Il mercato dell'arbitraggio degli affitti su airbnb - Italia (2023)

1.2 Il mercato globale

Nel **** il mercato mondiale degli affitti a breve termine per scopi turistici ha raggiunto un valore complessivo pari a ***.** miliardi di dollari. La crescente domanda verso questa tipologia di sistemazione conduce a prevedere un tasso di crescita annuale composto (***) pari all'**.*% tra il **** e il ****. A fine periodo il mercato mondiale degli affitti a breve termine per scopi turistici è stimato a ***.** miliardi di dollari.  

Mercato degli affiti a breve termine per scopi turistici Mondo, ****-****, in miliardi di euro Grandviewresearch

Considerando la piattaforma Airbnb, una delle principali a livello mondiale per il mercato degli affitti a breve termine, nel **** il **.*% delle strutture disponibili si trovano in Europa. Seguono la regione asiatica con il **.*% e il Nord America con il **.*%. Infine, in America Latina e in Africa sono concentrati rispettivamente il **.*% e il **% del totale degli annunci.  Annunci presenti su Airbnb, ripartizione per regione Mondo, ****, % Searchlogistics Analizzando l'andamento delle prenotazioni effettuate sulla piattaforma Airbnb, tra il **** e il **** queste sono cresciute del ***.*%, passando da *** milioni a *** milioni. La crescita risulta costante durante l'intero periodo, con la sola eccezione del ****, quando a causa dello scoppio della pandemia, il numero di prenotazioni effettuate ha subito una contrazione del **.*% rispetto al ****. Tuttavia, nel **** il dato ...

1.3 Il mercato italiano

In Italia, tra il **** e il **** la spesa totale dei turisti per gli alloggi durante le vacanze risulta in leggera diminuzione (***) in conseguenza allo scoppio della pandemia nel ****. Al contrario, a partire dal **** la spesa totale torna a crescere: +**.*% tra il **** e il **** e +***.*% tra il **** e il ****.  Spesa totale dei turisti per l'alloggio Italia, ****-****, in miliardi di euro Bancaditalia Considerando il segmento di mercato occupato da Airbnb, e analizzando il contesto delle prime * città in Italia per volume del turismo, è possibile evidenziare come nel **** sia Roma il contesto italiano in cui le strutture generano insieme il guadagno più alto, pari a *.** miliardi di euro. Seguono Milano, con ***.* milioni di euro e Firenze con ***.* milioni di euro. A Venezia il guadagno complessivo si attesta a ***.* milioni di euro mentre a Napoli questo scende a ***.* milioni di euro. Complessivamente, nelle * città analizzate, nel **** il guadagno totale si attesta a *.** miliardi di euro. 

Guadagno totale delle strutture presenti su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, in milioni di euro Airdna  

1.4 Le conseguenze del conflitto russo-ucraino

 Lo scoppio del conflitto russo-ucraino nel febbraio del **** ha comportato, tra le altre cose, un aumento generale dell'indice dei prezzi al consumo. Il comparto dei servizi per l'alloggio risulta essere uno dei più colpiti dalle conseguenze del conflitto. Tra gennaio **** e novembre ****, l'indice dei prezzi al consumo per i servizi di alloggio è passato da ***.* punti a ***.* punti (***). Questo significa che nell'arco di ** mesi i prezzi medi per i servizi di alloggio hanno subito un incremento del **.*%. Rispetto al **** i prezzi al consumo mostrano un aumento del **.*%. 

Indice dei prezzi al consumo per i servizi di alloggio Italia, ****-****, base ****=*** Istat

Per quanto riguarda il comparto dei servizi di alloggio, l'aumento dei prezzi al consumo non è altro che il riflesso dell'aumento dei costi di gestione. Considerando il segmento relativo alle strutture private proposte in affitto, i principali costi sono legati alla fornitura dell'energia elettrica e del gas e ai beni e servizi per la manutenzione ordinaria della casa. Considerando il primo dei due aspetti, tra gennaio **** e novembre **** l'indice dei prezzi al consumo ha subito un incremento pari a **.* punti. Questo si traduce in aumento dei costi di fornitura pari  al **.*%, con picchi fino al **.*% a novembre ****. Rispetto al **** i costi da ...

