Il mercato dei servizi di reception e portineria - Italia

1.2 Il mercato mondiale

Il mercato dei servizi di reception e concierge è diviso in:

Portineria per abitazioni: prevede la presenza di un portinaio che ha funzioni di sicurezza, pulizia e ricezione di posta e pacchi. Quest' ultima funzione sta acquisendo sempre più importanza negli ultimi anni, con la grande crescita degli acquisti online. Servizi di reception per uffici: vengono spesso esternalizzati ad aziende specializzate, hanno funzioni di sicurezza e rappresentanza. Servizi di reception per hotel: costituiscono parte del servizio offerto dagli hotel e hanno, oltre ad una funzione di sicurezza, quella di assistere i clienti in varie necessità.

Il mercato dei servizi di concierge è stato valutato a ***.* milioni di dollari nel ****, ed è prevista una crescita costante fino al ****, con un CARG del *.*%.

Mercato dei servizi di concierge Mondo, ****-****, milioni di dollari Spherical Insights

Le attività di concierge e reception sono servizi premium, e la loro crescita è spinta dalla crescita del reddito disponibile, e della domanda di servizi personalizzati e di lusso.

1.3 Il mercato Italiano

In Italia, il portiere condominiale è un dipendente del condominio il cui compito principale è quello della custodia dell'ingresso dello stabile. Oltre a questo servizio, negli anni questa figura si è incaricata di altre mansioni quali:

La pulizia delle aree comuni dell'immobile Lo smistamento della corrspondenza La ricezione dei pacchi postali La verifica del rispetto del regolamento condominiale Sorveglianza dell'uso dei servizi comuni

Spesso, il portinaio ha anche una funzione di rappresentanza. In alcuni condomini, il suo aspetto e abbigliamento contribuisce a donare all'immobile un senso di esclusività e lusso.

La nomina di questa figura viene effettuata dall'amministratore di condominio, previa delibera dell'assemblea condominiale. Spesso, è previsto anche che il portiere abbia a disposizione un alloggio all'interno dell'edificio, solitamente al piano terra.

Questo mercato viene studiato all'interno di quello dei servizi integrati di gestione agli edifici, negli ultimi anni, in Italia, aveva conosciuto una lieve crescita, diventata più marcata nel ****. Il covid ha però portato una battuta d'arresto che ha riportato il fatturato complessivo del settore sotto ai livelli del ****. 

Mercato dei servizi integrati di gestione agli edifici (***) Italia, ****-****, miliardi di € Istat

1.4 L'impatto del covid

Il settore dei servizi di gestione agli edifici ha subito una battuta d'arresto a causa della pandemia, con una riduzione del fatturato del **,*% [***].

Riguardo in particolare ai servizi di concierge e reception le difficoltà maggiori si sono registrate a causa dell'arresto del settore Ho.Re.Ca., dovuto alle restrizioni imposte su viaggi e turismo. Anche le modalità di erogazione dei servizi sono cambiate, oltre all'utilizzo delle mascherine, sono state limitate al minimo le interazione interpersonali. Alcuni hotel hanno optato per dei servizi di check-in senza contatto, che hanno sostituito i receptionist con dei computer.

Con il passaggio della pandemia il settore è tornato a crescere, spinto soprattutto dalla ripresa del turismo, ed in special modo del turismo di lusso, che è cresciuto del *% tra il **** ed il ****[***]. 

La ripresa post pandemica ha anche portato una crescita della domanda di esperienze personalizzate, captata soprattutto dal settore retail [***]. I servizi di concierge e reception sono particolarmente adatti a soddisfare questo tipo di esigenze: 

Nel settore alberghiero, attraverso un'assistenza unica che i receptionist offrono ai clienti, fornendo consigli su luoghi da visitare e assistenza verso eventuali problemi o esigenze degli ospiti. Nel settore immobiliare, fornendo una figura umana con la quale i residenti si confrontano giornalmente, ...

2.1 Analisi della domanda

La domanda di portinai e receptionist è tronata a crescere negli ultimi anni, in particolare nelle grandi città come Milano, dove anche nella fascia under **, avere un portiere del condominio rientra tra le caratteristiche positive da ricercare per una casa sia in affitto che in vendita [***].

La nomina del portinaio viene effettuata tramite assemblea di condominio, che deve deliberare con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Lo stipendio di questa figura si basa sulle tabelle retributive stabilite dal contratto nazionale del lavore in base alle mansioni che dovrà svolgere. Una volta che l'assemblea delibera sull'adozione di un portinaio, nessun condomino si può sottrarre alla spesa per la sua retribuzione, che viene divisa in base ai millessimi e fa parte delle spese condominiali.

Le spese condominiali italiane sono diminuite negli ultimi anni, andando in controtendenza con l'aumento generale dei prezzi. Nel **** la diminuzione è stata del -*,*% rispetto al **** e del -*.*% rispetto al ****.

Evoluzione spese condominiali Italia, ****-****, (***) Istat

Questa tendenza segnala una maggiore attenzione dei condomini verso le spese comuni.

