WIRED

Inoltre, Airbnb sta introducendo un servizio di co-hosting, in cui host esperti assistono nuovi host nella gestione delle loro proprietà. Questo servizio mira ad aumentare il numero di case disponibili sulla piattaforma, facilitando l'ingresso di nuovi host e migliorando l'esperienza complessiva degli ospiti. Attualmente, ...

4.4

5.1 La legislazione

Affitti brevi

Decreto legge **/**/****, n. **: l'articolo * del Decreto legge regola il regime fiscale delle locazioni brevi.  Legge del ** dicembre ****, n. ***: ha colmato una lacuna legislativa disponendo che il regime fiscale delle locazioni brevi, a valere dal periodo d’imposta relativo all’anno ****, viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di * appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo **** del Codice Civile. Direttiva (***) ****/***: stabilisce che a partire dal *° gennaio ****, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve devono, infatti, comunicare all’amministrazione finanziaria:i dati dei locatori con periodicità trimestrale all’Agenzia delle Entrate, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate. 

Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al Codice Civile, articoli **** e seguenti. 

Affitti a lungo termine

Legge del * dicembre ****, n. ***: disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo. Legge del ** luglio ****, n. ***: disciplina delle locazioni di immobili urbani.

Codice Identificativo Nazionale (***). Questo codice deve essere esposto in modo visibile all'esterno dell'immobile e inserito ...

5.2 Conclusione

Il mercato degli affitti brevi presenta una crescita sostenuta a livello globale, con un incremento stimato del ***% tra il **** e il ****, trainato da cambiamenti nelle abitudini di viaggio e nell'immobiliare. In Europa, il mercato dovrebbe crescere del **,*% entro il ****, con l'Italia che svolge un ruolo significativo grazie ai *** milioni di notti turistiche registrate nel ****, il **% delle quali attribuite a turisti internazionali. In Italia, il mercato degli affitti brevi è previsto in espansione del **,*% tra il **** e il ****, con un valore che raggiungerà i **,** miliardi di euro. Le principali città, come Roma, Milano, Firenze e Venezia, fungono da poli di attrazione turistica con un numero elevato di strutture Airbnb, sebbene la gestione sia frammentata, con il **% degli host che gestisce una sola proprietà.

La domanda è guidata dalla convenienza economica, dall'autenticità delle esperienze e dalla flessibilità, con un target principale rappresentato da giovani tra i ** e i ** anni. Le nuove tendenze includono l'incremento di soggiorni lunghi, spinti dal lavoro remoto, con Airbnb che sta diversificando la propria offerta per includere affitti di lungo termine. I prezzi degli affitti brevi rimangono elevati, con Venezia al vertice a ***,* euro a notte, seguita da Firenze e Roma, mentre gli affitti a lungo termine hanno registrato un aumento ...

6.1 Segmentazione del mercato

• IFlat
• Cleanbnb House
• Halldis
• Italianway
• Wonderful Italy Campania
• Mybnb (Italianway)
• Mamo Florence
• Istay
• Views on Venice
• Veniceapartament-Com