2.1 La domanda in Italia

Al fine di analizzare la domanda degli affitti brevi attraverso la piattaforma Airbnb in Italia vengono presi in considerazione il numero totale di arrivi e di presenza negli esercizi ricettivi, la spesa media degli italiani per i servizi di alloggio e la ripartizione della spesa dei turisti stranieri per tipologia di destinazione.

Considerando il numero totale di arrivi e di presenze in Italia, tra il **** e il **** questi risultano in calo rispettivamente del *.*% e del *.*%. Il minorcalo registrato nel numero delle presenze indica un aumento della media dei giorni trascorsi in Italia. Analizzando le singole variazioni annue, è possibile evidenziare un netto calo degli arrivi e delle presenze tra il **** e il ***** (***). Tuttavia, come nel caso della spesa totale per gli alloggi, a partire dal **** è possibile sottolineare una netta crescita. Per quanto riguarda gli arrivi si registra un incremento del **.*% tra il **** e il **** e del **.*% tra il **** e il ****. Il numero delle presenze è cresciuto del **.*% tra il **** e il **** e del **.*% tra il **** e il ****. 

Arrivi e presenze dei clienti presso gli esercizi ricettivi Italia, ****-****, in milioni Istat Lo scoppio della pandemia nel **** e l'adozione delle misure restrittive per il contenimento del contagio (***), nel **** il **.*% mentre nel **** i valori tornano ...

2.2 I driver della domanda

Tra i principali driver che guidano la domanda di strutture d'alloggio private si possono citare: 

Diversità e unicità degli alloggi: Airbnb offre una vasta gamma di opzioni uniche, da appartamenti accoglienti a ville lussuose, che permettono esperienze diverse rispetto agli hotel standard. Convenienza economica: spesso gli alloggi su Airbnb sono più convenienti, specialmente per gruppi o per soggiorni prolungati, grazie alla possibilità di dividere i costi. Facilità di integrazione locale: Airbnb permette di vivere come un residente locale, offrendo un'esperienza più autentica e personale. Comfort domestico: molti alloggi Airbnb offrono le comodità di casa, come cucine attrezzate e spazi vivibili. Flessibilità: gli alloggi Airbnb possono offrire maggiore flessibilità per check-in e check-out e non hanno le stesse restrizioni degli hotel. Privacy e spazio: Airbnb spesso offre più spazio e privacy rispetto a una camera d'albergo. Località uniche: Airbnb permette di soggiornare in quartieri meno turistici o in località dove non ci sono hotel.

Considerando il contesto globale, è possibile individuare una forte correlazione tra l'utilizzo della piattaforma Airbnb e l'età del soggetto. Nel ****, i giovani (***). Baby-boomer e over ** rappresentano il **% del totale delle prenotazioni mentre la fascia di età **-** contribuisce per il **%.   Ospiti presso le strutture disponibili su Airbnb, ripartizione per ...

2.3 Distribuzione geografica della domanda

Al fine di visualizzare la distribuzione geografica della domanda, è stata creata una mappa con il numero di arrivi negli esercizi ricettivi in Italia nel **** per ogni macroregione. 

Il Nord-Est raccoglie il numero più alto di turisti: nel **** sono **.* milioni gli arrivi nelle strutture ricettive in questa zona, grazie soprattutto ai dati registrati in Veneto (***). Al Sud sono **.* milioni gli arrivi nel **** mentre nelle Isole il dato scende a *.* milioni. 

3.1 La struttura del mercato

Al fine di analizzare la struttura del mercato degli affitti brevi realizzati attraverso la piattaforma Airbnb vengono presi in considerazione il numero totale di strutture nelle * principali mete turistiche in Italia, le tipologie di strutture disponibili e il numero di strutture gestite dagli host. 