2.2 I driver della domanda

Mercato residenziale

I driver principali della domanda di portinai per gli edifici residenziali sono due [***]:

Sicurezza: i portinai assicurano che l'accesso all'edificio sia garantito solo ai residenti e ai loro ospiti, e svolgono spesso un servizio di sorveglianza anche verso gli spazi esterni dell'edificio. In Italia, i reati sono aumentati del *% nel ****, in particolare, i reati predatori, volti cioè ad aggredire beni mobili altrui, sono aumentati del **,*%, arrivando ***.***, mentre le rapine sono aumentate del**,*% [***]. Questo porta ad una maggiore domanda di sicurezza alla quale i servizi di reception viengono incontro. Ritiro dei pacchi: In Italia, l'eCommerce è cresciuto in maniera importante negli ultimi anni, facendo registrare un +**% nel **** ed un +*% nel **** [***]. Nei condomini, il ritiro dei pacchi è reso più semplice ed efficace dalla presenza dei portinai, che possono custodire i prodotti anche in caso di assenza dei destinatari, evitanto così che il corriere li riporti indietro e debba programmare una nuova consegna. Per questo motivo la loro presenza è sempre più apprezzata dai condomini.

2.3 Distribuzione geografica della domanda

Le medie delle spese condominiali, che comprendono anche le spese per i servizi di portineria, variano di molto a seconda della zona geografica. Il nord ovest è la zona italiana che registra una spesa più alta, con una media di **,**€ al mese, è quindi molto probabile che in questa zona ci sia la maggiore propensione ad investire in servizi di portineria, che abbiamo visto essere un prodotto premium. D'altro canto, il sud e le isole registrano livelli di spesa nettamente più bassi, rispettivamente di **,**€ al mese e **,**€ al mese.

Un'alto dato estremamente interessante che potrebbe guidare la scelta sui territori su cui puntare per offrire servizi di portineria e reception è la differenza tra la spesa media condominiale nei territori urbani e quella nelle periferie e nei grandi e piccoli comuni. 

Spese condominiali medie Italia, ****-****, €/mese Istat

Possiamo notare come siamo proprio le zone centrali a registrare la spesa maggiore, questa differenza potrebbe essere in gran parte spiegata dal minore impiego di servizi di portineria nelle periferie e nei piccoli comuni. 

Inoltre, le zone centrali sono le uniche dove il dato è in netta crescita, seguendo quindi il trend dei crimini commessi che, come abbiamo visto al punto precedente, sono in aumento.

3.1 Struttura del mercato

Il numero di imprese attive nel settore della fornitura di servizi integrati di gestione agli edifici, che comprende i servizi di portineria e sorveglianza, è aumentato sensibilmente negli ultimi anni, registrando nel **** un +*,*%.

Numero di imprese nel settore della fornitura di servizi integrati di gestione agli edifici (***) Italia, ****-****, in numero. Istat

Anche il numero di persone occupate nel settore è costantemente aumentato, registrando solo una flessione nel ****, a causa della pandemia (***).

  Evoluzione numero di occupati nel settore: fornitura di servizi integrati di gestione agli edifici (***) Italia, ****-****, in numero. Istat   Per quanto riguarda la forma giuridica, troviamo una prevalenza di imprenditori individuali, liberi professionisti e lavoratori autonomi, e di Società a respoonsabilità limitata.   Forma giuridica delle imprese attive nel settore della fornitura di servizi integrati di gestione agli edifici (***) Italia, ****, in numero. Istat  

3.2 La catena del valore

3.3 I player principali

Le società italiane che operano nel mercato dei servizi di reception e concierge sono principalemente grosse società di sorveglianza armata o di facility managment, che integrano il proprio portafoglio di servizi offerti con attività di portierato, reception e concierge. Le più importanti sono:

Sicuritalia Mondialpol Facility S.c.a.r.l. Cosmopol S.p.a Italpol Vigilanza S.r.l. Servizi Integrati S.r.l. Centrogest S.p.a. Consorzio CMF FSI S.r.l.

4.1 La tipologia dell'offerta

L'offerta di servizi di concierge e portineria si divide in:

4.2 I prezzi

Lo stipendio medio mensile di un portinaio di edifici residenziali è di ****,**€ [***]. A questo vanno aggiunte diverse indennità:

*,**€ per ogni ** vani catastali *,**€ per ogni ascensore o montacarichi *,**€ per la pulizia delle scale per ogni piano *,**€ per la pulizia di cortili e spazi verdi da *,**€ a *,**€ per il ritiro delle raccomandate *,**€ per l'apertura e la chiusura del portone di ingresso

I costi dei servizi di portinariato e concierge sono quindi così suddivisi:

I prezzi variano in base al tipo di servizio richiesto, oltre che al luogo, periodo e durata dello stesso.

5.1 La regolamentazione

Il codice civile non si occupa di disciplianre il servizio di portierato. Il legislatore non ha quindi affrontato questioni importanti come l'instaurzione e la soppressione del rapporto di lavoro del portiere e la relativa ripartizione delle spese. Per risolvere questi problemi bisogna quindi far riferimento in primo luogo al regolamento di condominio. In assenza di questo documento o della relativa regolamentazione la norma di riferimento è il primo comma dell' art. **** c.c. che indica che ogni condomino dovrà partecipare alle spese inerenti al servizio di portierato in proporzione al valore millesimale della sua unità immobiliare. 

L'attività di portierato rientra in ogni caso all'interno della più ampia categoria della vigilanza non armata, disciplinata dal decreto ministeriale ***/**** e dal Titolo IV del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza.

6.1 Segmentazione

La segmentazione di questo mercato distingue aziende aperanti nel settore della vigilanza armata e imprese che operano nel mercato del facility managment. In entrambi i mercati troviamo molte aziende che integrano il loro portafoglio con servizi di portierato, concierge e reception.

Imprese di vigilanza:

Imprese di Facility Managment:

• SicurItalia IVRI S.p.a.
• Mondialpol S.p.a.
• Cosmopol S.p.a.
• Italpol S.r.l.
• Servizi Integrati S.r.l.
• Centrogest S.p.a.
• Consorzio Stabile CMF
• Reclean Società Cooperativa