Nel ****, Roma raccoglie il numero più alto di strutture disponibili su Airbnb in Italia, con un totale di **.*** strutture. Seguono Milano, con **.*** strutture,  Firenze, con **.*** strutture e Napoli, con *.*** strutture. Infine, a Venezia sono presenti *.*** strutture.  

Numero di strutture su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, in migliaia Insideairbnb

Analizzando le diverse tipologie di struttura rese disponibili sulla piattaforma, gli appartamenti raccolgono in tutte e * le città analizzate la quota più alta di annunci: in media questi sono il **.*% del totale. Seguono le stanze (***) con il **.*% del totale degli annunci in media e le stanze d'hotel, pari in media all'*.*% del totale.  Tipologie di strutture disponibili su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, % Insideairbnb Infine, analizzando il numero di strutture gestite dai diversi host nelle * città, in media il **.*% degli host gestisce tra le * e le * strutture. Il **.*% degli host gestisce una sola struttura mentre il **.*% degli host gestisce più di ** strutture. Quest'ultima categoria comprende principalmente le società di ...

3.2 Gli affitti a lungo termine (LTR)

Analizzando il mercato degli affitti a lungo termine in Italia, tra il **** e il **** il numero totale di abitazioni poste in locazione risulta in diminuzione. Nel periodo considerato il numero totale di unità immobiliari locate per scopi residenziali è passato da ***.*** a ***.***, segnando un calo pari allo *.*%. A partire dal **** il calo risulta costante durante l'intero periodo, e in modo particolare tra il **** e il **** (***)

Abitazioni locate Italia, ****-****, in migliaia Agenziadelleentrate Considerando le diverse tipologie di contratto utilizzate per la locazione delle unità immobiliari a lungo termine, nel **** il contratto ordinario per lungo periodo raccoglie più della metà del totale dei contratti di locazione (***). Seguono il contratto agevolato a canone concordato, con il **.*% del totale dei contratti e il contratto transitorio con il **.*% del totale. Infine, il contratto agevolato per studenti rappresenta il *.*% del totale dei contratti di locazione.  Abitazioni locate, ripartizione per tipologia di contratto Italia, ****, % Agenziadelleentrate Per quanto riguarda le strutture disponibili sulla piattaforma Airbnb nelle * città italiane analizzate, nel **** gli affitti a lungo termine rappresentano, in media, l'*.*% del totale delle prenotazioni. Gli affitti a breve termine risultano essere la principale soluzione proposta ricercata sulla piattaforma. 

Tipologia di affitto offerta su Airbnb, ripartizione per città Italia, ****, % Insideairbnb

3.3 I principali attori

Di seguito viene riportato un elenco degli host Airbnb con il maggior numero di strutture gestite in ciascuna città analizzata: 

Roma

IFlat: l'azienda si specializza nella gestione di affitti a breve e medio termine, principalmente per case vacanza a Roma. Offrono servizi completi ai proprietari di immobili, tra cui accoglienza, pulizie, assistenza **/*, prenotazioni, arredo e home staging, shooting fotografico, e gestione dei canali di vendita.

Welcome to Our Holiday Homes: è una collezione di hotel boutique, B&B, ville, case sulla spiaggia e case vacanza di lusso, scelti con cura per il loro design unico e l'architettura interessante. L'azienda mette in evidenza proprietà in diverse destinazioni in tutto il mondo, offrendo una varietà di opzioni che vanno dalle case vacanza moderne e gli alloggi boutique a ville e isole private. Ogni proprietà è selezionata per il suo design distintivo e la qualità, con l'obiettivo di offrire esperienze memorabili e autentiche ai viaggiatori.

Halldis: è un'azienda specializzata nella gestione di proprietà immobiliari, offrendo servizi di affitto per case vacanza e soluzioni abitative a breve e medio termine. Dal ****, la società si occupa della gestione completa degli immobili, dalla registrazione presso le autorità locali fino all'accoglienza degli ospiti.

WonderWhere to Stay: è un portale dedicato all'affitto di ...

4.1 L'offerta

Affitti a breve termine

Si definisce affitto breve o affitto temporaneo una modalità di gestione della casa opposta agli affitti tradizionali che prevedono vincoli temporali piuttosto rigidi per i proprietari. Questa modalità di gestione permette di dare in uso la casa (***) per periodi limitati, più corti rispetto ai quattro anni minimi della locazione a canone libero, vendendo le singole notti anziché interi mesi. L'Agenzia delle Entrate stabilisce che "per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di durata non superiore a ** giorni, di immobili ad uso abitativo, che viene stipulato da persone fisiche“.Vista la definizione di affitti brevi dell’Agenzia delle Entrate, possiamo quindi dividere gli affitti brevi in due categorie: 

Gli affitti brevi di natura turistica:di durata inferiore ai ** giorni. Per questi contratti non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, non ci sono obblighi relativi al pagamento di bolli per la registrazione, ma è sufficiente seguire le regole dettate dall’Agenzia. Gli affitti brevi di natura transitoria: per le locazioni di durata superiore ai ** giorni fino ai ** mesi. In questi casi è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il pagamento di un imposta di bollo (***).

(***)

Gli affitti brevi sono ...

4.2 I prezzi

Affitto a breve termine

Analizzando il prezzo medio per notte all'interno delle strutture presenti su Airbnb nelle * principali mete turistiche italiane, Venezia risulta la meta più cara per i turisi, con una media di ***.* euro a notte. Seguono Firenze e Roma, dove si pagano in media ***.* euro e ***.* euro a notte. Infine, a Milano e a Napoli il pernottamento costa in media ***.* euro e ***.* euro. 

Prezzo medio giornaliero per struttura, ripartizione per città Italia, ****, in euro Airdna

Affitto a lungo termine

Analizzando poi l'andamento dei prezzi per gli affitti a lungo termine in Italia, tra il **** e il **** questi sono cresciuti del **.*%, passando da *.** euro al m* a **.** euro al m*. La crescita risulta costante durante l'intero periodo, a eccezione dei primi mesi del ****, quando a causa dello scoppio della pandemia i prezzi medi sono calati del *%. 

Prezzo medio degli affitti Italia, ****-****, in euro/m* Immobiliare

Analizzando nuovamente il contesto delle * città fino ad ora analizzate, nel **** Milano è la città in cui i canoni di locazione mostrano il valore più alto, pari **.* euro al m* (***). 

Prezzo medio degli affitti a lungo termine, ripartizione per comune Italia, ****-****, in euro/m* Immobiliare  

4.3 Nuove tendenze dell'offerta: ingresso nel mercato degli affitti a lungo termine

Dal **** l’azienda specializzata in affitti brevi pensa a un’espansione delle esperienze e dei servizi. In particolare, attraverso le parole di Brian Chesky, amministratore delegato di Airbnb, risulta chiara l'intenzione dell'azienda di espandersi nel mercato degli affitti a lungo termine. (***) 

5.1 La legislazione

Affitti brevi

Decreto legge **/**/****, n. **: l'articolo * del Decreto legge regola il regime fiscale delle locazioni brevi.  Legge del ** dicembre ****, n. ***: ha colmato una lacuna legislativa disponendo che il regime fiscale delle locazioni brevi, a valere dal periodo d’imposta relativo all’anno ****, viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di * appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo **** del Codice Civile. Direttiva (***) ****/***: stabilisce che a partire dal *° gennaio ****, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve devono, infatti, comunicare all’amministrazione finanziaria:i dati dei locatori con periodicità trimestrale all’Agenzia delle Entrate, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate. 

Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al Codice Civile, articoli **** e seguenti. 

Affitti a lungo termine

Legge del * dicembre ****, n. ***: disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo. Legge del ** luglio ****, n. ***: disciplina delle locazioni di immobili urbani.

6.1 Segmentazione